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滨江半年销售517亿 千亿追逐下的财务与粮仓平衡

  • 作者:戴帽子的人
  • 2019-08-29 17:02:08
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  观地产网 “在房地产形势没有大变化的前提下,今年销售将达千亿规模。”【滨江集团(002244)股吧】董事长戚金兴年初面对媒体时,定下了集团2019年的基调。

  随着时间的推移,滨江到了提交半年成绩单的日子。在当前的大形势下,房地产业内考生都面临着地踏步甚至退步的疑虑,但这家杭州企业显然交出了一份不错的答卷,距离最初的千亿梦想,似乎也是咫尺之遥。

  中报显示,滨江在2019年上半年度实现销售516.7亿元,同比增长27.42%。若按照全年1000亿的销售目标计算,完成度达到51.7%;滨江可售资源充足,为完成既定目标提供有力保障。

  销售与营收

  杭州上半年土地和楼市环境,对于深耕杭州的滨江来说,并不是非常理想。而在调控的背景下,滨江仍交出了近3成的销售增长率,依赖的则是此前打下的基础。

  据观地产新媒体了解,滨江的项目有较高的溢价能力,二手房溢价率可以达到20%,虽然限价抑制了滨江的溢价能力,对滨江的利润造成了一定的影响,但同样说明滨江的房子并不缺买家。在当前市场情况下,去化并不会成为滨江的主要问题。

  据不完全统计,滨江仍是位列2019年上半年杭州市场销售第一,保住了区域龙头的地位。按照滨江的战略规划,成为杭州区域内的龙头,并在全国范围内保持20-30位,并不刻意追求规模与速度,与头部房企保持一定的距离。

  “我们不是追求无度规模,而规模是可控的,都是建立在房产品品质基础上。”戚金兴此前在面对媒体时强调了滨江关于产品的态度。

  事实上,标准化也成为了滨江的重要措施,“4+2.5+1”的7个半月开盘战略加速了公司回款的速度,从拿地到开工用4个月的时间;从开工到样板房开放用2.5个月;再加一个月用来续客。

  虽然缩短了开盘的时间,但对于交付和建设的时间滨江也给足了耐心,保证了滨江一贯以来的坚持,也是最好的广告,那就是产品,但与此同时也影响了滨江的营收。

  房地产的营收具有一定的时间限制,在达到了一定交付条件后方可结转为营业收入,滨江上半年实现营业收入52.66亿元,实现利润总额11.43亿元,两项数据均比去年同期有所下滑,实现归属于母公司所有者的净利润6.16亿元,比去年同期微升6%。

  据公告披露,营业收入同比下降主要纳入并表范围的项目结转收入较上年同期减少所致,房地产结转项目需要时间与条件,而归母净利润上升的主要因则是联营企业的投资收益占归母净利较高,没有并表的房地产收入并没有计入营收而是算在了股权投资内,故此造成了营收下滑,净利反升的现状。

  以2016年为例,滨江在那一年开始加大杠杆,收入与利润大概率会在今明两年结转,而2017年将会在明后两年结转,以此类推,滨江近几年高速增长的销售额是公司业绩的有力后盾。

  另一项数据则显示了滨江未来的营收能力,截至2019年6月末,公司预收账款金额437亿, 同比增长82%,这也是公司未来业绩释放的空间。

  除了房地产销售收入,在持续性收入的收租业务上,滨江也有着算盘。戚金兴认为:“滨江未来10年,计划自持物业超过200万平方米。”按照现有40万平方米的自持物业计算,滨江计划每年新增16万平方米的自持物业。

  从收入分布上来,房产销售占到了滨江94.6%的收入。按照计划,持续性收入的增加将会逐渐抵消掉对于物业销售的依赖。

  土地与布局

  为了追逐千亿目标,要足够的土地储备作为粮仓。滨江从2016年开始开始加杠杆,补充更多粮草用于销售。

  “2016年是加速阶段,2017年是冲刺阶段,2018年完成了起飞和腾飞阶段的布局。”戚金兴此前表示。

  据悉,滨江上半年在杭州、金华、台州、温州新增土地储备项目15个,累计新增土地面积68.95万平方米,计容建筑面积170.67万平方米,平均楼面价1.58万元/平方米。

  2017年至2019年半年度,滨江新增土地储备建筑面积为2017年220万平方米、347万平方米和170.67万平方米,合计约737万平方米,优质土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。

  以滨江保持1000亿元销售目标为例,滨江每一年需要保证有1:2.5左右的推盘货值才可以维持在该等销售水平线,也就是2500亿元货值,这说明滨江需要保持自己的拿地节奏。

  城市布局方面,“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东”是滨江的既定思路,这也导致了土地价格偏高,接近1.6万/平方米,但不可否认的是,滨江在浙江乃至长三角的区域优势是十分明显的。

  在粮仓内不断堆积粮食带来的后果之一是财务承压,但滨江显然也有了应对之策。

  中期报告显示,滨江集团上半年有息负债287.375亿元,同比上涨近10%,但货币资金121.03亿元,同比上涨68.33%;资产负债率为81.19%,扣除预收款项的资产负债率为40.91%,净负债率由去年同期的98.1%下降至81.6%,下滑了将近16.5%。

  截至2019年6月底,滨江平均融资成本为5.6%,这是民企中属于十分优秀的水平。

  据统计,在有息负债中,短期债务为99.295亿元,占比为34.55%,货币资金对短期债务覆盖率为121.89%,短期偿债压力小。

  至于供应链金融等表外负债方面,据观地产新媒体不完全统计,滨江仍未启用。

  2019年1-6月,滨江经营性现金流金额为47.62亿元,扭负为正,上年同期为-114.19亿元,与上年同期相比增长141.7%。

  此前经营性现金流大额流出是由于在买地上的大额投入,据统计,去年滨江共新增了26个项目。

  经营性现金流的转正与净负债率的大幅下降,也预示着滨江在规模追逐的道路上开始稳定了自己的步伐,财务更加平衡。


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