警惕虚增利润，认清有息债务

该公司2022年5月4日的A股总市值217.30亿，总股本43.55亿股，股价4.99元。同时它同时在港股上市，H股股价3.300港币。

这个公司截止2022年一季度未分配利润总和393.6138亿，每股未分配利润9.04元，是股价的1.95倍。为什么会出现如果诡异的财务数据？

原因是，该公司的每年的利润，有很大一部分是 采用了 “ 投资性房地产采用公允价值处理的会计方法” 。 简单地说， 就是记账数字，而不是真实的现金。所以，

截至2021年底，该公司投资性房地产账面价值为955.75 亿元，占资产总额的比例为 70.70%。

年报中显示，该公司 投资性房地产在2021年12月31日的公允价值，由独立评估师北京华亚正资产评估有限公司进行评估。

（旁白有一个著名的 延安必康 暴雷，华亚正 也参与其中。 参考新闻华亚正吃警示函 ， 评估延安必康项目存在五项违规。 ）

具体来看，房地产公允价值变动历年来给公司带来了巨大收入。2015至2020年， XXXXX 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生损益分别为10.10亿元、17.54亿元、19.96亿元、18.20亿元、16.01亿元、4.97亿元，占各期净利润比例分别为31.32%、51.63%、48.95%、40.65%、35.74%、28.71%。

    历年的房地产公允价值变动，显然给业绩报表增添了不少水分。一般而言，企业虚增利润无非就两个目的，一是为了炒作股票市值套现，二是为了搞好企业的誉等级方便对外举债。

简单地统计， 2014年-2021年期间，该公司 依靠房地产评估带来的利润总额超过百亿元。所以，这个公司真正有多少真实的现金流，又有多少是 ”合理利用规则“记账游戏，只有老板自己有数了。

二级市场投资者不要与狼共舞，特别是这头狼非常善于伪装，精通资本市场上的规则和漏洞。 延安必康，康美药业都是前车之鉴。

955.75 亿元的房产，涨2%就可以虚增19亿利润。近几年来，涨了多少，都是一个可调节的数字。 但是这么多房子，是举债投资的，记账增值的游戏，最终会玩不下去，每年的主营收入要用来支付几十亿的利息，真正的收入被债务黑洞吞噬。