祥生控股再爆雷，境外债务全面重组

记者/ 钟黛  编辑/ 谭璐

销售寒冬之下，这家浙系房企黑马走向境外债务全面重组。

6月8日，祥生控股表示，已正式聘请境外专业机构作为财务顾问，并委任盛德律师事务所作为法律顾问，牵头制定全面境外债务问题的方案，并与投资者进行协商。

根据祥生控股6月7日的公告，有一笔本金未偿余额为2亿美元、利率为10.5%的优先票据于当天到期，祥生未能支付本金和利息。

此前，祥生控股已有一笔美元债的部分本金和一笔美元债利息实质性违约，触发了多笔境外债务的交叉违约。

祥生控股起家于浙江县级市诸暨，推崇高周转及高杠杆的打法，土储主要集中在长三角三四线城市，其销售规模曾于3年间由百亿上涨到千亿元，引人侧目。

高速扩张，使得祥生债务高企。去年下半年开始，新房销售下滑，叠加部分地区短期封控的影响，祥生的债务危机一触即发。

债务危机

今年1月23日，祥生有一笔到期的3亿美元优先票据部分完成交换要约，从而实现展期。该票据还有1947万美元未完成交换要约，后续走向违约。

3月21日，祥生控股公告称，未能在宽限期内支付美元债利息1200万美元，构成实质性违约。

这两笔违约事件，推倒了“多米诺骨牌”。

祥生控股的美元债均设有“交叉违约”条款，如果发生违约事件且持续，美元债的持有人有权发出书面通知，要求原本未到期的债务加速到期。

4月4日，祥生控股公告，2022年到期的2亿美元10.5%优先票据触发交叉违约。2023年到期的2亿美元12%优先票据的本金、溢价（如有）以及应计及未付利息已到期。

此外，祥生还有两笔美元债公司担保的Xiang Sheng Overseas Limited于2023年到期的13.0%优先票据，余额为1.34亿美元；公司于2023年到期的13.0%优先票据，余额为0.86亿美元。

上述6笔未偿美元债共计6.51亿美元（约人民币43.54亿元），将面临全面重组。

祥生控股在5月24日发布的年报中披露，“优先票据及计息银行及其他借款合共人民币81.35亿元已违约或交叉违约，并须按要求支付。”

只是，美元债仅占祥生债务总额的一小部分，还有大体量的非标融资需要偿还。

最新可查询的数据显示，截至2021年6月30日，祥生控股的托和其他融资分别为159亿元和75亿元，约占债务的50%，而银行贷款和资本市场债务则分别占38%和11%。

早在2021年11月初，标普的一份评级报告就指出，偿还托和回购少数股东权益可能会影响祥生的流动性，同时三四线城市去化风险加大，或影响其销售回款。

祥生的单月销售额于去年6月达到高点，此后显著下滑。今年前5个月，祥生控股的合约销售总额约为133.71亿元，同比减少66.4%。

截至2021年底，祥生控股的银行及其他借款总额、优先票据及公司债券为343.86亿元，其中172.48亿元将于未来12个月内到期偿还，而现金及现金等价物为29.32亿元，短期内存在百亿元资金缺口。

出售资产

为化解债务压力，祥生加速出售资产。

今年以来，祥生至少已出售四宗资产，不过这些资产多位于三四线城市，变现能力有限。四宗交易总代价共计11.885亿元，相对于其债务体量而言，杯水车薪。

6月5日，祥生控股公告，出售湖州交投祥生房地产开发有限公司50%的股权，代价为现金9250万元。买方浙江省交投控股集团有限公司主要从事物业开发业务，由浙江省政府间接全资拥有。

3月18日，祥生控股公告，出售临海紫元银通置业有限公司58.5%的股权，代价为2.72亿元。紫元银通的主要资产为乡村振兴建设项目——塘里村BT项目，总建筑面积约40万平方米。

买方为诸暨国跃企业管理咨询有限公司，由李秀玉全资持有。天眼查显示，李秀玉在多家祥生的项目子公司担任高管。

今年初，祥生就出售了两宗资产。

1月17日，祥生以4.87亿元出售杭州滨旺企业管理的51%股权。杭州滨旺在杭州市西湖区拥有一幅面积约为9.62万平方米的住宅用地。买方浙旅湛景置业由浙江省国资全资持有。

1月7日，祥生出售了浙江向日葵健康产业约23.81%股权，代价约3.37亿元。向日葵健康产业的主要资产为一家位于浙江省诸暨市的保健及养老中心，建筑面积为35.38万平方米。买方为诸暨市天成宏伟置业，公司背景不详。

同时，祥生控股也寄望于销售回暖，改善现金流。

6月8日，祥生控股称，将促销售、稳回款、保交付、促生产放在首位。随着多地调整购房政策，长三角城市群优化政策的频次加快，预计将利好集团在长三角城市的多个项目。

下一步，祥生将通过加大销售力度，促进来访及成交；及时跟进首付比例下调政策，降低客户购房门槛；加强完善线上售楼处“祥生幸福家”小程序，促进推介与线上成交。