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谁是管控能力最强房企?2018中国规模房企管理费用率排行榜

  • 作者:颜涩翔
  • 2019-06-11 11:32:42
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◎  作者 / 标叔


2018年以来,绝大多数房企的主基调已经从寻求高周转的规模增长,调整为以利润为核心的稳发展。一个行业的共识是,房地产全面短缺时代结束了,在行业总量既定的情况下,企业发展的空间相对狭小,行业和企业本身都到了瓶颈期。

 

在利润更重于规模增长的当下,房地产企业的成本控制能力就显得尤为重要。

 

通常情况下,管理费用率(管理费用/ 销售收入 ( 营业收入 )×100%)被用来反映企业的管理效率。 如果管理费用率高,说明企业的利润被组织、管理性的费用消耗得太多,必须加强管理费用的控制才能提高盈利水平。

 

标准地产研究院以 “管理费用(行政开支)/营业收入”作为核心指标 ,发布了《2018中国上市规模房企管理费用率排行榜TOP80》。



说明


  • 1、本榜单按照在内地以房地产开发作为主营业务的250多家A股和港股的上市公司,以2018年销售规模数据为基础(剔除了部分规模过小和房地产业务占比过低的上市房企)得出80家规模房企样本;


  • 2、由于A股采用中国会计准则,H股主要采用香港会计准则或国际会计准则。数据口径上,A股上市的房地产企业年报中披露的指标是管理费用,而港股是行政开支;


  • 3、管理费用是指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用,主要包括公司经费、工会经费、董事会会费、业务招待费、咨询费、诉讼费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、排污费以及其他管理费用。



榜单解读


2018年,TOP80房企平均管理费用率为5.03%,较2017年末下降了0.06个百分。TOP50门槛为5.50%,TOP10门槛仅为2.57%,有超过一半的房企管理费用率低于平均值。其中,【建发股份(600153)股吧】对于管理费用的把控能力较好,以0.14%的管理费率位居榜首。

 

1、中间多两头少,排名前后相差显著

 

从TOP80榜单整体来,2018年房地产企业管理费用率分布中间多、两头少。35%的企业管理费用率在2%至4%之间,50%企业管理费用率在4%至8%,TOP80中企业管理费用率前后相差较大。

 

TOP80房企管理费用率分布;

数据来自东财choice,标准地产研究院整理统计


2018年管理费用率最低的前五名2018年营业收入均在百亿以上,管理费用率均在2%以下。 其中,建发集团、中海地产、【保利地产(600048)股吧】营收分别为2803.8亿、1502.34亿、1945.13亿。企业营收规模较大的同时保持较低的管理费用率,在管理费用控制能力方面能力突出。

 

2、央企和地方国企控制效果突出

 

标准地产研究院数据显示, 央企和地方国营企业在成本的控制方面更占据优势

 

在《2018中国上市规模房企管理费用率排行榜TOP80》中可以出,排在第一位的建发股份就是是厦门第一大国企,中海和保利这两家央企管理费率也较低,分别排在第三和第五名, 排在管理费用率最低的前5名房企只有滨江集团是民企,而在前10名中则有6家房地产企业是国企

 

3、有四成企业管理费用率下降

 

TOP80企业中,有33家2018年管理费用率同比下降。从财务指标来, 企业管理效率提升有两方面因,一方面是营业收入增加 ,2018年房企的销售状况保持稳定,营收结转提升稀释了企业的管理费用率; 另一方面是企业人均产能的增加 ,在营收增长的情况下企业人数和职工薪酬并未大幅增长,所以管理费用的绝对增长较小。

 

TOP80房企管理费用率同比变动

数据来自东财choice,标准地产研究院整理统计

 

4、销售10强房企管理高效

 

根据销售规模划分不同规模企业后可出, 房企销售TOP10企业平均管理费用率为3.54%,远低于整体平均水平 。其中有6家房企在扩张过程中合理控制管理成本,实现了管理费用率的降低。

 


其中,在2018年销售榜单TOP10房企, 中海和保利的管理成本控制能力最强 ,在全部房企中排在前五,远远优于2018年营业收入相近的新城、华润。

 

在2018年销售榜TOP10房企中,碧桂园、万科、融创、新城、龙湖管理费用率虽然排在27名之后,但是依然低于行业平均值,管理效率优于平均。而 恒大、绿地和华润置地在管理费用率上有很大的提升空间

 

标准地产研究院认为,造成这种差异的主要因有:

 

不同规模企业的员工人数、业务结构、资金状况不一,管理的方式和效率存在差异。 具有国企背景的企业,如中国海外发展和保利地产具有良好的品牌效应,适量的员工规模,使得管理费用率能够控制在前10名。而像碧桂园这样的大规模房企之所以排名较靠后,是因为企业规模巨大,由此产生的例如员工薪酬等一系列的管理费用较高。

 

TOP80企业营业收入量级分布及平均管理费用率

 


总结

 

2019年,在国家宏观调控和市场规范化的双重影响下,房地产企业依然面临着行业逐步走向成熟、土地价格持续高企、行业竞争更加激烈、政策调控不期而来的众多挑战。 为确保企业的利润空间及竞争力,房企必须调整经营理念,将管理重放在费用管控上。




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