世联行（002285）：业绩高增，租赁新政利好长租快速发展

$世联行(002285)股吧$1. 17H1业绩同增41％、源于营业税下降，预告前3季度同增20-50％
公司2017H1实现营业收入33.4亿元，同比 23.8％；实现归属上市公司股东净利润2.8亿元，同比 40.5％。每股收益0.14元，同比 40.0％；毛利率和净利率23.2％和8.5％，分别-0.3和 1.0个pct；三项费用率7.8％，同比略增0.5pct。营收小幅增长及净利润快速增长主要归功于:1）由于营改增，公司营业税及附加下降7,124万元，占比当期业绩增长额的87％；2）公司互联网 业务由于规模效应逐渐显现持续高增长，营收同比 61.3％，毛利率同比 13.6pct；2）投资性收益同比增加1,559万元，占比当期业绩增长额的21％，源于同创世联地产平衡二号基金的投资收益。另外，公司预告前三季度净利润同比增长20％-50％。
2. 17H1代理结算收入同增13％，占比总收入首次降至50％以下 
传统业务方面，17H1结算代理销售额2,028亿，同比 13.5％；实现代理销售收入16.5亿元，同比 12.5％；报告期末未结算代理销售额3,761亿元，较16年末增长15.7％，对应代理销售收入29.4亿元，相当于16年结算收入35.1亿元的84％。代理平均费率0.82％，较上年略降0.01pct，基本保持稳定。17H1代理销售占比总收入为49.0％，首次降到50％以下。
3. 互联网 业务持续高增长，营业收入占比进一步提升至28％
互联网 业务17H1共实现营收9.19亿元，同比增长61.3％；毛利2.0 亿元，同比 319.0％；毛利率22.0％，同比增长13.6pct；营收占比连续两年提升，并较16年年末再提升4.8个百分比至28.0％。互联网 业务从14年下半年运营开始，目前已顺利完成178个城市的服务布局（新增三四线布局73个），其中在23个大中城市进入市场份额 Top3。上半年在执行项目达669个，同比 22.3％。
4. 受益于租赁政策红利，公司长租公寓业务或迎来快速增长
公司提前布局长租公寓，截至报告期末已实现27个城市布局，较16年年末多增7城。已实现签约4万间，较16年年末增长100％，并完成17年目标签约总量10万间的40％。17年7月，九部委联合发文，提出将采取多种措施加快推进租赁住房培育和建设，并首先在深圳、广州等12个重点城市试点，其中公司红璞公寓已进驻10个，并且在广州、武汉、杭州等城市市占率达到第一，结合当前布局，公司长租公寓业务将直接受益于顶层制度红利，有望实现超预期增长。
5. 投资建议:业绩高增、租赁新政利好长租快速发展，维持推荐评级
公司在传统业务稳步增长的基础上，互联网 、小贷业务、长租公寓、装修、小样社区、社区管家等新业务迅速发展，其营收占比已从三年前的27％迅速提升至超过50％，业务结构持续优化。我们维持2017-19 年每股收益预期分别为0.42、0.50和0.60元，对应PE分别为18、16、13倍。考虑租赁政策带来的估值溢价，目标价为12.00 元，维持推荐评级。
6. 风险提示:
房地产市场下行风险，长租公寓发展不及预期风险。