目前龙头地产有像12年的股份制银行，赚钱模式再次复制？

地产行业在国内也是神一般存在的行业，让国家和老百姓快乐因为有你、痛苦也因为你！目前对国家而言想太猛也不行、跌太多也不允许；对老百姓而言，涨有人快乐也有人痛苦、跌也能让一些人欢乐让一批人吐苦水。对开发商而言目前有的急流勇退、有的被逼出局、有的勇往直前、有的努力才勉强保住阵地。

从投资角度很多人把房价偏高+调控来空房地产公司股票，客观开始这是肤浅的。大家都到我们也知道像北上深为例均价6-7万/平米绝对不是便宜的，如果让你3/平米买都知道便宜了；但房产股票估值不是按房价来衡量的，6-7倍市盈率视乎很多人在漠视但这明显就是低估了！

上图图片有意思，确实很好阐述了房地产对国家、地方政府、人民、实体、经济千丝万缕微妙的关系！

我们抽几个较优秀的地产企业：万科A、保利地产、华夏幸福过去几年走势及市盈率走势图：

如上面三张图，是万科、保利、华夏幸福的月线图，图下半部分是市盈率走势。可以得到最近两年走势整天是震荡收窄中，而近两年估值市盈率一路震荡走低，其中万科A与【保利地产(600048)、股吧】PE将跌破7倍，离历史极端中的5倍左右也不算太远，华夏幸福跌破6倍，已经创了上市以来估值新低。

小君认为目前一些龙头地产股较像12年时的股份制银行股，我们为什么对那一波银行行情那么深呢？许多朋友知道我们狠狠的抓了贵州茅台14到19年大牛行情，可能很多人不清楚我们在茅台之前是较重仓的押注优秀股份制银行股，在11-13年大盘一路走低而部分银行股强势上扬，这次投资更加强烈的坚定价值投资，才有后面贵州茅台的非常成功的投资！

回顾2012年时候，大盘一路震荡下行，地产调控已接近两年，经济结构性调整，微支付宝开始广泛使用，当时整个市场极度不好银行股，不好有很多说法，其中几足够吓坏你：

1、银行坏账率很高，超过30%，很多银行股要破产的；

2、互联网金融将雄起（如余额宝是大神），传统银行将被淘汰；

3、经济下行，国家将压缩银行利润未来利润会下滑甚至亏损！

……………

在大盘下行及银行股极度恐惧不受礼遇，股份制银行股从07年60倍市盈率跌到12年低于6倍市盈率，同时开始大面积破凈！

我们的思考与大众并不一样，我们简单认为：

1、银行坏账率并没有那么高，好的银行有足够能力处理好；

2、银行依然是中国政府核心资产，这块蛋糕不会轻易出让（其它互联网金融很难抢）；

3、M2货币依然走高、银行赚钱依然很轻松；

4、好银行的估值已经低到足够怀疑人生（如兴业银行动态PE3.3倍，0.8倍净资产），被强压缩的弹簧爆发会有时！

我们到时参与的几个银行股民生、兴业、招行11-15年初走势图及估值波动：

如上面三张图是前复权图，当时一个小账户在11年初1.7元左右买入民生银行，后面12年民生银行在2.5元上下，兴业银行4元以下、招行4.6元左右不断吸纳。

当时大盘一路走低，这些银行在12年低拉出一个凌厉走势，其中民生银行冲到6.8元、兴业银行突破10元、招商银行冲到9.1元，收益率是非常可观。那么后面第二波行情也很不错：民生冲到8.5元、兴业到18.2元、招行到17.8元…当然随着招行转型成功这几年股价又翻一番！

选这三个股份制银行除了优秀低估，它们还有些特：民生银行是唯一民营银行当时服务中小企业称王、兴业银行是同业之王、招商银行当然综合是最优秀的也是零售之王！

那么从财务上12年之前银行股是很不错的，后面三年的业绩是否如我们所预测呢？11-14年民生、兴业、招行的重要业绩指标：

如上面三图是民生、兴业、招行11-14年财报，横向年份是2014、2013、2012、2011年，我们12年开始不断加码，记得当时几个市盈率跌到3-5倍，2012年民生、兴业营收净利润增长率达35%、招行也达25%、历史后面两年整天都超过10%的增长，对于几倍市盈率，破凈的估值来说已经完全足够了！

那么对于目前的优秀地产股，大家的思维又进入了12年对银行股评估的怪圈：觉得未来没发展、利润不增长、负债率高、相应到实体及民生问题政府调控……反正有一大堆不好的理由！

当然我们更加理性一些：

1、我们认知到中国目前城镇化率大概59%、未来将继续城镇化。发达国家大部分地产崩盘在城镇化率72左右、目前发达国家城镇化率达到80-90%；

2、中国土地财政制度依然不能放弃，经济下行厉害在合适时候大概率还会放松调控；

3、政府和房地产商是合作关系，必须找到大家的平衡才是和平发展关键，大地产商基本能清楚政府心思及有足够应对措施；

4、目前大批中小开发商将破产或者退出开发行列、政府帮助大地产商消灭竞争对手；

5、大地产商未来10年依然得益于集中度的提升，确保自己的业绩稳健增长！……

如上图，好未来十年，前十名开发商集中度可以提升到50%，而十年后大概率一年销量总额依然达到15万亿（目前大概16万亿）！

我们万科、保利、【华夏幸福(600340)、股吧】近四年的财报：

如上面三张图分别是万科、保利、华夏幸福15-18年（排列顺序2018、2017、2016、2015），综合上营收及净利润年均增长达到20-30%，大家也可以多上面几年以及今年前三季度，有什么样的理由让它们立刻让它们整天下滑呢？大家不要忘记了目前他们市盈率都要跌破7倍了！再他们的ROE整天达到20%，都很不错！

这几家企业优秀也有特：万科的企业化及管理高效、保利背靠大央企融资有保证成本低、华夏幸福投靠中国平安能解决重要的现金流问题！

当然这里强调并不推荐股票，只是分析一些数据及投资思维！

我们作为价值投资实践者及受益者，有义务分享价值投资思维希望帮助更多有缘人。也为了更好互动交流，在雪球建立模拟账户定期更新数据，我们截止本周结束第54周交易后账户情况：

初始100万标准账户，截止目前账户总市值142.66万，累计盈利45.57万，累计盈利率45.55%。过去一周没有任何调仓换股，以耐心持有为主！

个股方面：贵州茅台盈利17.77万、浮盈率91.53%；格力电器盈利99504元，浮盈率68.94%、【复星医药(600196)、股吧】亏损8768元，浮亏率6.02%；中国平安盈利16.37万，盈利率43.68%；万科A盈利23578元，浮盈率16.65%！

最后呼吁大家减少投机，拥抱价值投资，与优秀企业为伍、做时间的朋友、收获时间的玫瑰，一起一辈子做财富滚雪球的游戏！