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  • 作者:小马强仔
  • 2018-09-07 10:28:44
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配套就是一个房子的风水!

 

主要要

1.交通

2.学区

3.商业

4.医院

 

 

 

1. 交通

 

 

我们一般最为关注的楼盘交通因素有两个,

①我们的 每日通勤时间, 即我们上下班需要花多长时间

       根据我们不同的出行方式,需要关注的交通条件也有所不同

        自驾车 ——楼盘附近道路早晚高峰是否畅通

       公共交通—— 楼盘距离公交站、地铁站位置

 

通达程度,即达到城市其他地方的交通方便程度

万一工作变动或有其他生活需求,此时就需要考察楼盘的通达程度。

一般而言,市中心的楼盘具有最好的通达度,通往城市各处都比较方便;

其次是有地铁和完善公交车路线配备的区域,它具有公共交通的稳定性与便利性;

随后是拥有良好交通干道的区域,借助自驾车出行,也可比较方便的达到各处。

 

这里有一个关于交通优质房价值的简单公式可供参考:

 

交通优质房价值=同区域同质量非交通优质房+30年通勤时间成本(耗费时间×当地时薪)

 

例:杭州A楼盘距离地铁站500米,楼盘价格为26000元/平,另外同区域同质量B楼盘距离地铁站6公里,楼盘价格为20000元/平。

B楼盘的通勤时间平均每天比A楼盘多2个小时,按照杭州平均时薪43元计算,每天多付出86元,按照每年工作日250天计算,30年累计通勤耗费64.5万元。

以购买100平米住宅计算,

A楼盘价值=B楼盘总价+时间成本=200W+64.5W=264.5W > A楼盘房款260W

 

2. 学区

 

如果所在房产位于重小学、幼儿园等优质教育资源片区内,其附带价值较高,升值空间相对较大,即俗称的“学区房”。

但仍需注意 并不是拥有学区房就一定可以入学 ,不同地区由于资源紧张,会有不同的 额外限制条件 ,例如申请入学顺序、父母是否在与孩子是同一户口、房子购买入住时间等。因此,若要购买学区房,尽量早做打算为宜。

除了了解清楚相关情况,购房者也应理性思考,理解学区房真正价值究竟有多少。

这里有一个简单的公式可供参考:

 

学区房价值=房屋总价+额外的房产投资回报+同等优质学校择校费(需要考虑)

 

例:某学区房A楼盘与非学区房B楼盘同样总价200W的房子,

由于学区房受人追捧,导致过去一年中,A楼盘价格上涨20%,B楼盘价格上涨10%

A楼盘升值部分=200W×20%=40W  B楼盘升值部分=200W×10%=20W

假设同等优质学校择校费为20W

A楼盘价值=房屋总价+额外投资回报+择校费=200W+20W+20W=240W

 

 

3.商业

  

房产周围是否有成熟的商业配套,是衡量房产价值的重要指标。

商业配套一般包括:

①住宅底商铺:住宅底层的小型超市或生活便利店、日常性餐饮等

   ②独立商业街:形成结构平衡的独立商业区域,除了超市与餐饮以外,拥有服务种类多样的生活便利服务(洗衣、药店、美容美发、家政等)

③社区商业中心:区域性商业中心(综合体、购物城)、大型综合超市、化娱乐设施、银行、电信、酒吧等

配套完善程度可根据以下法则确定:

需求频度与完善程度成正比。

 

即需要经常性消费的如买菜、饮食、便利店等需求,其相应配套需要尽量完善。

相反的,不是经常性消费的如娱乐消费(电影、ktv、酒吧)等需求,其相应配套完善程度可适当下降。

 

4. 医院

 

医院这个因素比较简单,主要考虑两:

是否有距离较近的医院

一般我们去医院病,小病偏多,大病较少,更重要的是有方便病的医院,而不是考察周围医院是否有省市三甲医院。

 

医院种类是否多样

小区附近不应只有1-2家大型医院,还应该有社区医院、24小时药店、口腔诊所、正规按摩店等配备也是必不可少的。



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