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新力控股赴港上市 240%净负债率如何破?

  • 作者:不忘初心2014
  • 2019-05-30 19:03:14
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  又有一家起步于江西省的地产公司首次向港交所递交招股书,它就是新力控股。

  作者|亚轩

来源|IPO那事

数据支持|勾股大数据

  继2018年7家房地产企业:正荣地产、福晟国际、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团、万城控股在香港成功上市后,今年,又有中梁控股、海伦堡、奥园控股在内的3家房企复战港交所。

  然而,5月24日,又有一家起步于江西省的地产公司首次向港交所递交招股书,它就是新力控股。

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千亿目标的野心

  2010年3月,新力控股前身新力置地成立于江西省,当时,新力董事长张园林34岁,在这之前,他一直是做建筑承建生意。

  “每个建筑出生的人都有一个地产梦”,张园林也不例外。

  起初,新力置地成立之时,张园林持有新力33%的股权,另外三大股东为:江西盛开投资有限公司、万奇和沈令华,分别持有新力置地35%、20%和12%的股权;经过几年大股东之间一系列股权转让和内部重组,张园林最终成为江西新力置地唯一实益拥有人。

  至此,张园林开启了他的地产扩张之路;在地产界“去地产”化的大背景,新力置地正式改名新力控股。

  此时,作为9岁的“新手”,新力控股发展速度却快的惊人。从2011年销售额不到3亿,到2015年的销售额35.1亿,之后三年销售额更以每年3倍速度增长,2016年至2018年分别达到:45亿、161亿跃升至457亿,规模化的渴求展露无疑。

  终于,2019年,新力控股掌门人张园林提出保800亿争1000亿的目标。千亿目标的野心昭然于世。但伴随而来的是扩张带来的“副作用”,负债高企的问题。从新力5月24日递交的招股书可以一窥究竟。

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规模化的负债之忧

  我们知道,房企开发商在迅速扩张的初期,由于拿地成本的增加,以及销售回款的滞后,一定会增加公司财务的杠杆率,所以拓展多元化融资渠道,及时为公司补给粮草储备是长期稳定发展的关键。

  根据招股书披露,新力控股净资本负债比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍,又由2017年的2.7倍减少至2018年的2.4倍,其因就是在快速规模化过程中,公司于银行及其他借款迅速增加,之后又在2018年完成及交付了部分物业,使得现金流量增加从而降低了负债水平。

  净负债率近两年超200%:近三年新力都是高杠杆运作,2018年净负债率甚至达到240%,远高于行业平均水平,且2016-2017年公司净负债率为190%和270%,也就是,均在200%左右徘徊,这就不利于公司财务结构的稳定性,长期发展来,若得不到资金及时补给,在承受着房地产市场政策性承压中,可能存在资金断链的风险。

  所以在如此负债高压下公司更需要加速融资,又难免推高了融资成本。

  融资成本高:据新力控股官网息显示,公司通过与平安托、民生银行、【建设银行(601939)股吧】等多家金融机构达成合作,以及私募融资、企业发债等手段融资。由于公司的财务状况承压使得公司的融资成本处于行业较高水平;数据显示,新力尚未偿还银行及其他借款(不包括公司债券)加权平均实际利率高达9.3%;长期发展来,这又必将影响公司经营利润。

  根据新力控股在招股书中称,此次计划上市筹集的资金将用于为现有项目融资、偿还有息负债及补充一般营运资金。

那么新力收益如何?

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收益增速依赖单一区域

  根据招股书显示,2016年、2017年及2018年新力控股分别录得收益人民币22.23亿元、52.41亿元及84.1亿元;净利润分别为人民币1.31亿元、2.78亿元及5.55亿元;毛利分别为5.5亿、17.7亿、31.4亿元人民币;从营收、净利润和毛利来,公司业绩增长不错。

  但是,新力近三年项目收益增速是否具备持续性?或许不一定。从新力过往销售历史来,公司的收益占比过度依赖江西省。

  从2018年项目销售额来,2018年新力在江西地区的销售额达到了539亿元,占总销售额的59%。招股书中援引戴德梁行报告,就2018年住宅物业的签约销售总额而言,新力位居江西省房地产开发商之首。

  不过,招股书也披露:“公司的大部分收益均来自江西省,因而江西省经济状况的任何显著下滑均可能对我们的经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。”

  这就说明,新力在区域市场发展方面,主要其实是受到江西市场崛起的影响,相关地产企业销售业绩得以大幅上升,进而形成了较好的投资机会和投资潜力;但是像新力这样过度依赖江西这一单一区域的发展,可能也是影响房企未来可持续性发展的一大风险。

  综上来,目前,新力控股的募资规模、上市表现等问题还是未知,但其规模化发展已是野心勃勃,对于投资人来说,未来公司在扩张同时,降杠杆保持财务稳健将成为市场关注重。

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结 语

  总体来说,像新力这种中小型房地产,在错过中国房地产发展黄金期后,处于现今巨头鼎力,基本占据绝大多数优质资源的背景下,想要分得一杯羹,实在不容易;这就要求它们必须要凸显自身优势和差异化来发展,特别是在寻求规模化发展中,拓宽融资渠道以平衡“攻城略地”带来的债务压力至关重要;这也是为什么从去年至今,内房扎堆赴港上市寻求多元化的因所在。

  估值来(如下图),按同梯队行业平均PE约5-6倍来,由于新力负债率较高,截止至2018年为240%,预计市场给予新力4倍PE,且由于新力净利润为5.55亿,所以按此计算,预计上市总市值在20亿左右范围区间。

  如果新力控股顺利上市,在品牌上或会受到有利影响,另外,加上资金量的补充和大湾区热的推动,或许可以给予投资人一想象空间。


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