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简单聊聊世联行的年报说明会

  • 作者:yshirley
  • 2017-03-31 15:00:50
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最近的一些调研、以及3月29日在深圳举行的一场世联行2016年年报发布会暨媒体见面会,倒是让我彻底改变了对这家公司的认知,并初步判定世联行具有长期配置投资的价值。

我挑一些年报发布会的重点,一起来看看世联行目前的业绩、未来转型的方向以及实施的进度。

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2016年业绩:2016年公司实现营业收入62.70亿,同比增33.10%;归属上市公司股东的净利润为7.47亿,同比增46.69%;基本每股收益为0.37元,同比增37.04%;加权平均净资产收益率为19.47%,同比提升1.8个百分点。

2017年目标收入是86亿元,比去年增长37%,大概是过去三年的复合增长率;归属于股东上市净利润预计是8.7亿元(现价动态估值18倍),同比增长17%。世联行的使命是建立资产与人的联接。2017年公司将不断扩大入口,丰富场景和服务,让更多人享受真正的地产服务。新房入口交易一年10万亿交易规模,存量房交易目前6万亿,未来也将达到10万亿,新房和二手房各自对应4000亿的服务市场规模。商办物业60万亿市场,对应6000亿服务市场规模;住宅租赁1万亿、金融按揭服务4000亿,装修市场4万亿规模,全部加起来有大约6.8万亿的市场。而世联行去年一年的收入是62.7亿元,大概只占到千分之一的市场,未来发展空间广阔。公司将进一步向存量投资、向入口投资、向系统投资。

房地产未来3-5年能形成趋势的领域是:二手房交易、按揭、长租公寓、装修、工商物业运营和资产管理等,这是万亿级的服务市场,目前刚刚是开始,以前是碎片化的,未来三年会形成规模、品牌和特色,世联在这里面抓二手按揭、长租公寓里面的集中式服务、集中式的装修和工商运营,如包租等。2017年公司会在工商物业(写字楼包租运营)和长租公寓这两块加大投入。第一,在工商物业方面,公司在写字楼包租过程中,通过放入内容,提升写字楼的使用效率;通过新三板世联君汇引入重要股东,谋求长远发展。第二,在长租公寓方面,2017年目标是在20个城市发展10万间。只有形成规模才有增值服务,例如日本对标公司爱博乐(ABLE)租金差只占收入的40%,其余60%的服务主要来源于增值服务,这是公司未来的方向。

2016年公司小贷业务增长放缓,主要是因为世联之前做的首付贷,目前有问题的贷款都已经收回,国家不让做就坚决不做,所以去年金融表现并不算理想。2017年公司金融放贷额会有大幅提升,但业务类型不太一样,以前是在新房市场,现在主要是消费市场,单笔周期和额度会变小,但总量会很快提高。公司小贷业务每笔6-8万,风险小,期限短,最多不超过3年。金融业务放贷额增长是今年的主要任务,利润还不是主要目标,先把能力锻炼起来,公司新推出了许多金融产品,如在买楼业主上增加了消费贷、装修贷、车位贷等业务,这些小的贷款业务风险不大,是否能成规模主要取决于金融入口和场景的设置,红璞公寓方面也给供应链在做金融服务。目前能上量的:一是买房者的消费贷;二是线上客户贷款;三是交易后服务,赎楼贷。资金来源方面,钱始终不是世联的问题,公司账面上有30多亿资金,定增是否发出来对公司资金方面影响不大;另外,很多有钱的机构希望和公司在金融方面合作,愿意为公司提供资金。

长租公寓第一年肯定会亏钱,因为处于投入期,第二年有的会打平,有的继续亏,主要看公司投入量。与其他机构合作,对方带装修的,回收本金很快。但需要重装修的可能 3-4年回收。长租公寓会3-5年持续投入,这期间不指望从这块挣大的利润。长租公寓最重要的投入是装修,这也是公司为什么要做装修的原因,装修最重要的是现金流是否转得过来。家具的集采、软装,量够大就会便宜,公司现金流不错,可以通过统一付款降低成本。虽然长租公寓业务确定第一年亏损,但公司只做长期挣钱的项目,即长期看每年单纯租金差利润率能做10-12%的项目。公司敢于做持续性的投入,以形成规模效应,规模非常重要,叠加服务也因规模而产生。成规模之后可以托管运营,之后投入会很小了。比如广州今年3万间,在各个区域托管的能力就比较强,投入就会减少。


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