23年第一家民企“卖身”！厦门国资闯入

2023年1月8日，建发股份发布提示性公告，拟收购红星美凯龙不超过30%的股份。

1月13日，建发股份正式公告称，拟用现金方式协议收购红星美凯龙29.95%的股份，收购对价不超过63亿元。

同日，阿里巴巴出具债券意向函，有意向以人民币8.44元/股的价格行使换股权利，或将增持红星美凯龙约5.7%的A股股份。

图源建发股份公告

对地产行业而言，此次收并购若能成功，或许会成为一个国企并购民企教科书级别的案例，为暴雷企业的化债重组提供了宝贵经验。民企抛售重资产，更重视精细化的经营与管理；国企收购优质资产，自身规模进一步拓展，也给市场提供了心。在“地产16条”、“三支箭”等放宽政策的逐渐落地下，地产市场也将逐渐回暖。

可以预见，未来的地产市场将是以国资企业为主导、优质民企为两翼的发展前景。

建发股份公告

根据公告内容，本次交易的标的资产是美凯龙29.95%的股份，具体收购协议尚需交易双方进行进一步的协商和论证后确定。截止22年12月31日，美凯龙总股本43.55亿股，其中包括A股36.13亿股（约占82.98%）、H股7.41亿股（约占17.02%），其中A股总市值169.1亿元。

根据启宝股权穿透显示，红星控股直接持股26.18亿股，占总股本的60.12%，红星控股的一致行动人西藏奕盈企业管理有限公司、车建兴、陈淑红、车建芳等 合计共持有美凯龙 18,607,640 股，占总股本的 0.43%。

另外值得一提的是，1月8日建发公告发出后，美凯龙H股迎来大涨，建发股份在1月9日时快速下挫并触及跌停。1月13日，阿里或参与债转股消息放出后，美凯龙H股迎来大涨近15%，A股也涨幅超过10%。

图源启宝

红星美凯龙的浮沉

美凯龙目前的控股股东为红星控股，实际控制人为车建兴。

作为家居零售业的巨头，美凯龙先后登陆A股和H股上市，商场规模、市场占有率、品牌影响力等各项指标均处于行业领先水平。2016年，零售营业额便已超700亿元，在中国连锁家居商场中位居第一。

红星系资本的不断扩充也让车建兴不断地朝着公司多元化推进，以“家”为核心着力开拓的各项扩展性业务，从而对商场主营业务进行上下游跨界外延。其中就包括了地产这一领域。

据资料显示，红星地产成立于2009年，是红星控股旗下主要地产平台。2020年，红星地产实现销售额约400亿元，最高峰时待售货值近千亿元。从项目布局上看，红星地产主要布局在华东、华中、华西等区域，可售型住宅产品比重达80%。

但好景不长，受制于重资产运营模式，叠加疫情和行业影响，20年后红星美凯龙的业绩大幅下滑，20年营收142.36亿元，同比下滑13.56%，归母净利润17.31亿元，同比大降61%。同期，美凯龙可用的资金为65.11亿元，但负债却高达804.5亿元，其中流动负债金额为316.39亿元。红星系的资产都集中在旗下子公司，“子强母弱”，直接导致了红星控股的债务压力剧增。

数据源于建发股份公告

多元化的发展，红星内部的管理并不精细，拓展而出的业务非但没有缓释风险，反而成了累赘。与之类似的还有恒大，恒大的多元化业务吃掉了大部分的地产红利，尤其汽车业务，导致地产集团风险抵抗性极低。在行业危机下，恒大债台高筑，只不过他就没有红星的好运了。

在家居和地产两大重系面前，红星控股选择了家居。

2021年6月，远洋资本收购红星旗下7家物流子公司。

2021年7月，远洋集团发布公告，以人民币40亿元获取红星地产70%的股权，红星地产自此改姓远洋。

同年10月，红星继续将美凯龙物业80%的股权转让给旭辉永升。

至此，红星系仅持有红星地产30%的股权，其他已基本退出房地产。

23年1月13日，此次拟将29.95%的红星美凯龙股权出让给建发股份，也是迫不得已，但车建兴又获得了救急的关键资金。值得一提的是，2022年12月25日，红星控股减持，红星控股及其一致行动人西藏奕盈拟合计减持最高不超过3.41%的股份，套现约7亿元。此举可能导致红星控股失去对红星美凯龙的控制权。

建发股份厚积薄发

能以63亿元现金收购美凯龙股份的买家，建发股份实力着实强劲。

公开资料显示，建发股份是厦门国资委旗下控股公司，业务始于1980年，于1988年在上交所挂牌上市。

建发股份以供应链业务为兜底、房地产业务突进为格局，近几年突然发力，旗下建发房产跃居房企前十，在行业低谷期，成功逆袭。具体经营上，建发低调而又谨慎，对风险的把控如履薄冰，即便是在合作方的选择上，也更青睐于国企、央企，例如华发、保利以及地方城投等。

稳健的经营给建发带来了充足的现金流，建发在拿地上也毫不手软，大量的土地储备让建发的销售迅速增长，2019年至2021年期间销售额年平均增长率为44.88%。根据AUR投资分析平台数据统计，2020年至2022年，建发股份拿地计容建面累计超1200万㎡，销售金额累计超3000亿元。这背后，和其母公司建发股份密不可分。

建发土储数据汇总

建发销售数据汇总

数据源于AUR投资分析平台

此次收并购红星美凯龙，建发主要看中了其两点

一是红星美凯龙拥有大量的家居商场，是国内经营面积最大、商家数量最多以及地域覆盖面最广的全国性家居装饰及家具商场运营商。建发房产旗下的商管平台，尽管成立时间较短，但发展势头依旧很强，尤其在地产住宅市场下行趋稳的情况下，各家房企都在布局轻资产管理板块，这一领域目前也是地产领域较为优质的资产类型。

二是红星美凯龙在家居、建材方面的优势，也会给建发股份的供应链运营板块带来发展。该业务板块下，建发也大力拓展消费品业务，成立了消费品事业部，用以聚合业务资源，打造消费供应一体化的运营模式。此次交易也会拓展家居、建材等消费品品类，进一步扩充供应链业务。

纵观整个房地产市场的发展历程，2018年之前，民企诸如万科、恒大、碧桂园、融创等等发展迅猛，在地产市场和资产市场赚足了名头，国资房企却名声不显；然而，一轮行业危机过后，万科高喊“活下去”，恒大、融创纷纷暴雷，反观国资房企，精细化的运营管理，稳步发展，成为行业心所在。

写在最后

此次红星美凯龙债务危机，国资建发入股，阿里巴巴增持，不仅能够使红星美凯龙获得大量资金支持，大幅改善自身用和融资能力，也保住了大量商户和上下游供应企业；而建发股份也能够将大量优质的家具商场收入囊中，进一步拓展双业务板块的规模，可以说是一个双赢的局面。

展望未来的地产市场，一方面国企稳健经营，逐步占据市场份额；另一方面民企经营“瘦身”，更重视自身的精细化管理。大浪淘沙，行业危机过后，地产市场也将洗尽铅华，留下来的国企与优质民企也将会成为市场的“宠儿”。

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