物业行业2023年1月月报外拓有所恢复 强用物企具备超额收益

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核心观点

      内生合约面积增长中小物企外拓量随市场热度回升。根据克而瑞数据，23 年1 月TOP50 物企实现新增内生合约面积8449 万平米，环比回升11.2%，其中关联方贡献1450 万平米，环比下滑32.3%，外拓贡献7001 万平米，环比上升30.0%。22 年12 月各类物企普遍出现了外拓下滑（TOP50 物企外拓量环比下滑21%），特别是TOP30-50 物企下滑幅度较大，23 年1 月外拓市场热度恢复，中小物企外拓量回升。

      基于内生合约面积计算2022 年物企潜在面积增速，华润万象生活由于收并购预计增长73%，卓越商企服务（38%）、滨江服务（34%）、建发服务（31%）的增速也较高，中小型物企在低基数下规模增速更快。

      收并购热度继续下降，新大正大额收购。1 月发生1 起收并购，新大正拟以7.9 亿元的代价收购澜沧江实业，对应21 年PE 12.8x。

      估值与资金板块小幅上涨，跑输恒生指数，内部分化明显。1 月市场主线仍是经济复苏预期，恒生指数上涨10.4%，而物业板块总市值上涨4.8%，跑输大盘，与地产板块（+3.4%）基本持平。内部结构方面仍有分化，在板块整体跑输的情况下，1 月部分龙头央企和非龙头强用物企仍然取得了相较于大盘的超额收益，其中主要包括中海物业（+26.0%）、保利物业（20.5%）、华润万象生活（+14.9%）、越秀服务（+42.6%）、滨江服务（+25.3%）、远洋服务（+20.0%）、金茂服务（+18.6%），而且这些物企的涨幅均超过了关联地产的涨幅。在经济复苏的环境下，强用的物企更受青睐（且超过地产），与之对应的，1 月龙头未违约民企上涨4.1%（关联地产+6.0%），龙头违约民企下跌1.1%（关联地产+4.6%）。估值方面，物业板块动态PE10.4x，处于19 年来5%分位，估值仍处低位，龙头央国企22.4x（17%分位），龙头民企9.0x（10%分位）。1 月南向资金增持港股物业20 亿港元，占港股通物业市值9.2%，与12 月底基本持平。

      重大事件简评珠江城市服务拟借壳珠江股份回A 上市。1 月19 日，珠江股份通过重组议案，控股股东珠实集团拟将公司地产开发业务全部剥离并将其持有的物业平台（珠江城服100%股权）注入上市平台，完成重资产剥离与物业借壳上市，整个过程不涉及新股发行，上市公司的控股股东和实控人均保持不变。如交易成功，珠江股份将成为A股第5 家上市物企。珠实集团还对珠江城服23-25 年的业绩作出承诺。

      投资建议地产供给侧改革后的集中度提升会传导至物业新盘增量市场，2G 端的存量房市场中强用物企具备一定竞争优势，收并购市场一二级估值倒挂对于估值较高的央国企更为友好。在面积增长的3 个渠道中，以央国企龙头为代表的强用物企均具备更强的竞争优势。

      风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；外拓及增值服务不及预期等。

来源[广发证券股份有限公司 郭镇/乐加栋/欧阳喆]   日期2023-02-17