新力控股IPO倒计时？净负债率超200%

　　43岁的张园林，即将迎来人生的高光时刻。他的新力，要赴港IPO了。满打满算，从注册那天至今，新力才9岁。若成功上市，它或许是中国地产圈内有史以来最年轻的资本新贵。这两年登陆资本市场的地产商，从诞生到上市，平均年龄超过20岁。

　　当然，它的上市速度远比不上瑞幸咖啡，从成立到登录纳斯达克只花了18个月，而这差不多是一套毛坯房从拿地到交付的时间，这从侧面说明，房地产依然一门很传统的生意。

　　5月24日晚间，港交所披露了新力控股(集团)有限公司(简称“新力”)招股书，上市正式进入倒计时。

　　地产黑马，是新力的另一个代名词。

　　9岁的新力控股(集团)有限公司下称“新力”)若成功上市，它或许是地产圈内有史以来最年轻的资本新贵。

　　新力的前身是江西新力置地，2010年3月成立，第一个项目是南昌帝泊湾，当样板区开放后，凭借高尔夫球场般的草坪和机场跑道式的地下车库，惊艳江西地产圈。

　　2018年新力在江西地区的销售额达到了539亿元，占总销售额的59%。依赖单一地区存潜在风险

　　招股书显示，新力控股2016—2018年分别录得收益22.23亿元、52.41亿元及84.15亿元，复合年增长率约为94.6%。其中，物业销售收入是主要的收入来源，分别录得22.08亿元、52.31亿元及83.89亿元，约占同年总收益的99.3%、99.8%及99.7%。

　　此外，2016—2018年，新力控股净利润分别为1.31亿、2.78亿及5.55亿，复合年增长率约为105.9%。已交付建筑面积由2016年的35.65万平方米，增至2017年的67.87万平方米，并进一步增至2018年的111.96万平方米。

　　公司毛利率也逐渐提升至行业较高水平。近三年，新力的毛利率从2016年24.7%升至2017年33.7%，再进一步提升至37.3%

　　根据招股书描述，新力专注于住宅物业的开发和销售。数据显示，最近三年销售物业收入分别为22.1亿元、52.3亿元、83.9亿元，均占总收入的99%以上。新力科技旗下的物管、商业和超市都不在此次上市资产之内。

　　除了做好主营业务之外，新力提升利润的法宝还有“三招”。第一招，提升财务收入。据披露，2016~2018年财务收入分别为0.025亿元、0.27亿元、1.06亿元，增长幅度惊人，主要因是长期债权投资利息的增加。2017年，新力以7.4亿元、利率12%的债权投资方式投资于一项物业项目；2018年，按15%利率对外提供2.5亿元贷款。第二招，股权投资。新力于2018年12月31日投资一家上市公司，股权公平值为6490万元，其产生的收益净值1890万元计入损益。第三招，其他业务收入。这部分收入从2017年的1060万元增长至2640万元，涨幅149.1%。主要来源于就物业发展项目向第三方提供咨询服务。

净负债率连续三年超过200%

　　伴随新力控股的高速成长，杠杆也越来越重。2016—2018年，新力控股的资产总额分别为200.2亿元、488亿元及776亿元；净资产分别为28亿元、45.95亿元以及50.6亿元。细细算来，新力近三年的杠杆率(总资产/净资产)分别为7.15、10.62以及15.34，处于上行通道中。

　　据招股说明书，2016—2018年，新力控股的银行及其他借款以及公司债券总额分别约为人民币64.37亿、166.75亿，221.1亿元。截至2016—2018年末，新力控股的现金及银行结余分别为10.33亿、42.83亿、100.65亿。

　　负债高压下公司加速融资。据新力控股官网息显示，其通过与平安托、民生银行、【建设银行(601939)、股吧】等多家金融机构达成合作，以及私募融资、企业发债等手段融资。与此同时，融资成本处于行业较高水平。数据显示，新力尚未偿还银行及其他借款(不包括公司债券)加权平均实际利率高达9.3%。

　　这两年上市的房企负债数据总体是比较高的，而且负债数据是属于一个相对直观但又比较敏感的数据，相关房企需要把控资金风险，进而形成更好的投资前景和风控体系。新力有充足的后劲力量。截至2019年3月31日，新力拥有101个住宅物业项目，其中55个位于江西省，11个位于长三角地区，20个位于大湾区，以及15个位于中西部核心城市及其他地区。据披露，新力总土储的43.8%集中在江西省，其中，南昌占35.6%。若加上合营公司及联营公司的应占土地储备，江西省土储合计占比为52.6%。