雪松控股30亿建西南总部幕后

　　在谈雪松控股之前，我们先来了解下什么是TOD(Transit Oriented Development)。

　　国内的城市布局有几种，一种是武汉那类，天上掉下来摔出了武昌、汉口、汉阳三镇；重庆是升级版，落地时没控制好，摔了个稀碎，全城各处是中心。

　　第二种是地理空间局促，只能利用地形发展，比如沿海的深圳和深处内陆的兰州，都是发展成了一个长条形。

　　第三种，属于家大业大型，拥有大块的平坦土地，可以任性的“摊大饼”般发展，譬如北京和成都，修完这环，还有那一环。

　　饼，越摊越大，交通就跟不上了，然后成都近几年开始玩了命般的修地铁。随性的成都人，自然也喜欢坐地铁，于是成都便以全国排名第8的运营里程、单日最高客流量，硬生生挤到了全国第5，前四名分别是北上广深。

　　这么大的人流量怎能浪费？大概从2018年下半年起，成都地铁开启TOD模式的声音骤然增多。

　　先下TOD模式是什么。官方定义就不说了，金哥哥只讲几个要，首先要以公共交通站为基础，可以快速融入到城市公共交通网；其次是涵盖商业、工作、居住等用途在内的多功能混合体。

　　一句话，在那里，要啥有啥，想干啥能干啥。吃喝住行娱，一站解决。

　　要知道，TOD项目已经成为了各家房企争夺的焦，目前共有万科、碧桂园、保利、【招商蛇口(001979)、股吧】等20余家房企开始涉足TOD开发模式。

　　甚至是川内房企领地也要“抢滩”，而成都东客站作为全国第六大的交通枢纽，人流、区位优势自不必说，雪松控股又是什么背景？为何会拿下这样一个大单？

　　成都东客站TOD引入雪松控股时，引来不少本土媒体报道，要全部指向“世界500强”。

　　2018年的榜单，恒大总部变更成了深圳，广州痛失一员悍将，此时却雪松控股顶了上来。

　　号称“广州第一民企”的雪松控股，实际控制人为“70后”广州人张劲。在一份内部讲话中，据张劲自述，其第一桶金来源于资本市场，“不是因为家里和手里的内部股后来陆续上市的收益，根本不可能有后来的君华，现在的雪松。”

　　后来，深交所、上交所挂牌，张劲手里的内部股有部分上市，从中获得了创业的第一桶金。从资本市场退出的张劲，转身投向了房地产的怀抱，时值1997年香港回归。

　　香港的回归带动了内地房地产行业的腾飞，广深地区可谓“近水楼台先得月”。回到家乡广州的张劲，创办了广州君华经济发展有限公司，攻入房地产领域，这便是君华集团的前身。

　　3年后，君华集团地产业务起步，2000年君华的江南世家清漪园别墅项目开盘。2008年金融危机后，君华集团又参股了广州农村商业银行和广州银行。

　　到2016年时，雪松控股实现营收1570亿元，位列中国民企500强排行榜第16位，蝉联广州民企营收规模之首，2017年营收更是突破2210亿元。

　　张劲投资房地产，也控股了中国本土第一家风投——深圳中小企业创业投资有限公司。2018年10月，张劲以380亿元位居2018年胡润百富榜第62位。

　　雪松控股官网显示，公司旗下拥有供通云供应链集团、化工集团、化旅游集团、君华地产集团、社区生态运营集团和金融服务集团等六大产业集团。

　　几乎在营收破千亿的同时，雪松控股先是2016年以48亿元要约收购化工企业【齐翔腾达(002408)、股吧】，登陆资本市场；2017年又以42亿元控股希努尔，公司一度成为资本市场关注的焦，自此声名鹊起。

　　2018年，雪松更是受让了位于南昌的中江托71.3%股权，这部分股权本归属于“明天系”，而该笔交易业内揣测总价超过百亿。

　　张劲在上述讲话中，曾经做出过这样一番感慨——

　　“从外界来，到的都是企业的高光时刻、风光时刻，但谁又能注意到这背后的至暗时刻，甚至绝望时刻？

　　其实做大的民营企业家都差不多，表面上起来风光无比，但有多少个不为人知的夜不能寐，有多少次深更半夜闪过从天台上跳下去算了的念头。”

　　对于雪松能够走到今天，张劲将其归结为“挺住就是一切”。

　　还有一个有意思的细节是，有人跑到雪松去面试，最终得出该企业的用人标准是“要能熬住”。

　　成都成华区，现有规划轨道交通线网14条、站58个，其中(TOD评级项目分类)：城市级站1个(成都东客站)，片区级站2个(龙潭商务区站、理工大学站)，组团级、一般级站55个。目前，已完成47个TOD轨道站方案审。

　　成都东客站无疑是最为重要的一个。

　　今年1月，成华区委经济工作会还提出，邀请国际顶级的设计团队参与设计，并积极推动两侧“已出售、东客站未开发”或“开发初期”的产业项目预留地下空间接口设置，实施连片开发建设。

如此重要的城市级站，缘何会被雪松控股拿下？

　　实际上，随着雪松控股近几年的突飞猛进，公司早成了各地政府招商引资的重对象。2018年8月，成华区政府便与雪松控股签署了战略合作框架协议。

　　根据协议，雪松旗下大宗商品供通云供应链集团将在当地设立区域总部，预计年销售额100亿元以上，同时逐步布局区域物流、仓储、码头等供应链资产；雪松旗下旅集团也将同步进军成都，开发化旅游项目。

　　另有消息称，目前雪松控股集团已在成华注册西南总部，注册资金30亿元。二者合作的化旅游项目，则涉及大熊猫繁育研究基地，以及北湖风景区、龙潭湿地等区域。

　　卧榻之旁，岂容他人鼾睡。后面，这才有了雪松控股投资成华区东客站TOD合作项目的一幕。

　　实际上，雪松控股正在通过“地铁上盖物业”模式，抢占优势区位。

　　在拿下成都东客站TOD大单后，金哥哥观察到，3月25日雪松控股子公司香雪控股，便再次以8.36亿元底价拿下广州市黄埔区的一块商业兼容商务用地。

　　该地块毗邻广州地铁6号线香雪站。按照土地出让要求，香雪控股需就香雪项目配建不小于1000㎡的下沉广场，地下协同开发空间面积宜设置为800㎡至1500㎡。同时，还需规划设计空中连廊，跨越城市主干道以及地块西侧红线外区域，以连接商城、办公等建筑及公共服务设施。

　　从这一描述来，这不就是广州香雪站的TOD项目么？

　　符合城市发展规律的TOD模式，被视为房地产的新蓝海，预计未来将有5万亿元的市场。

　　不过金哥哥要提醒的是：进入TOD和成功做成TOD项目的中间，隔了几道不小的难关。

　　首先，各方利益叠加的复杂性，轨道本身属于轨交公司，轨道周边的土地等资源属于政府，而开发商又投入了建设资金，三个主体之间的利益平衡并不简单。

　　其次，虽然雪松控股在金融领域布局深厚，但TOD项目开发周期长，空间叠加、业态叠加的复杂性，需要其做好打持久仗的心理准备。

　　最后，各地政策不一，TOD项目受政策波动影响较大。

　　至于，未来东客站TOD项目能够建成什么样，让我们拭目以待吧。