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(旧闻)中科建飞深陷流动性危机 高超财技曾“迷倒”众金融机构

  • 作者:恣意人生
  • 2019-11-18 00:10:53
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爱吃瓜的胸毛君

研究岩利基金时,胸毛君回忆起了18年7月写的一篇章,当时因为种种因没有发表出来。时过境迁,最近到又有媒体开始关注中科系债务处置的遗留问题,发出来和大家讨论一下牵涉其中的各家托公司。

使用高杠杆通过收购重组方式实现高速扩张的资本游戏正在走向末路。

最高院网站显示,2018年7月2日,深陷流动性危机的中科建飞投资控股集团有限公司(下称“中科建飞”)已被上海市第二中级人民法院列为被执行人(案号:2018沪02执506号)。此前,6月20日,曾有投资人在百度贴吧上爆出其无法兑付两款资管计划的利息;而7月2日距付息日正好10个工作日。一家违约计划的机构客服告诉投资人,该公司“已进入处置司法程序”。

XXX调发现,作为一家成立于2015年的投资公司,中科建飞在过去三年中以极为激进的资本运作手法收购了大量商业地产;通过拆分大产权物业重复抵押给金融机构,该公司甚至一度获取了超过收购成本的社会融资。而随着国家去杠杆政策的逐步落地,叠加房地产行业背景与年中流动性趋紧这一特殊时刻,这家喜以“央企”身份示人的企业正面临着自成立以来最大的危机。而比它更紧张的,或许就是计划于下个月收回本金的众金融机构。

狂飙突进

“对方资金确实尚未给付,项目组表示我们还在与对方交涉后续还款方案,同时我司已经进入处置的司法程序。预计在法院受理前(预计7/16),利息就会到位。现在对方已经造成违约了,但是由于中科院已承诺对债务负责,同时中科建飞也在通过短融融资,所以我们还是会给对方一些时间,希望和缓处理”,中科建飞违约后,一位国泰元鑫资产管理有限公司(下称“国泰元鑫”)的客服这样告诉投资人。

中科建飞违约的两款产品分别是“国泰元鑫——中科建飞专项资产管理计划”(下称“国泰计划”)与“英大资本——中科建飞资产管理计划”(下称“英大计划”)。据产品募集说明,国泰计划规模为3亿元人民币,期限24个月,每半年付息一次,资金用途为“向上海中科建飞投资控股有限公司(中科建飞曾用名)全资子公司发放流动资金贷款”。中科建设开发总公司(下称“中科建设”)与中科建飞提供连带责任担保,同时以中科建飞持有的“嘉兴都市广场”作为抵押物。

该客服所称的“中科院已承诺会对债务负责”,指的则是2018年7月4日中科院行政管理局发布的一则声明。在这则声明中,中科院行政管理局向“各中科建飞投资控股集团有限公司债权人”表示,其“保证将督促中科建发积极支持中科建飞在2018年7月底完成到期本息的偿付”。

公开工商息显示,中科建飞成立于成立于2015年1月,名“上海中科建飞投资控股有限公司”。2018年6月,中科建设对旗下企业进行了改制重组。中科建飞股东由中科建设变为注册不久的中科建发(北京)投资有限公司。该公司经营范围是“实业投资,创业投资,投资管理,物业管理,建筑专业设计,资产管理”等。

融资收购,总包施工,物业再抵押融资,构成了中科建飞主要的经营模式。多家托机构尽调显示,中科建飞以自有资金搭配杠杆融资收购了上海周边多个大体量建材市场商业物业与住宅项目,包括嘉兴都市广场、海宁梅里达花园、昆山美吉特博览城、上海意邦国际建材市场(下称“意邦建材市场”)等。收购上述物业后,中科建飞再将其抵押给金融机构,获取贷款用于物业装修、招商,租金支付或子公司日常运营。

以意邦建材市场举例来说,中科建飞对上海意邦置业有限公司(下称“意邦置业”)的收购始于2016年,完成于2017年6月工商记录变更。意邦置业持有位于上海市青浦区重固镇北青公路6598弄的意邦建材市场。为了收购意邦置业,2016年9月,中科建飞通过中江国际托股份有限公司(下称“中江托”)发行了“中江托·金鹤148号上海中科建飞投资控股有限公司贷款集合资金托计划”(下称“金鹤148号”)等产品。金鹤148号规模为2亿元,期限22个月,资金用途为“向上海中科建飞发放并购贷款用于支付股权转让价款”。作为增措施,中科建飞将意邦建材市场“一期及三期A商铺”抵押给了中江托。

大约一年之后,即2017年9月,中科建飞母公司中科建设又通过吉林省托有限责任公司(下称“吉林托”)发行了“吉林托·汇融38号中科建设特定资产收益权集合资金托计划”(下称“汇融38号”)。该计划规模4.5亿元,期限24个月,资金用途为“投资中科建飞投资控股集团有限公司位于上海市青浦区大虹桥板块‘中科·意邦国际家居博览中心’三期项目的后期装修及设备采购”。作为增措施,中科建设将意邦建材市场中的部分商铺物业抵押给了吉林托。

财务“奇迹”

仅仅通过拆分意邦建材市场重复抵押给金融机构,中科建设及中科建飞就从银行及托公司获取了大量贷资金。吉林托与中江托的抵押物均为意邦建材市场的一部分,甚至同属权利证书编号为“沪房地青字(2010)第015283号”与“沪房地青字(2010)第008213号”的两块土地。吉林托在尽调中对于抵押物曾有补充说明:“产证为未分割的大产证,抵押物为其中一部分”。

同时,据吉林托于2017年9月出具的这份尽调,彼时,融资人为中科建飞,资金投向意邦建材市场的项目数量就多达9个。其中,招商银行东大名路支行借款3.5亿元,中江托借款5亿元,中粮托借款4亿元,【华夏银行(600015)、股吧】上海分行借款5亿元,盛京银行上海分行借款6.5亿元,陕国投借款5亿元,渤海国际托借款4.5亿元,合计28.5亿元。上述借款的担保方式均为“抵押+保证”。其中,招商银行、陕国投与渤海托的三笔借款已于2017年6月至9月间到期,剩余借款还本时间则均在2018年7月1日之后。

上述借款还只统计了融资人为中科建飞的情况;目前尚不清楚除汇融38号外,其母公司中科建设有无以意邦建材市场作为抵押物的借款。根据吉林托的尽调,中科建飞收购意邦置业最多也就支付了29.2亿元。金鹤148号发行时,中科建飞曾高调宣称将100%收购意邦置业,而工商记录显示,中科建飞最终获取了意邦置业80%的股份。吉林托2017年9月的尽调称,当时中科建飞已购入意邦置业50%的股份,投资成本为14.6亿元。如按80%持股比例测算,则中科建飞实际收购成本应为23.36亿元。

这种“融资收购物业再抵押物业融资”的资本运作手法帮助中科建飞实现了飞速扩张。据山东省国际托股份有限公司(下称“山东托”)的尽调,中科建飞总资产规模在2015年底尚只有27.93亿元;到了2016年底,则达到了163.15亿元,2017年底更是高达247.72亿元。在两年时间里,其资产规模增加了8倍以上。

如此激进的资本运作手法并未引起资金方的警觉,中科建飞“靓丽”的财报似乎掩盖了背后的风险。中江托在“金鹤148号”产品尽调中宣称,“截至2016年6月30日,中科建飞总资产为149.85亿元,净资产44.17亿元,整体资产负债率为70.52%,实现净利润37.79亿元······公司流动性较好”。如果上述数据属实,则2016年上半年中科建飞净资产收益率(ROE)高达85.56%。根据华创证券研究所2018年5月发布的研究报告,2017年及2018年一季度,一线房企净资产收益率仅为15.7%,行业平均水平为12%。中科建飞无疑大大领先行业水平。

然而,事实却是,上述数据不过是会计准则调整后的数字游戏。吉林托尽调披露,2016年,中科建飞主营业务收入11.56亿元,净利润14.84亿元,其中营业外收入15.87亿元,“主要是由于本年度中科建飞对上海意邦置业有限公司投资,占股50%,投资成本14.6亿元低于上海意邦置业有限公司可变现公允价值60.95亿元的50%(30.48亿元),根据企业会计准则,做营业外收入15.88亿元”

然而就是这样一组被人为美化过的财务数据,却成为了机构向投资人募集资金时的最大卖。2016至2017年间成立的几乎所有托计划都向投资人强调了中科建飞强大的盈利能力。甚至山东托在2018年6月成立的“山东托·前海2号集合资金托计划”中都宣称,“2018年3月,中科建飞投资控股集团有限公司注册资本金增至29亿元,总资产250.1亿元,净资产103.74亿元,负债率58.52%,净利润44.87亿元”。

关于中科建飞拆分大产权物业抵押融资,一位托业内人士告诉XXX,只要托公司承认,就不存在合规性方面的问题;而如果融资方违约,涉及司法处置,则需要考虑顺位问题。“如果只有一个产权证,会分为第一顺位、第二顺位抵押。法律规定,即使拍卖,需要在总额中把之前顺位的债务归还完毕后,才能清偿付后续债权人的债务;而顺位则是由债权存在的早晚决定”,该业内人士说。

对于上述情况,XXX曾致电与中科建飞仍存有债务关系的金融机构。吉林托方面一位负责人称,汇融38号利息至今尚未到位,确系构成违约。该计划抵押物“是独立产证,不存在瑕疵”。根据吉林托掌握的情况,中科建飞目前拖欠利息约为1亿元。对于意邦建材市场60亿元公允价值评估由哪家机构作出,吉林托表示不了解。“去杠杆国家宏观政策对它的冲比较大大,现金流目前比较紧张。不过我们觉得这个问题是暂时的。现在无非几个路径解决问题,一是中科院帮助它引进战投;二是处置一些资产,整体转让一些项目,可能要割块肉”,上述负责人表示。

中科建飞、国泰元鑫、中江托、山东托、中粮托等均未回复。英大资本方面表示项目组负责人“均在现场,无法接受采访”。

—END—


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