AH股集体狂欢，房地产板块为什么又大涨了？

今日沉寂许久的地产板块迎来表现机会，嘉凯城、珠江实业、我爱我家、云南城投、泰禾集团、南国置业等多只个股集体涨停，其中南国置业更因全年业绩扭亏而再获资本关注的已连续收获五连板。

除了A股外，港股内房板块表现同样抢眼，截至发稿，港股内房股指数大涨5.08%，中国恒大大涨15.15%，华润置地、中国金茂、融创中国、绿城中国等多只个股涨幅超10%。

事实上，除了行情轮动，低估值补涨等逻辑外，板块自身也有反弹逻辑。

行业销售规模创历史新高

2020年房地产行业在一季度受到较大冲，后进入快速恢复期。

1月18日，国家统计局发布数据显示，2020年全国商品房销售面积176086万平方米，同比增长2.6%；商品房销售额173613亿元，增长8.7%。从绝对值上，这一规模超过2018年的水平，再创历史新高。

此外，据新京报的报道，北京楼市12月创出成交量新高，楼市新房网签4.9万套，创最近五年新高，此外二手房成交16.9万套，也创下了近四年的新高。

12月上海二手房成交量达到3.9万套，不但创下2020年的单月新高，更是接近2016年以来的单月历史纪录。

行业基本面也超预期

兴业证券分析认为，2021年地产基本面也将超预期。因有如下三

1）目前针对地产金融约束影响不大

目前来说，贷款集中度管理、商业银行绩效考核等一系列措施虽然有效打了债务转移，直指银行地产加杠杆的核心逻辑，但影响并不大。

其次经济下行，债务转移是几乎所有主要经济体大趋势，政策可能难以改变，除非科技革命找到新经济增长。特别是去年永煤用债事件之后，用风险高企，金融机构风险偏好大幅下降，债务转移趋势短时间内仍难以改变。

2）虽对地产杠杆限制，但基本面仍在超预期

对比历史数据可以到

2017年按揭收紧，地产基本面超预期。年初提出限制新增按揭占比不超过30%，结果新增消费贷同比增长125%；

2018年收流动性，地产基本面超预期。按揭贷款利率持续上行，但RMBS发行规模同比增长242%，此外消费贷等发放金额仍然增加。全年企业杠杆率下降5.6个百分，居民杠杆率提升3.4个百分。

2019年棚改减半，地产基本面超预期。2019年棚改开工316万套，同比下降49.5%，消费贷持续增加，新增普惠小微贷款同比增长70.7%。

2020年疫情影响，地产基本面超预期。也是杠杆。估算总购房杠杆13万亿左右，此外，前三季度普惠小微贷款同比增长69.5%。

 3）中国过往给地产加杠杆速度已大幅克制

过于五六年的地产繁荣，并非是过度给地产加杠杆所导致。反而恰恰是大幅压制地产杠杆情况下的一个慢牛。比较所有主要经济体经济下行阶段银行给地产加杠杆的速度，中国已经是大幅度克制的。

具体来，美国1992-2006年每年新增总贷款中新增按揭占比平均高达65%，澳大利亚1993-2018年为78%，加拿大1990-2018年为39%，而中国2015年-2020Q3平均为27%，2017年-2020Q3平均仅为25%。

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