阳光100：卖地“双刃剑”

　　/乐居财经研究员 王泽红 阳光100出售项目的利与弊，在半年报中清晰的显示了出来。8月27日，阳光100发布2019年中期业绩。上半年，阳光100实现合约销售额37.88亿元；营业额35.95亿元，同比跌3%；毛利润增加20.2%至8.11亿元，毛利率上升4.4%至22.6%。半年报显示，截至报告期末，阳光100资产总额约589.22亿元，同比增长3.78%。其中，流动资产总额约434.34亿元，非流动资产总额约154.88亿元；负债总额约488.03亿元，同比增长3.91%。其中，流动负债总额约261.63亿元，非流动负债约226.4亿元。截止6月30日止，阳光100资产负债率为82.83%，较2018年上半年82.72%的资产负债率同期基本持平。卖地利与弊：营收跌3%，有息负债降11.3%对于利润大幅增长的因，阳光100归功于项目的出售。今年上半年，阳光100接连将手中两个优质项目接连出让给融创中国和佳兆业。第一，以13.34亿元的总代价向融创西南公司出售重庆阳光壹佰70%的股权；第二，向佳兆业附属公司凯择有限公司转让卓星集团全部已发行股本的100%，代价为43.97亿元。这两笔交易合计为阳光100回笼资金约60亿元。半年报显示，重庆及广东清远两个非核心项目的股权转让所得收益，带动了阳光100净利润同比大幅增长77.4%至7.931亿元，净利率则上升10个百分至22.1%，权益股东应占净利润增长5.9%至人民币329.8百万元。较高的负债压力一直是阳光100尾大不掉的难题。而项目的出售，也使得阳光100减轻了债务压力。半年报显示，随着资产出售款项的逐步回笼，阳光100财务结构可得到进一步优化，截止6月末，现金及现金等价物34.99亿元，较2018年底增长35.2%；总有息负债减少11.3%至263.363亿元；净负债率为206.1%，大幅下降55.5个百分。但是，多个非核心项目的出售，也使得阳光100在短期内会减少了可售货源，合约销售额和收入双双下降。合约销售额为人民币37.87亿元，同比下降14.1%；营业额35.95亿元，同比跌3%。作为一家房地产企业，土地是发展的根本。对于出售项目后的发展，阳光100解释道：“在出售部分项目股权之后，公司仍然拥有足以支持长期发展的优质土地储备。截至2019年6月30日，公司拥有土地储备总规划建筑面积约1,284万平方米，主要位于环京区域、温州，以及无锡、西安、武汉、沈阳等省会城市。此外，集团及主要联营公司拥有丰富的潜在土地储备，主要位于河北省承德市兴隆县及浙江省温州市，均正在进行土地整理工作。”“喜马拉雅公寓”开始发力在其他开发商寻求规模突围，到处寻找收购土地的时候，阳光100却选择出售土地和项目，这或许与阳光100的转型息息相关。阳光100管理层认为，传统住宅市场的竞争已白热化，而非住宅市场潜力巨大，竞争格局尚未成形，因而阳光100需要主动转换赛道，由传统住宅开发向“街区综合体”模式转型。截至目前，阳光100形成“1+3”品牌战略，“1”是聚焦年轻知识精英、中产阶级目标客群，“3”是共享式服务公寓(喜马拉雅)、化街区(凤凰街)和复合型社区(阿尔勒)。在2019年上半年，喜马拉雅项目陆续进入运营期贡献运营收入，开始发力。半年报显示，上半年，在售的5个喜马拉雅项目的合约销售金额约为3.83亿元，平均单方售价约为2.2万元，已形成加速去化的态势。阳光100表示：“迈入2019年，喜马拉雅项目陆续进入交付运营阶段，连锁运营服务体系将全面投入运作。今年上半年，重庆阳光100喜马拉雅已进入运营正轨，拥有可供出租的客房532间。”此外，天津阳光100南开喜马拉雅、无锡阳光100喜马拉雅及天津阳光100天塔喜马拉雅预计将分别于2019年年底、2020年一季度及2020年三季度开业，届时将提供超过2,000间客房。另外，首个喜马拉雅俱乐部也将在2019年第四季度于该项目开业。

目前，阳光100非住宅主力产品的商业模式为租售结合。半年报显示，上半年阳光100加强非住宅类产品的销售，以商用物业及车库为代表的非住宅类产品合约销售额为15.6亿元，同比增长27%，占合约销售总额的41%。

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