张爱华长租公寓赚的是“细水长流”的钱｜对话重温

  【编者按】2020年8月26日，中国上海虹桥，由中国房地产业协会指导、乐居财经主办的“2020（第三届）乐居财经年度论坛”即将举行，主题为“浪奔”。

  在后疫情时代全球经贸格局与秩序重构背景下，中国房地产业能否继续“乘风破浪”？重温2018和2019两届乐居财经年度论坛重量级嘉宾专访或会有部分答案。

  在第三届乐居财经年度论坛举办前，我们特别推出《年度论坛•对话重温》系列。本次推出的是，2018年论坛嘉宾、旭辉领寓CEO张爱华。对话时间2018年8月。

  以下是乐居财经与张爱华的对话（精选版）

  8月9日上午11，中国长租公寓资本化运营迎来了里程碑的时刻。在上海证券交易所，旭辉集团总裁林峰与旭辉领寓CEO张爱华共同为“高和晨曦•中证券-领昱1号”资产支持专项计划挂牌鸣锣开市，中国首单民企长租公寓储架式权益类REITs正式发行。

  此单成功落地，是民企租赁住房证券化的破冰之举，也是中国不动产证券化历史上的又一突破，为存量公寓的盘活树立了样板，离真正的公募REITs只有半步之遥。为此，乐居财经特别邀约旭辉领寓CEO张爱华进行了一次深入访谈。

  在敲完钟后，张爱华难掩自己激动的心情，在自己的朋友圈写道“领寓的一小步，租赁住房REITs的一大步。”

  “作为国内首单长租公寓储架式权益类REITs，兼具权益型和储架式的开放特性。此次发行的首期产品规模为2.5亿元，为3+2年期，优先A级9000万元，利率5.9%，优先B级6000万元，利率6.5%。投资人为招商银行，中银行，建养老保险。”她第一时间向乐居财经介绍了此次发行的规模和利率。

  据悉，首期发行的标的物业为上海浦江柚米国际社区、上海浦江博乐诗服务公寓，前者面向年轻白领，后者定位高端，出租率分别为97％及85％。戴德梁行基于标的资产评估价值3.056亿，单方估价2.44万元/平方米，估值水平超过优先级规模2倍。

  此前，旭辉领寓类REITs获批30亿元，涉及 10-15 个项目，其创新在于实行“储架发行”机制，可一次核准、多次发行，不依赖强主体兜底。

  谈及为何能够成功发行，张爱华归纳为三一是国家政策层面上的的支持以及监管机构的高效；二是领寓清晰的战略和发展模式打造租房生活服务平台和资产管理平台，轻重结合，规模化发展，打造中国版EQR；第三，团队在过去一年扎实钻研运营模式，在兼顾客户需求和企业运营指标的基础上，做好资产运营，并持续开放性地学习，做产品迭代，所以才有了市场机构的认同。

  张爱华透露，在税收筹划，资产估值、资产管理几个核心问题上，第一期发行过程中没有太多障碍，这跟物业本身的估值、持有成本和运营状态匹配较好有关，后续发行的各期项目也会做好这几个核心问题的把控。

  目前，旭辉领寓的重资产布局覆盖上海、杭州、南京、武汉、宁波等地，借助此单REITs，未来将会有更多优质资产被装进此REITs当中。而在标的资产的选择上，领寓表示会坚持投资准入的高门槛，而非盲目扩张。

  目前美国公寓实现REITs已超64万套，占美国公寓数量的33%。国内REITs放开的可能性、国开行及资管平台的资金注入都给行业融资提供了足够的想象力。

  事实上，受制于长租公寓重资产属性过强，REITs也被认为是长租公寓实现盈利行之有效的解决方法之一，而此次，民企旭辉领寓长租公寓储架式权益类REITs成功发行，对行业的影响意义重大。

  对于旭辉领寓的定位，张爱华表示，一直对标美国的EQR(在纽交所上市的美国第一家上市出租公寓 REITs，是重资产运营出租公寓的成功典范)。“旭辉领寓自成立之初战略和发展模式就十分清晰坚持轻重结合规模化发展的道路，打造中国版EQR。”

  “无论轻、重资产的比例如何，领寓的核心竞争力都离不开运营能力和投资收益。资产证券化是解决长租公寓资金运作的一剂良药，但能否借资产证券化的东风助力发展，取决于企业自身的金融运作能力和以住为入口的空间运营服务能力，二者相辅相成。再好的结构没有匹配的资产运营能力，相也只能停留在方案阶段，不会有任何的生命力。而空间运营能力的起和基础在于对产品的研发和创新。”     

  对于旭辉领寓未来的发展目标，张爱华画出了一个蓝图“2018年底将实现管理规模6万间，深耕北上深杭一级梯队重城市；争取到2021实现20万间目标，IPO上市。行业目标是进入前三，并实现国际化布局。”

  “REITs的二期发行已在筹备之中，我们将加强对重资产的持续与开发运营，占比由之前的30%调整到40%-50%，未来与轻资产部分达到11”，张爱华在挂牌仪式上表示。

章来源:乐居财经