涨还是跌？隐藏在银行年报里的房价走势

　　作者｜局姐

来源｜地产知识局

　　最近，银行年报的话题有火。

　　粗粗一，国有六大行新增贷款5.13万亿，个人住房贷款的额度2.53万亿。再加上房地产业的贷款，妥妥占了半壁江山。

　　银行新增贷款的一半都流入了房地产，这个比例高吗？最终流入房地产的钱，到底有多少？还有，接下来房价究竟会怎么走？

　　答案就隐藏在各家银行的年报里。

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究竟有多少钱流入楼市

那么，2018年，究竟有多少钱流入楼市？

　　首先，个人住房贷款的数据。

　　在上市银行披露的年报中，可以到，2018年，光是工商银行、【农业银行(601288)、股吧】、中国银行、建设银行、交通银行和邮储银行这国有六大银行，就合计新增5.13万亿贷款，其中个人住房贷款增加了2.53万亿元，占据了新增贷款及垫款的接近一半。

　　先科普一下。

　　个人住房贷款，就是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。通俗说，就是我们平时买房的按揭贷款。

　　接近一半的新增贷款，直接通过买房人购房的行为，流入了楼市。

　　其次，在企业层面，银行也是房企的最大金主。所以，也要在银行新增贷款中，直接投向房地产业的贷款的数字。

　　局姐发现，六大行的房地产业贷款增加0.37万亿元，占新增贷款的7.23%。

　　个人住房贷款和银行投向房地产业的贷款相加，有接近3万亿的资金，从六大行的账面上直接进入房地产领域，接近新增贷款的六成。

　　这只是六大行的数据。

　　在六大行之外，还有一些奇葩的银行，比如【民生银行(600016)、股吧】。去年一年对房企，民生银行投入了1318亿元，占他家新增贷款的半壁江山。

　　除此之外，还有一些资金，通过一些隐秘的渠道悄悄流入房地产。

　　比如，各种名目繁多的消费贷、装修贷、用卡……

　　以消费贷的“马甲”，变相违规套出钱来，在买房的时候当作首付。这种贷资金流入房地产市场的现象有多普遍？

这张图大概可以说明一些问题：

　　消费增速和消费贷款增速本来是同涨同跌，2017年之后，开始出现明显的剪刀差。

2017年前后，楼市发生了什么？

　　大量城市限贷升级，非但“认房又认贷”，二套房的首付比例还动不动上浮到50%以上——南京、北京的“非普通住宅”二套首付比例直接上浮到80%。

　　大批改善型需求想要凑个首付来换房，除了“六个钱包”和亲戚朋友，其他可行的渠道，也真的不多。

　　这块资金有多少，局姐就没办法准确估算了。

2

　　为什么一半以上进了房地产

　　众所周知，2018年是楼市调控最为严厉的一年，“房住不炒”被反复提及。那么，为什么银行新增的贷款额度还有一半以上进入了房地产呢？

　　事实上，这个比例真不算高。

　　对比起之前的年份，流入楼市的钱，已经连续两年放缓了。

　　不说别的，就说占比最高的个人房贷部分。

　　2016年是个人房贷“放量”的一年，几大国有银行个人住房贷款同比增幅都在30%左右。

　　2017年，随着调控的深入，限购限贷政策生效。除了工商银行、农业银行的房贷增速维持在20%以上，其他银行房贷增速普遍下调到15%-20%的区间。

　　2018年，“史上最严调控”持续，六大行的房贷增速再次下滑，都全部跌到20%以下。

　　从央行每年公布的贷数据也可以到这个趋势——房贷在全年人民币贷款中的比例，已经连续萎缩了三年。

　　此外，消费贷本身也在被严控。

　　自2017年8月起，北京、南京、广州、深圳、江西…各地的人民银行及分支机构、银监局都在出台件，禁止消费贷以首付贷的形式进入楼市，并且定期开展专项检，并监督其管辖内的商业银行进行自。

　　当然啦，银行自这种事儿，一方面推高人力成本，另一方面又受制于银行自己的业绩压力，效果究竟如何，局姐不太敢断言。

　　在“房住不炒”三年之后，2018年，房价回归平稳，没有崩盘。

3

接下来房贷资金会减少吗

　　2019年，银行资金流入楼市的比例还会继续减少吗？

　　可能性不大。

　　年初开始，房贷就已经成为各家银行重关注的业务。根据局姐的小道消息，不少银行在内部已经为接下来的房市回暖准备了充足的额度。

　　21世纪经济报道也提到，在北京，去年同期没有额度、停贷的部分股份行，现在已经重新开启了房贷业务，并执行了更为简便的批款条件。

　　宽松的额度得到了市场的反馈。3月楼市小阳春之后，楼市成交量的上升已经带动了房贷业务的回温。

　　银行的小伙伴普遍觉得，二季度以后，房贷回暖的趋势还会持续。

　　除此之外，局姐还有一个非常私人的感受——从今年年初开始，推销贷款的骚扰电话确实大大增加了。

　　这段时间，局姐维持着一两天就能接一个贷款电话的频率。偶尔多问两句，对方誓旦旦：

　　“一个星期之内就可以放款！如果你上什么房子，签了购房合同再来找我们银行贷款，贷出来的钱就可以马上付首付。”

　　 Emmm……来，2018年来，5次降准的资金，多多少少已经在违规传导，试图混进房地产的蓄水池了。

房地产短期金融。所以，楼市会怎么走呢？

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几个结论

　　局姐有几个判断。

　　首先，当下房贷回温，额度充足，支撑了楼市的小阳春。

　　未来房贷额度若是保持宽松，楼市小阳春的持续时间会延长。

　　其次，房贷利率从年初开始到现在，一直在持续下滑。

　　基准利率和房贷折扣共同决定了最终的房贷利率。

　　当下，基准利率一直按兵不动，各城市的房贷折扣出现了小步下行。

　　融360的监测数据显示，今年2月，全国首套房贷款平均利率为5.63%，环比下降0.53%，已经连续3个月回落。未来，全国范围内，利率继续回落将是大趋势。

　　房贷利率和房价确实是负相关，但房贷利率的变化会领先于房价的变化半年左右。从历史数据来，现在处于阶段高位，房贷利率下降可以保持房价稳定甚至回温，但至少还得再降好一阵子，才会真正刺激房价上行。

　　最后，能支撑大行情的政策号依然没有出现。

　　对于购房者而言，在贷政策里最关键的指标是首付比例。这个指标直接决定了购房者能借多少钱，能以手上的钱，撬动多大的杠杆。

　　在往年，放松调控的“大招”之一就是限贷放松，下调首付比例。

　　然而这一轮调控，局姐印象里，似乎还没出现明显突破限贷的城市，就连二套房的认定标准都没有任何变化，在贷款成数上，完全找不到政策放松的号。

　　接下来，楼市大概率稳中微涨，若你是投资者，可以密切关注限贷的放松号，如果是刚需，准当地的二手房成交量，如果持续回暖三个月，可以马上入场。