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头顶融资"紧箍咒",脚踩增持"风火轮",地产行业怎么了?产业资本轮番上阵,真金白银不含糊

  • 作者:李白喝酒也会醉
  • 2019-09-23 11:38:32
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借款3亿元,到期仅还5108万,国投泰康托申请强制执行冻结【粤泰股份(600393)、股吧】5亿多股。

  粤泰股份重组之后,增持连连失败,业绩下滑,债务压力逐渐暴露……9月21日的一则公告,不仅让粤泰股份这些问题浮出了水面,也将国投泰康托踩雷粤泰股份一事暴露了出来。

借款未还5亿股被强制冻结

  据券商中国记者了解,粤泰股份控股股东粤泰控股向国投泰康托借款3亿元本金,偿还部分借款本金后,尚欠借款本金为2.4892亿元。

  西藏棕枫创业投资有限公司、广州豪城房产开发有限公司、广州新意实业发展有限公司、广州粤城泰矿业投资有限公司、杨树坪、林丽娜为该笔借款提供担保。

  因发生合同纠纷,国投泰康托向广州公证处申请出具执行证书,并依据执行证书向广州市中级人民法院申请强制执行。

  国投泰康托冻结粤泰控股持有的粤泰股份50858.4万股,占粤泰股份总股本的20.0526%,冻结起始日为2019年9月20日,截止日为2022年9月19日。

  截至公告日,粤泰控股及其一致行动人累计持有粤泰股份16.27亿股,其中限售股15.47亿股,非限售流通股8000万股。粤泰股份流动性遇劫

  粤泰股份前身为东华实业,成立于1979年4月,曾经辉煌地创下业界四项第一:第一家引进外资开发房地产的企业、第一家在境外销售商品房的企业、第一家股份制房地产企业、第一家引进小区物业管理模式的房地产企业。

  近年来,粤泰股份债务压力逐渐暴露,去年已出现多起债务违约。同时,由于多种因素影响,粤泰股份旗下多个主要项目始终未能入市销售。

  为缓解公司流动性紧张,化解公司的逾期借款风险,今年6月,粤泰股份计划出售5个项目。

  2019年上半年,粤泰股份实现营收17.32亿元,同比下降4.14%;净利润为1.05亿元,同比大降81.53%。

  粤泰股份从2018年开始出现流动性风险,公司及个别公司下属控股公司的银行账户被冻结,部分项目资产被封。其中,应付利息同比增长超1倍至6.08亿元。

  值得关注的是,其控股股东粤泰控股违约频发。截至2018年12月31日,粤泰控股共在27家金融机构办理过贷业务,目前在8家金融机构的业务仍未结清,当前负债余额约为29.99亿元,不良和违约负债余额为8.72亿元。国投泰康上半年业绩报喜

  未经审计数据显示,国投泰康托今年上半年实现营收6.93亿元,同比增长52.64%;实现净利润4.47亿元,同比增长59.08%。

  从收入构成来,今年上半年,国投泰康托手续费及佣金收入为4.72亿元,较去年同期增加1.25亿元,同比增长36.02%;投资收益为1.44亿元,同比增长9.09%。

  国投泰康相关人士表示,“上半年业绩快速增长,主要得益于公司近年来积极进行业务转型,不断提升主动管理能力,托报酬率显著增加,其中政和地产贡献较大”。

  值得关注的是,国投泰康托在近期2019年二季度经营形势分析会上强调,在未来持续强监管的大环境下,三季度公司全体要做到抛弃幻想,坚定心,持续变革,真抓实干,协同发展,确保全面完成全年各项目标任务。

  当前,在地产托受到监管严格管控,资管格局大变的形势下,不少托公司流露出对未来发展的担忧。

发展的心、对该公司价值和管理团队的认可、对该公司股票价值的认真分析与合理判断而作出的决定。

  9月9日,金融街发布公告称,该公司股东长城人寿保险股份有限公司于9月6日在二级市场以大宗交易方式受让了四家公司所持有的金融街股份,转让数量总计89026229股,占金融街总股本的2.9785%,转让价格为8.53元/股,涉资约7.59亿元。

  9月11,【香江控股(600162)、股吧】发布公告称,金鹰基金、金元顺安拟分别将其持有的1.18亿股、1.18亿股转让至该公司控股股东南方香江的股票账户,每股转让价格为2.52元,南方香江此次合计受让的股份总数为2.36亿股,占该公司总股本的6.955%,股份转让价款合计5.95亿元。

  同一日,【滨江集团(002244)、股吧】发布公告表示,实际控制人、董事长戚金兴于9月10日、11日通过二级市场合计增持了该公司股票258.48万股,占该公司总股本的0.08%。戚金兴不排除进一步增持公司股票的可能。

  9月16日,【卧龙地产(600173)、股吧】集团股份有限公司发布关于股东权益变动的提示性公告称,浙江龙盛在2019年8月19日至2019年9月16日间通过上海证券交易所系统以集中竞价方式增持股份35055989股,占该公司总股本的5.00%。

  在此之前,中国平安刚完成买入中国金茂15.2%股份,位居该公司第二大股东。泰康人寿则再次增持【保利地产(600048)、股吧】0.97%股权,将持股比例上升至6.27%。

  金融资本、产业资本轮番增持地产股,表明房地产资产不仅契合资本配置的需要,并且依然具备一定的投资价值。长线有机会,地产股投资逻辑值得关注

  地产股的投资机会和投资价值又体现在哪里呢?

  首先,从估值方面,2012年至今,房地产板块估值的峰值和底部相对稳定,截至9月18日,地产板块动态PE为7.3倍,比2018年10月18日的底部估值水平(6.9倍动态PE)高6%,已处在近几年的次低位,一些优势地产股显然已经具备长期配置价值。

  其次,股息国债利差或持续走高,又使得地产股的长线投资价值更加凸显,这也是保险资金钟情地产股的因之一。继2018年7-8月、10月以及2019年初后,地产板块的股息率再次与10年期国债收益率基本持平,达到3.1%。华创证券预计,在目前全球流动性宽松以及我国经济下行压力极大的背景下,后续10年期国债收益率继续下行趋势,而房地产板块业绩确定性更强之下股息率将大概率继续走高。

  尤其值得提及的是,主流房企的分红比例并不小,数据显示2015-2018年10家主流房企的平均分红比例为37%,这样的分红情况对于保险资金和产业资本等长线资金显然具有不可忽视的吸引力。

  最后,针对因政策收紧而导致行业普遍融资困难的问题,分析人士则建议投资者理性分析和区别对待。总体而言,优质房企依然是银行的主要客户,而对非标融资较为依赖的中小房企显然对开发贷收紧等政策逼迫更有压力,因此,所谓“房企融资难“具有一定的结构性。从这个角度,那些具有用优势、周转速度和产品影响力的优质房企依然不愁没钱赚,而对应的公司股票则值得投资者保持关注。

  从另一侧面,政策端和融资端的边际收紧,表明房地产行业必将迎来新一轮洗牌,其结果将加速地产公司集中度提升,行业若出现优胜劣汰、强者恒强的局面,对地产板块估值的提升未尝也不是一种刺激。


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