千片太阳花
大地产之子--物业
最近消费电子、无线耳机等依旧火热，市场情绪高涨，今天龙头漫步者已经连续第五天涨停了，短期估值过高，不宜追涨。而今天行研君要和大家聊一个平时关注比较少的行业--物业。
中国城镇化浩浩荡荡几十年，城镇化率已经从开国的10%到现在接近60%了，整整提高了50%，而更重要的是人口从开国的6亿多增长到现在的近14亿，其中的住房需求大增，过去三十年房地产突飞猛进，而今天聊的是房地产的伴生行业--物业管理。随着小区生活走近人们的视野，物业服务也应运而生。物业服务主要是提供一些维修、水电、卫生、绿化、社区管理等服务。主要有住宅物业、商业物业、工业物业、以及公共场所及其他物业。由于住宅物业份额最大，我们主要指的是住宅物业。
1、景气周期
物业管理属于后房地产行业，在我们入住小区之后，才开始接受物业服务，而且它几乎是一个住户必须接受的服务，一般我们在买房子的时候都会和地产商签订物业服务。房地产经过二三十年的发展，在这几年放缓，而三线及以下城市其实是在14-16年这几年才实现大跃进的，根据入伙相对买房的滞后期，住户也才陆陆续续开始享受物业服务。所以从行业的周期上来讲，物业服务正处于成长期，未来有很大的成长空间。
还有行业竞争格局较为分散，也是成长期的一个特，据有关数据表示，现在的物业有近10万家，并未产生龙头领先企业。值此成长期，正是迅速扩张、抢占市场份额的好时机。
2、居于有利的产业链位置
上游：很多物业管理公司都背靠房地产商，是地产商的子公司，如佳兆业的佳兆业美好、碧桂园的碧桂园服务、保利集团的保利物业。因此这些物业公司的业务不仅获取渠道便捷而且成本低廉。
下游：前面我们说过住户入伙的时候都必须签订物业服务协议，一旦你验收合格，收房时候就开始享受服务就要缴纳物业费用了，而且一般只有一家物业公司，因此由于房产商和物业公司是深度绑定，对住户的议价能力相对较强。
同业竞争：住户在签订物业服务后，就基本不存在同业竞争了。除了房产商更换物业管理公司，或者通过业主委员会更换物业管理公司，这两者实际操作起来不易。前者有利益关系，后者意见难以统一、耗时长。
所以，从产业链的角度讲，位置相当有利。
3、商业模式好
账期短、收现快：上面我们提到物业处于有利的产业链位置，对下游有很强的议价能力。一旦住户收房入伙，将开始享受服务，就要开始缴纳物业费了，而且据行研君了解，一般物业费都是预收的，多则一年半载，少则三个月，一个月，这就形成了坏账率较低，基本没有回款账期，良好的现金流。
住户不可议价：物业管理费用受国家有关政策法规制约，根据小区的大小、物业公司的资质、小区的属性（电梯或多层）等多种维度来进行计算的，物业公司可以通过提高优质服务、增值服务进一步创收，而住户没有选择权。
服务长久、续约率高：住宅地产70年，商业地产40年。上面我们提到小区更换物业公司概率较小，因此只要物业公司服务得当，将会长期给住户提供服务，因此业务稳定性较高，能够保持持续发展经营。
4、资产轻、现金流好
再来，我们从物业公司的资产结构来。
固定资产占比：绿城服务是5.81%；佳兆业美好是1.23%；碧桂园服务是1.67%；南都物业是2.49%。
现金及等价物占比：绿城服务29.34%；佳兆业美好是49.95%；碧桂园服务是59.92%；南都物业是17.87%。
从上面几个公司的数据（最近一期资产负债表）来，物业行业是一个轻资产、现金流好的行业，尤其是背靠地产商的公司，资产结构表更加优秀。
5、整合息、平台服务
随着未来城镇化率的进一步提升，社区生活将会是一种趋势，物业公司将会成为社区大管家，可以通过整合住户息、对接外部商业服务机构、构建社区平台，从而为住户提供生活、安全、社交等服务。在区块链技术的到来，未来去中心化或将成为趋势，但物业管理本身处于住户的中心服务位置，这样的优势，反而应该大加利用。
最后，通过上面的总结，结合港股物业公司的股价走势，说明市场上肯定了物业公司价值，加之城镇化推进物业管理的进程，因此物业管理是非常值得关注的，尤其是背靠房地产的物业管理公司。
今日盘面
指数：
今天三大股指低开高走，早盘势弱，午盘开始走强，最后强势收盘！
具体指数方面，沪指报收2917.32，微涨0.10%，深成指报收9915.87，涨幅0.40%，创业板指报收1734.02，涨幅0.75%
成交金额方面，上证1806亿元，深成2860亿元，创业板1037亿元，指数低开高走，近几日都走阳线，且交易量缓缓增长，盘面似乎要有所变化了。
板块：
从板块来，涨幅居前的行业板块都是光学电子、半导体、其他电子，跌幅前三的行业板块是养殖业、酒店及餐饮、农产品加工。
热概念方面，智能音箱、语音技术热度依旧不减，另外胎压测试今天涨幅第一。
个股涨跌：
今日上涨家1931家，平盘286家，下跌1502家，涨停49家，跌停2家，收盘情况最集中的部分是-1至1%区间。
陆股通：
今日北向资金净流入42.5亿，其中沪股通24.4亿，深股通18.14亿，陆股通已经连续19日净流入了，今年净流入4300多亿资金，从陆股通开设以来已经累计净流入9700多亿啊，对A股的影响越来越大。
另外，今日沪深港通北上资金流入最多的分别是中国国旅和格力电器。最近格力电器混改后，北上资金买入资金较大，中国国旅是免税龙头，外资始终青睐稳健性较高的龙头品种。
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1、景气周期
物业管理属于后房地产行业，在我们入住小区之后，才开始接受物业服务，而且它几乎是一个住户必须接受的服务，一般我们在买房子的时候都会和地产商签订物业服务。房地产经过二三十年的发展，在这几年放缓，而三线及以下城市其实是在14-16年这几年才实现大跃进的，根据入伙相对买房的滞后期，住户也才陆陆续续开始享受物业服务。所以从行业的周期上来讲，物业服务正处于成长期，未来有很大的成长空间。
还有行业竞争格局较为分散，也是成长期的一个特，据有关数据表示，现在的物业有近10万家，并未产生龙头领先企业。值此成长期，正是迅速扩张、抢占市场份额的好时机。
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所以，从产业链的角度讲，位置相当有利。
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住户不可议价：物业管理费用受国家有关政策法规制约，根据小区的大小、物业公司的资质、小区的属性（电梯或多层）等多种维度来进行计算的，物业公司可以通过提高优质服务、增值服务进一步创收，而住户没有选择权。
服务长久、续约率高：住宅地产70年，商业地产40年。上面我们提到小区更换物业公司概率较小，因此只要物业公司服务得当，将会长期给住户提供服务，因此业务稳定性较高，能够保持持续发展经营。
4、资产轻、现金流好
再来，我们从物业公司的资产结构来。
固定资产占比：绿城服务是5.81%；佳兆业美好是1.23%；碧桂园服务是1.67%；南都物业是2.49%。
现金及等价物占比：绿城服务29.34%；佳兆业美好是49.95%；碧桂园服务是59.92%；南都物业是17.87%。
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随着未来城镇化率的进一步提升，社区生活将会是一种趋势，物业公司将会成为社区大管家，可以通过整合住户息、对接外部商业服务机构、构建社区平台，从而为住户提供生活、安全、社交等服务。在区块链技术的到来，未来去中心化或将成为趋势，但物业管理本身处于住户的中心服务位置，这样的优势，反而应该大加利用。
最后，通过上面的总结，结合港股物业公司的股价走势，说明市场上肯定了物业公司价值，加之城镇化推进物业管理的进程，因此物业管理是非常值得关注的，尤其是背靠房地产的物业管理公司。
今日盘面
指数：
今天三大股指低开高走，早盘势弱，午盘开始走强，最后强势收盘！
具体指数方面，沪指报收2917.32，微涨0.10%，深成指报收9915.87，涨幅0.40%，创业板指报收1734.02，涨幅0.75%
成交金额方面，上证1806亿元，深成2860亿元，创业板1037亿元，指数低开高走，近几日都走阳线，且交易量缓缓增长，盘面似乎要有所变化了。
板块：
从板块来，涨幅居前的行业板块都是光学电子、半导体、其他电子，跌幅前三的行业板块是养殖业、酒店及餐饮、农产品加工。
热概念方面，智能音箱、语音技术热度依旧不减，另外胎压测试今天涨幅第一。
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陆股通：
今日北向资金净流入42.5亿，其中沪股通24.4亿，深股通18.14亿，陆股通已经连续19日净流入了，今年净流入4300多亿资金，从陆股通开设以来已经累计净流入9700多亿啊，对A股的影响越来越大。
另外，今日沪深港通北上资金流入最多的分别是中国国旅和格力电器。最近格力电器混改后，北上资金买入资金较大，中国国旅是免税龙头，外资始终青睐稳健性较高的龙头品种。
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1.A股十年来最大IPO！40%的中国人都是TA客户！
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3.我逃过了中考、高考、逃到了美国，但其实竞争是逃避不了的
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