向俊波与观对话：碧桂园三年小镇长路

　　编者按：8月6-9日，2019博鳌房地产论坛将在海南继续举办。连续十九年的持之以恒，造就了一个属于房地产全行业的年度盛会，此间传奇还在继续。

　　每一年博鳌房地产论坛，我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。

　　当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时，我们将拥有全新路径与模式，可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

　　观地产网从广州市中心驱车前往惠州，不到两小时，便到达惠城区沥林镇英光村。沿着路边显眼的广告牌再往里开，终于到达目的地。

　　与几年前的光景不同，先脚下这一片是农田与鱼塘的地方，如今已筑起了一座现代小镇的雏形。

　　深莞惠“半小时经济生活圈”，坐拥湿地湖畔与花海美景，总规划面积8平方公里，集聚创新科技企业，打造物联网产业基地……这里是碧桂园首个落地的科技小镇项目——潼湖科技小镇。

　　2016年，碧桂园实现“尖叫目标”，也是在同一年，在规模之外思考起了转型，宣布成立产城发展事业部，并启动“科技小镇”计划。

　　惠州潼湖科技小镇是碧桂园拿给市场检验的首个作品，从2017年拿地到如今筹备二期开园，向俊波和他的团队已经在这驻扎了两年。

　　“因为这个项目体量、规模和重要性，一定需要有团队长期扎根在这里，这个不能做虚的。”碧桂园助理总裁兼产城发展事业部总经理向俊波说道。

　　见面当天，向俊波一如往常，行程忙碌，早上才刚和一家龙头企业商讨二期入驻的相关事宜，预计能带来3000-5000人的规模；与我们会面前，他还在不断地开会、签件。

　　回首过往，作为碧桂园产业地产发展的见证者与科技小镇的操盘手，向俊波向我们道出了他的心声：“这三年尽管走得比较艰难，但我们持续不停地在往前走。”

小镇故事

　　碧桂园做小镇源于三年前的一个计划。

　　2016年8月，杨国强、莫斌带着新成立的产城发展事业部亮相，随后发布了一个“科技小镇”计划。在这个计划里，碧桂园将在一线城市周边和强二线城市至多80公里的区域，最好不超过60公里，建造名为“科技小镇”的卫星城，占地2至5平方公里，5年计划投资1000亿元。

　　这样的想法源于城镇化中的机会，源于多元化、转型的需要，更是源于对产业、科技的好。

　　“2016年我们开始做产城的时候，是因为到整个国家的发展是朝着技术和产业更加丰富、更先进的发展道路上前进。”向俊波说道。

　　产业的发展，前提之一是需要有个卫星城可以承载。彼时杨国强说，深圳的成功是因为科技，但房子太贵了；碧桂园想在深圳旁边建一个科技的城，广东目前还没有一家企业能完整地将这件事做好。

　　秉持着承接深圳等一线城市产业的外溢需求，碧桂园开始了自己的“造城”计划。

　　如今来，向俊波肯定了碧桂园迈出的这一步：“三年后，当时我们的判断比较准，这三年来，国家技术包括这些技术企业经历了非常宝贵的成长，取得了非常大的进步。”

　　惠州潼湖科技小镇，便是碧桂园首个落地的“试验品”。

　　2017年5月，碧桂园在惠州惠城区沥林镇英光村拿下约31万平方米的两宗土地，作为小镇的首期土地；2018年9月，潼湖科技小镇第一期正式开园，意在打造世界级的物联网产业基地。

　　据了解，目前园区还有部分企业在装修和设计阶段；到今年年底，园区将有总共近30家企业入驻，入园人数大概在1000人左右。

　　在向俊波来，未来园区还孕育着更大的发展机会。

　　“这只是个开始，预计在未来两三年，随着二期的开发和建设，会聚集上万的从业人员以及一大批具有成长潜力的企业在这里蓬勃发展，我们非常有心。”

　　至于二期的建设情况，向俊波透露，目前规划设计已经基本完成，正在和政府做前期土地供应的准备工作，“希望在今年下半年开工建设，9-10月份吧，这样在明年下半年的时候第二期产业入驻就会完成。”

　　向俊波希望，随着一期、二期规模的扩大，惠州潼湖科技小镇会形成一个产业丰富、越来越热闹的地方，对未来社会经济发展发挥作用的一个地方。

　　对于这样的发展速度，向俊波有些感慨：“进展确实还算比较快，我们第一期的建设从动工到园区的投入运营只用了16个月的时间，包括星级酒店这些配套功能，这个速度并不慢。”

　　同时，建设只是为这个科技小镇提供了钢筋混凝土的基础，要把它的血肉和灵魂丰富起来，需要碧桂园和入园企业一起营造产业氛围。“这个还需要时间，我判断，从我们开园开始，用三年左右的时间才能形成浓厚的产业园区氛围。”

产城不易

　　从2016年8月至今，碧桂园踏入产城融合这条路已将近三年。

　　回首这一路，向俊波还是一如既往地坚持他的观：“做产业品牌的建设，不是很多企业能够做的，甚至绝大部分企业都做不了这件事。”

　　“这种项目适合比较有实力的企业来做，要不然就成为了一场圈地的运动，适得其反。”向俊波说道。

　　在他来，相比其他开发运营商，碧桂园在产业方面所拥有的优势，正是在产业整合能力、资金实力、人才和团队基础方面。其中，资金实力是极为重要的方面。

　　以潼湖科技小镇为例，今后相当长一段时间内，潼湖科技小镇还将处在投入期，“投入的资金是几十亿、上百亿的净投入数量级，一般企业确实不能够承受这么长周期和这么大的投资。”向俊波说道。

　　一直以来，地产商做产业总不免受到诟病，背后的主要因便是地产商并未脱离传统地产开发模式，仍旧依靠住宅开发来实现收入和利润。

　　于碧桂园而言，早在小镇计划颁布之时，就为自己定下产业先行的目标：不依靠地产盈利等。

　　然而，产城融合项目毕竟周期比较长、对资金投入要求高，碧桂园怎么在漫长的建设周期里平衡长短资金，真正做到不依靠地产赚钱？

　　向俊波对此表示，科技小镇的收入结构是多元化的，除了可售物业的收入、租金的收入、园区营运收入外，碧桂园也在全力推进融资手段。

　　融资手段具体包括资产证券化和产业基金，例如筹建了产业孵化基金，定向做科技小镇内企业的投资和孵化，“现在刚刚拿到批复，正在找第一批募投项目，我们希望它未来成为园区内运营方面的增长。”向俊波透露。

　　资产证券化方面，向俊波则表示取决于小镇项目租金收入的持续增长、物业的完善，以及产业氛围的营造。更为重要的是，资产证券化对于项目的回报率有一定要求。

　　对此，向俊波表示，“我们希望利用三年左右的时间让园区逐步成熟，成熟的重要标志就是物业租金收入能够基本覆盖资金的成本，这是第一步要做的事情，然后在这个基础上去进一步提高收益率。”

　　依赖于自身的优势与实力，“新手”碧桂园这三年也收获了一些成绩。

　　观地产新媒体了解，除惠州潼湖科技小镇外，目前碧桂园还在积极筹备落地其他产城项目，如思科(广州)智慧城、深圳【机器人(300024)、股吧】产业园、惠州南站新城、张江长三角科技城等。

　　在向俊波眼里，经过锤炼，碧桂园从“门外汉”成为了“门内汉”。

　　“这三年下来，碧桂园进入到比较专业的园区运营管理主体的过程，在园区的规划设计和建设水平，包括对于产业产品的设计能力方面，都有比较大的进步。”向俊波说道。

　　尽管已小有成就，向俊波也做好了长期奋斗的准备，“未来走的路还比较长，从一个门外汉到一个门内汉，再成为领军的企业，应该还会有一段时间。”

　　这样的判断，源于对产业运营难度性的感知。向俊波坦承道，产城业务最大的难处还是在于产业的运营，从企业签协议到入驻，到入驻后能够留下来，这个困难比他们想象的要大得多，受到的影响和因素要多得多。

　　“现在来，我们还是想做一个成一个，真正把这些适合做产业的空间做出来。”

　　对于接下来的路，碧桂园有更足的耐心，更长的制度安排，更多的立足于真正做产业运营。

　　以下为观地产新媒体对碧桂园助理总裁兼产城发展事业部总经理向俊波先生的采访实录：

　　观地产新媒体：很多企业都提到要转型做产业，像旅小镇、金融小镇、健康小镇，为什么碧桂园会选择以科技、创新为切入？

　　向俊波：当时我们有更便捷、更顺畅的转型方式，比如说做旅，做教育，这也是进入产业非常重要的方面，但是我们还是选择做科技小镇，这是非常艰辛的一条路，包括我们后面做机器人，选择跨度相对比较大的道路，也是比较艰难的转型道路。

　　这和杨主席对于社会经济发展的理解有很大的关系，因为他觉得技术变革、技术更新是促进社会发展最有效的动力，一切社会的发展最后归根结底都是靠人和技术变革来实现的，越早、越直接介入技术的发展，对社会的进步和发展就越有促进作用。

　　我们从来没有选择便捷的或者容易的道路走，选择走了一条比较艰苦的道路，我相这在未来对于整个社会是更有利的方式。

　　观地产新媒体：首先落地的是潼湖科技小镇，为什么当初会选择惠州？或者说您认为惠州在大湾区中的角色是什么样的？

　　向俊波：当时选择惠州是因为这里良好的区位条件，和小镇所在地非常优美的自然生态环境，以及当地政府的大力支持有非常大的关系。

　　这几年随着粤港澳大湾区建设，惠州的优势尤其是生态资源方面的优势，会随着交通设施、区域交通的改善，进一步发挥作用。我们选择了一个非常适合做产业，尤其是做中高端产业的地方。

　　惠州市政府现在启动了两个万亿级的产业集群，其中一个是石化产业，在大亚湾地区，另外一个是电子产业，未来一定是在潼湖这边，会形成高度聚集的电子片区。

　　这里和周边村镇、和东莞会形成非常紧密的产业协作联系，一起共同建设大湾区，未来有可能成为中国硅谷，这里是充满潜力和希望的地方。

　　观地产新媒体：现在潼湖科技小镇是工作重，同期还有多少产业小城在开拓？

　　向俊波：目前碧桂园产城融合项目除了这个之外，还有其他的项目也正在开发推进，我们在推进过程中也在逐渐学习更多的经验，总结可能存在不完善的地方，还是会立足在更有条件做产业的地方做产城融合小镇类的项目。

　　以前我们可能有更多的计划，但是现在还是想做一个成一个，真正把这些适合做产业的空间做出来。

　　目前，我们更多的立足于真正做产业运营，但产业运营和很多东西有关系，和国家的产业政策、和社会发展阶段有关，包括外部环境对我们都有非常大的影响，它的复杂性和困难性超出了我们的预料。

　　我们现在想静下心来研究产业运营，围绕企业怎么进来、进来之后怎么留住、留下来以后怎么能够取得更好的发展进行思考，通过各个方面把我们的产业运营基础打得更加扎实，这才是我们产业和城市相结合项目能够长远走下去的道路。

　　观地产新媒体：相比以前提要开多少个小镇的目标，现在碧桂园更倾向于把手上的几个项目先做好？

　　向俊波：对，我们现在更立足于把已经获取的用地，正在建设的这些小镇项目建设好，更重要的是要把产业做扎实，要运营好，这才是我们最关键的地方。

　　观地产新媒体：怎么平衡长短资金的需求，或者怎么做到不依靠地产赚钱？

　　向俊波：资金对于小镇来说非常重要，而且我们长线投入比较多，自持部分也比较多，这对于资金的需求和要求确实非常长。

　　但是好在国家和地方政府对于这样产业类型的项目有更加丰富的资金渠道和手段，比如说我们的产业和基础设施建设很大程度上使用了国家政策性开发贷，这是普通房地产商不具备的优势，它的周期很长，利率比较低，非常适合做长周期持有和长时间发展的项目，等产业进来才退出。

　　另外，也有很多比较好的金融工具可以供我们选择，比如说资产证券化，产业基金的介入和投入也是一个渠道。这些对于产业来说是非常重要的，我们现在资金方面尽管净投入比较大，但是整体还是比较健康的。

　　前期开发的可售物业比例非常低，销售物业在整个营收中占的比例并不高。国家对于产业发展有一系列的金融政策安排，利用好这些政策还是大有可为的。

　　前提是我们必须要把产业做踏实，把运营做好，让我们的产业空间自己也能够盈利，能够实现自我资金的平衡。

　　观地产新媒体：您从三年前就开始进入产城事业部、操盘潼湖项目，这三年您怎么待碧桂园在产城业务上的成绩，有哪些困难和成就？

　　向俊波：这三年下来，我们算是从门外汉进入到比较专业的园区运营管理主体的过程，我们园区的规划设计和建设水平，包括对于产业产品的设计能力，都有比较大的进步。

　　今天到的这些研发设施还只是其中的产品之一，下一步还会有数据中心的建设，还可能会有多层智能制造的模式，产品丰富性会大大提高。

　　园区的运营是从去年9月份开始，我们的团队也是从那个时候搭建起来的，经过了不到一年的时间，还在磨合过程中，要走的路还比较长，但是基本上接近于专业的水平。

　　要从一个门外汉到一个门内汉，再成为领军的企业，应该还会有一段时间。