下一个十年对比

根据我的认为。2017年的317是全国楼市的大顶。标志事件是2017年北京317之后推出的一系列调控政策，以及之后波及全国的调控政策。

这三年全国楼价总体大体平稳。根据我观察的广州佛山楼盘。三年间大体平稳。三年间从高位大概下跌3~5%。，和2017年的水平相若。也意味着在这三年里买房。在利息5%的情况下。房租只有1~2%的情况下。几乎没有赚钱。

类似的情况曾经出现过。就在2015年的前夕。那2012年到2014年楼价一直不温不火。经过这这三年不温不火的行情。到了2015年突然爆发。以2014年为底。到了2017年3月为回顶峰。全国楼价普遍上涨一倍。以佛山为例，佛山一线楼盘从2014年平均价8000。上涨到目前2020年平均价1.6万。这短暂的暴涨是对2012年到2014年不温不火的行情的补充。

拉长来。佛山一线楼盘。从2010年的6000-7000，上涨到目前的1.6万。十年间大概上涨2.5倍。忽略租金，复合年化收益率10%，给人的感觉大概楼市每年会上涨10%。

再拉长来。对比上一个10年。佛山一线的楼价 ，从2000年的1200-1500，上涨到2010年的6000~7000。大概上涨4倍。忽略租金，复合年化收益率15%。给人感觉大概每年都上涨15%。

那么下一个10年楼市给人预期的每年回报率是多少？我认为是5%左右。就是每年上涨5%。在这么悲观的预期下，加上房贷利率5%的情况下。买房几乎无利可图。

过去10年股市大幅度跑输楼市。指数几乎地踏步，预计下一个10年股市会跑赢楼市。预期股票年上涨6%~7%。比楼市每年预期上涨5，多出1~2个。

以我主要操作的上证指数。招商银行。中国平安为估计。

中国平安目前80到2030年达140~150。
招商银行目前35到2030年达60-70。
上证指数目前的3000到2030年大概5400。

或许有人认为这个预期过于悲观。或许过于乐观。这里面有一个致命的前提。在通货膨胀的预期下。10年货币的购买力基本几乎缩水一半。这样的预期，这样的操作。只是保命而已。

在上面讲到。未来10年。楼市预计每年上涨5%。股票每年上涨6~7%，那么选择股票还是楼市？

首先明确两者是高度关联的。买房子某程度上代表了买了股票，买了股票某程度代表买了房子，都是抵御通货膨胀的工具。

其次判断你有没有房产需求。如果有房产需求，就是买房子。因在于拉长时间来。楼市必然跑赢股市。根据1987年大股灾之后的香港楼市和股市的表现。股市大概上涨21倍。而房子大概上涨了23倍。股市的升幅大概只是楼市的9成。背后的因是流动性。股票易于脱手流动性高。房子的流动性低。楼市这一成溢价是对流动性低的补偿。