【华创地产？袁豪团队】房地产周报：4月房企销售靓丽，土地市场升温，政策有紧有松

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袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

投资要

上周（19/04/27-19/05/03）主流45城一手房周成交537万平米，环比下降25%，其中，一二线环比-24%、三四线环比-27%，环比下降主要源于五一假期季节性回落；4月月成交同比+34%，较3月提升7pct，其中一二线同比+55%、三四线同比-5%，分别较3月+4pct和+10pct，其中一二线成交继续向好、三四线同比下降收窄。上周14个重城市二手房合计周成交105万平米，环比-40%；4月累计成交752万平米，月成交同比+24%，较3月上升18pct，二手房成交也逐步走好。库存方面，上周15城推盘环比-44%，成交环比-21%，周成交/推盘比1.38倍，高于上周的0.96倍，高于4月的0.91倍；15城可售面积7,793万平米，环比-0.6%；3个月移动平均去化月数为10.6个月，环比下降0.1个月，行业依然处于低库存阶段、并处于加库存阶段。政策新闻方面，辽宁丹东非本地户籍市区限购1套，房价月涨幅要低于0.6%；传言苏州市正在研究新一轮的楼市调控政策；青岛拟取消公积金二次贷款间隔两年期限；深圳共有产权类住房将可申请公积金贷款，城市政策有紧有松，刚需购房获支持。土地市场方面，东莞再现开拍即封顶锁定地块，中海以楼面价为30,287元/平竞得苏州园区一宗宅地，溢价率37.67%,土地市场结构性升温；4月主流50家房企单月销售金额7,330亿元，同比+24%、较前值上升3pct，涨幅继续扩大，其中二线成长蓝筹销售表现更优。我们认为，2019H1类似于2012年的Beta逻辑，2019H2或更类似于2017年的Alpha逻辑，预计板块将回归本源，拾级而上，并且我们维持行业“总量偏弱、结构改善”的判断，目前主流房企19PE估值仅4-9倍，NAV折价20-60%，维持行业推荐评级，维持推荐：1）一二线龙头（受益一二线改善）：保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股；2）二线蓝筹（受益资金面改善）：新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展；3）国企改革概念：首开股份等。

1  房地产行业数据

上周45个重城市新房合计成交537.0万平米，环比下降24.9%；4月一手房合计成交2,856.7万平米，较3月同期环比上升6.7%，较去年4月同期同比上升34.2%，其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：-31.7%、-22.2%、-20.9%、-39.1%，当月月成交同比分别为：+49.4%、+55.8%、+0.6%、-13.6%。15城可售面积为7,792.8万平米，环比下降0.6%；3个月移动平均去化月数为10.6个月，环比下降0.1个月。

2  主要政策新闻

辽宁丹东自4月27日起，非本地户籍市区限购1套，并满5年后方可上市交易，房价月涨幅要低于0.6%；青岛拟取消公积金二次贷款间隔两年期限，6月1日起执行；深圳拟调整规则，共有产权类住房可申请公积金贷款；东莞再现开拍即封顶锁定地块，历时仅半分钟；北京实施住宅质量缺陷保险，交房6个月可索赔；苏州近期再次出现地王，苏州市正在研究新一轮的楼市调控政策；北京划定城市开发边界，实现两线三区的全域空间管制；深圳4月一手住宅成交量同比增长4成，二手房成交量创下16个月以来新高；克而瑞4月主流50家房企销售金额7,330亿，同比+24%、较前值上升3pct。

3  公司动态跟踪

招商蛇口Q1净利润26亿，同比-55%，公司与中航国际约定，后者将其持有22.35%的中航善达股份以8.95元人民币/股转让给招商蛇口，转让价总计约23.34亿元，同时中航善达按7.9元/股发行股份购买招商物业100%股权；金地集团18年营收507亿元，同比+34.6%，净利润为81亿元，同比+18.4%，Q1营收111亿元，同比+61.2%，净利润15亿元，同比+36.8%；万科Q1净利润11.2亿，同比+25.2%；中南建设Q1净利润 4.8 亿元，同比+27%；首开股份Q1营收83亿，同比+35%，净利润3.6亿元，同比+15%。金科股份Q1营收64.1亿元，同比+20 %，净利润2.5亿，同比+48%，发布筹划员工持股计划公告，拟通过二级市场购买持有2-5%股权。

4 一周板块回顾

板块表现方面，SW房地产指数下跌0.22%，沪深300指数上涨0.62%，相对收益为-0.83%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第8位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：天房发展、天业股份、北京城建、三湘股份、合肥城建。

5 风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金改善不及预期。

正    

一、行业数据

（一）新房成交量：上周45城周成交环比-25%，月成交同比+34%，一二线同比+55%、三四线同比-5%

1、成交周环比：上周45城周成交环比下降25%，一二线环比下降24%、三四线环比下降27%

上周(4.27-5.3)45个重城市新房合计成交537.0万平米，环比下降24.9%，较18年周均成交585.8万平米下降7.3%，较本年周均成交385.6万平米上升39.3%。

其中一二线城市合计成交408.7万平米，环比下降24.2%，较18年周均成交413.1万平米下降1.1%，较本年周均成交284.6万平米上升43.6%。三四线城市合计成交128.3万平米，环比下降26.9%，较18年周均成交166.3万平米下降22.8%，较本年周均成交101.0万平米上升27.0%。

按照更细分城市能级来，

上周(4.27-5.3)4个一线城市新房合计成交76.9万平米，环比下降31.7%，较18年周均成交83.7万平米下降8.1%，较本年周均成交53.9万平米上升42.9%。

上周(4.27-5.3)17个二线城市新房合计成交331.7万平米，环比下降22.2%，较18年周均成交329.3万平米上升0.7%，较本年周均成交230.7万平米上升43.8%。

上周(4.27-5.3)16个三线城市新房合计成交92.8万平米，环比下降20.9%，较18年周均成交103.9万平米下降10.7%，较本年周均成交63.0万平米上升47.2%。

上周(4.27-5.3)8个四线城市新房合计成交35.6万平米，环比下降39.1%，较18年周均成交62.4万平米下降43.0%，较本年周均成交38万平米下降6.4%。

注：四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据，故删除，截至目前我们高频跟踪的城市为45城。

2、成交月同比：4月45城月成交同比上升34%，一二线同比上升55%、三四线同比下降5%

4月(4.1-4.30)45个重城市一手房合计成交2,856.7万平米，较3月同期环比上升6.7%，较去年4月同期同比上升34.2%。其中当月成交同比较3月上升7.4pct；年初累计至今成交1.0亿平米，同比上升15.9%。

其中一二线城市合计成交2,161.0万平米，较3月同期环比上升7.4%，较去年4月同期同比上升54.5%，其中当月成交同比较3月上升3.9pct；年初累计至今成交7,106.3万平米，同比上升31.7%。三四线城市合计成交695.7万平米，较3月同期环比上升4.4%，较去年4月同期同比下降4.7%，其中当月成交同比较3月上升9.5pct；年初累计至今成交2,471.5万平米，同比下降13.7%。

按照更细分城市能级来，

4月(4.1-4.30)4个一线城市截止上周一手房合计成交416.8万平米，环比3月下降7%，较去年4月同比上升49.4%，其中当月成交同比较3月上升3.4pct；年初累计至今成交1,411.8万平米，同比上升32.4%。

4月(4.1-4.30)17个二线城市截止上周一手房合计成交1,744.2万平米，环比3月上升11.6%，较去年4月同比上升55.8%，其中当月成交同比较3月上升3.9pct；年初累计至今成交5,694.5万平米，同比上升31.5%。

4月(4.1-4.30)16个三线城市截止上周一手房合计成交462.4万平米，环比3月上升6.9%，较去年4月同比上升0.6%，其中当月成交同比较3月上升7.9pct；年初累计至今成交1,566.1万平米，同比下降10.0%。

4月(4.1-4.30)8个四线城市截止上周一手房合计成交233.3万平米，环比3月下降0.3%，较去年4月同比下降13.6%，其中当月成交同比较3月上升11.1pct；年初累计至今成交905.4万平米，同比下降19.5%。

（二）二手房成交量:上周14城周成交环比-40%，4月月成交同比+24%、较上月上升18pct

上周(4.27-5.3)14个重城市二手房房合计成交105.0万平米，环比下降39.8%；4月累计成交751.6万平米，较3月同期环比上升25.9%，较去年4月同期同比上升23.5%，其中当月成交同比较3月上升17.9pct；年初累计至今成交2,013.6万平米，同比上升1.8%。

按照更细分城市能级来，

上周(4.27-5.3)2个一线城市二手房房合计成交31.5万平米，环比下降25.5%；4月累计成交202.4万平米，较3月同期环比上升9.0%，较去年4月同期同比上升12.0%，其中当月成交同比较3月下降9.0pct；年初累计至今成交576.8万平米，同比上升0.0%。

上周(4.27-5.3)8个二线城市二手房房合计成交69.5万平米，环比下降43.2%；4月累计成交502.1万平米，较3月同期环比上升36.2%，较去年4月同期同比上升38.6%，其中当月成交同比较3月下降34.4pct；年初累计至今成交1,303.3万平米，同比上升8.2%。

上周(4.27-5.3)4个三四线城市二手房房合计成交4.0万平米，环比下降58.7%；4月累计成交47.1万平米，较3月同期环比上升10.6%，较去年4月同期同比下降28.1%，其中当月成交同比较3月下降1.0pct；年初累计至今成交133.4万平米，同比下降32.3%。

（三）新房库存：15城上周推盘环比-44%，可售面积环比-1%、去化月数下降0.1个月

上周（2019/4/27-2019/5/3）15个重城市合计推盘133万平米，环比下降44.4%，对应上述城市合计成交183万平米，环比下降20.6%，对应周成交/推盘比（去化率指标）为1.38倍，高于上周的0.96倍，高于4月的0.91倍。

上周末（2019/5/3）15个重城市合计住宅可售面积为7,792.8万平米，环比下降0.6%。其中，一线城市合计可售面积为2,866.3万平米，环比下降1.5%。北上广深可售面积环比变化分别为-3.7%、-0.2%、+0.3%、-2.7%。二线城市合计可售面积为3,341.9万平米，环比下降0.9%。三线城市合计可售面积为1,584.7万平米，环比上升1.5%。

上周末（2019/5/3）15个重城市住宅3个月移动平均去化月数为10.6个月，环比下降0.1个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为10.7个月，环比下降0.3个月。北上广深去化月数分别为15.6个月、6.9个月、11.4个月、13.6个月。二线重城市3个月移动平均去化月数为8.5个月，环比下降0.1个月。三线重城市3个月移动平均去化月数为20.3个月，环比上升0.5个月。

注：18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大，故剔除，以15城口径计算去化月数和成交推盘比

二、行业政策和新闻跟踪

宏观：国家统计局：4月份制造业PMI为50.1%，连续两个月位于临界之上，虽比上月回落0.4个百分，但仍为2018年11月以来的次高。

长效机制：今年以来，证监会有意推进公募REITs的进程，从目前来，首批公募REITs产品或集中于工业园区、交通能源、符合区域产业方向的商业物业及重大基础设施等领域，主要聚焦于国家重大战略实施方向，将对探索新型基础设施投融资机制形成有力的推动。

土地：从拿地面积来，碧桂园、融创、恒大拿地面积位列前三，4月份高价地块主要位于二线核心城市，且城市布局较集中，武汉表现亮眼，有4宗地块入榜，其中融创中国以70亿元高总价拿下武汉地块，杭州和苏州分别有2宗地块入榜，其中滨江集团以45325元/平方米的高楼面均价拿下杭州上城区望江单元地块，上海和厦门分别入榜1宗。

市场：观指数·2019年1-4月中国房地产企业销售金额TOP100数据显示，今年前4月，百强房企累计销售额为31269亿元，同比增长15.21%，相比前3月的增速有所上升，4月单月，百强房企实现了9729亿的销售额度，同比上升了33.3%。

融资：从2018年四季度开始，房企的融资难度逐渐缓解，至今年4月，房企的融资井喷，迎来了密集发债的高峰，4月来密集发布的融资计划已接近2600亿元，从全月融资完成情况，有望是最近一年多最高值。

其他： 近日，《北京市生态控制线和城市开发边界管理办法》正式印发，《管理办法》明确，北京划定城市开发边界，实现两线三区的全域空间管制。

三、重公司公告

金地集团2018年实现营业收入506.99亿元，同比上升34.62%，结算收入460.59亿元，同比上升36.84%，归属于上市公司股东净利润为80.98亿元，同比增长18.35%；一季度营业收入111.18亿元，同比上升61.23%，归属于上市公司股东的净利润14.98亿元，同比上升36.84%。万科A19年一季度实现营业收入483.7亿元，同比增长56.9%，实现归属于上市公司股东的净利润11.2亿元，同比增长25.2%。中南建设一季度实现营业收入 84.7 亿元，同比下降 25%，归属于上市公司股东的净利润 4.8 亿元，同比增长 27%，1-3 月公司实现合同销售面积 250.1 万平方米，销售金额 308.7 亿元，同比分别上升 29%和 25%。首开股份2019年一季度实现营收约83.15亿元，同比增长35.22%，归属于上市公司股东的净利3.60亿元，同比增长15.33%。金科股份一季度营业收入64.1亿元，同比增长20.47%，归属于上市公司股东的净利润2.5亿元，同比增长47.91%；发布关于筹划员工持股计划的提示性公告，拟通过二级市场购买持有2%至5%股权。招商蛇口一季度营业收入43.5亿元，同比下降53.71%，归属于上市公司股东的净利润26.26亿元，同比下降55.03%。

旭辉控股已通知托人及于2020年到期的优先票据持有人于2019年6月5日赎回本金总额1.5亿美元中部分未赎回票据，赎回价相等于其本金额的101.9%。蓝光发展发布公告称，公司临时股东大会表决通过，将旗下医药公司迪康药业分拆上市，这是物业公司嘉宝服务于港交所提交上市申请后，另一宗蓝光发展子公司分拆上市计划。

四、板块行情回顾

板块表现方面，SW房地产指数下跌0.22%，沪深300指数上涨0.62%，相对收益为-0.83%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第8位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：天房发展、天业股份、北京城建、三湘股份、合肥城建，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为美都能源、上实发展、云南城投、天津松江、中润资源。

五、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金改善不及预期

关键词：华创地产小组重报告系列

《2017年房地产投资策略： 周期淡化，资产为王》（16/12/07）

《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）

《对三四线城市成交持续性的分析： 当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）

《对三四线城市成交持续性的分析2： 棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）

《北京等楼市政策评：淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）

《国家设立雄安新区评： 雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）

《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）

《三年棚改新规划评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）

《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）

《对房地产行业集中度的分析： 规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）

《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）

《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）

《房地产行业2017年中报分析：业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）

《长效机制猜想：实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续多龙头）》（17/11/13）

《2018-20年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）

《风鹏正举系列之新城控股深度-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）

《风鹏正举系列之万科A：三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04）

《房地产政策研究专题：人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）

《房地产2018中期策略：行至水尽处，坐云起时》（18/05/23）

《非标专题：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（2018/06/13）

《风鹏正举系列之保利地产深度：积极变革启征程，鹰长空薄云天（强烈推荐）》（18/07/05）

《风鹏正举系列之中南建设深度：中流楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23）

《风鹏正举系列之融创中国深度：融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09）

《房地产行业2019年投资策略：寒夜将尽，曙光在前》（18/11/22）

《房地产周期复盘研究专题：周期轮回，踏雪寻梅》（18/12/25）

《居民杠杆率空间研究专题：城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）

《风鹏正举系列之招商蛇口：聚萃招商百年积淀，力铸蛇口卓越之道（强烈推荐）》（19/01/25）

《风鹏正举系列之金地集团：坚守核心城市，提效赋能、谋局未来（强烈推荐）》（19/01/30）

《风鹏正举系列之阳光城：雨后阳光，梦想绽放(强烈推荐》（19/02/22）

《首开股份深度报告：首家千亿地方国资房企，北京国企改革重要标的（强烈推荐）》（19/03/12）

《估值深度：政策改善、用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）

《绿地控股跟踪报告：量质齐升的低估巨头，深度受益长三角一体化（强烈推荐）》（19/03/27）

《旭辉控股深度报告：十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）

《房地产2019年中期策略：回归本源，拾级而上》（19/05/03）

华创地产研究团队

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袁   豪     房地产行业  首席分析师

    复旦大学理学硕士

    曾任职于戴德梁行、中银国际

    2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

    慕尼黑工业大学工学硕士

    2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

    同济大学管理学硕士，CPA，FRM

    曾任职于上海地产集团

    2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

    哥伦比亚大学理学硕士。

    2018年加入华创证券研究所。

    袁    豪  首席分析师

        13918096573

        鲁星泽   研究员

        18390086688

        曹    曼   研究员

        13816593032

        邓   力    研究员

        17301642045

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