【西南地产周观】两会来临，关注政策预期的变化

核心结论

上周申万地产板块大涨6.26%，成交额1519亿，环比大增57%，同期上证指数上涨6.77%、沪深300指数上涨6.52%，板块二线地产和中小票反弹幅度显著超越一线龙头，赚钱效应显著扩大，我们近几周投资观持续验证。申万地产板块中“大名城、市北高新、合肥城建、华鑫股份、荣安地产”等涨幅居前，“万泽股份、ST新梅、长春经开、【云南城投(600239)、股吧】”跌幅居前，港股通中地产股里面“国瑞置业、中国奥园、上城实开、越秀地产”表现强势。

3月2日凌晨，证监会发布科创板IPO注册管理办法和科创板上市公司持续监管办法，科创板允许尚未盈利、不同投票权架构以及红筹VIE架构企业上市，其他制度创新还有建立了严格的息披露、退市制度和盘后固定价格交易制度，核心人员股份锁定期仅为1年，估计有约4万亿的公募基金可以直接购买科创板股票。科创板一定程度上代表着创业板改革的方向，未来对创业板的流动性会带来一定挤压。短期也预示着以“【市北高新(600604)、股吧】”为代表的科创板主题概念股行情暂告一段落。

行业政策方面，需要密切关注3月3日开幕的政协和3月5日开幕的人大，“房地产税”的立法进程无论是否真的有实质性进展，在两会敏感期被纳入到“房地产长效机制”的讨论中是无可避免的，这会对主流地产股形成一定的预期压制。我们判断房地产税的立法推进今年来依然不容乐观（2019年是房地产行业下行周期，从政府逆向调节的思路并非出台房地产税的最佳时期），进一步规范商品房交易市场（比如按套内面积交易、按装修标准交楼）、发展租赁市场（吸引企业参与、强化合同备案及政府管控）、集体用地符合规划调价的改造（城中村改造或都市圈新农村建设等）等是可以预期也是容易落地的，其一是能带动房地产及相关产业链的投资，其二是缓和高房价的波动及民生居住的压力。

房企销售方面，根据克而瑞等销售榜单来，1-2月房企销售表现差强人意，高基数压力显现，三四线销售增长发力，碧桂园、万科、恒大都是负增长，保利、融创、新城从增速上也是明显回落。同时碧桂园传出大规模调整总部职能部门，人员的下放和裁撤在预期之内，对市场预期有一些消极的影响。

投资建议方面，本周市场或将从成交量和位置上考验“牛市”的成色，我们判断地产龙头股依然表现偏弱，投资机会更多反映在有补涨需求的二线地产及超跌小市值标的，好一二线占比高的二线地产股、粤港澳大湾区受益标的、超跌的弹性标的，A股推荐“新城、金地、荣盛、华发、阳光城、南山控股、世荣兆业、【天健集团(000090)、股吧】”，H股推荐“碧桂园、融创、旭辉、金茂、龙光、宝龙、禹洲”等。

最新热

1．高基数压力显现，房企销售表现分化。2月28日，克而瑞发布2019年2月百强房企销售数据。1）整体上，2019年2月百强房企共计实现全口径销售金额11710.6亿元,同比下降3.1%。销售面积8758.8万方，同比下降5.6%。受18年一季度销售高基数的压力，2月行情继续延续1月的冷淡，但增速略有修复。2）从个股上，房企销售分化明显，碧桂园重回第一，万科、恒大位列二三。其中，排名前十的有碧桂园1,050亿元（YOY-15%）、万科922亿元（YOY-11%，网签口径）、中国恒大642亿元（YOY-13%）、保利地产565亿元（YOY+6%）、中海地产440亿元（YOY+24%）、融创中国420亿元（YOY+2%）、绿地控股315亿元（YOY+10%）、华润置地256亿元（YOY+54.1%）、龙湖集团249亿元（-14.8%）、新城控股229亿元（YOY+20%）。3）部分二线表现较好，同比实现较高涨幅。排名10-40房企中，同比增加超过30%的有阳光城201亿元（YOY+50%）、金地集团174亿元（YOY+37%，网签口径）、奥园集团112亿元（YOY+38.5%）、首开股份112亿元（YOY+85.9%）、远洋集团111亿元（YOY+37.6%）、新力地产96亿元（YOY+46.7%）、佳兆业90亿元（YOY+87.1%）等。

2.加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。2019年人民银行金融市场工作会议于2月25日至26日在北京召开。会议要求，要遵循市场发展规律，优化贷投向和结构，强化金融服务功能，找准金融服务重，以服务实体经济、服务人民生活为本，进一步落实好各项贷政策。加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。2月25日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，银保监会副主席王兆星、周亮、梁涛出席并介绍坚决打好防范金融风险攻坚战有关情况。会上强调，要继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，要防止房地产金融风险出现大的问题。银保监会要继续紧盯房地产金融风险，继续实行审慎的风险管理标准，要继续审慎发放开发贷款和个人按揭贷款，促进房地产金融、房地产市场平稳健康发展。

3.2018年房地产拟建项目同比增长32.8%，房地产投资有条件保持平稳增长态势。2月26日，发改委发布《2018年全国固定资产投资发展趋势监测报告及2019年投资形势展望》。报告指出，全国投资项目在线审批监管平台数据显示，2018年全国拟建项目（指已经办理审批、核准或备案手续的项目）数量增势较好，同比增长15.5%。其中，报告预计房地产拟建项目数量高速增长。报告称，2018年房地产拟建项目数量较上年增长32.8%。施工项目是支撑房地产投资增长的主导因素。据此判断，受益于2018年拟建项目部分已经进入施工期，房地产投资有条件保持平稳增长态势。以房地产项目落地周期3个月左右判断，2019年一季度房地产投资仍将保持较快增长，但新开工项目数量可能回落。

4.地方楼市调控的大基调暂未出现较大变动，房价的“稳控”工作已经成为一二线城市的主要调控目标。2月26日，针对部分自媒体称“南京房价突破限价”、“南京调控放松”，南京市官方部门回应称，将继续贯彻中央关于坚决遏制房价上涨的重要决策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。南京市发改委表示，住房问题关乎国计民生，在房地产市场过热的情况下，根据国家、省和市对房地产市场调控政策规定，我市在房价过快上涨期间对房价采取一系列稳控措施，防范大起大落风险。

板块回顾

上周A股申万地产板块涨幅6.26%，成交额1519亿，环比大增56.92%。

图：近一年地产板块相对沪深300 表现

数据来源：WIND，西南证券整理

上周，申万子板块涨跌幅情况如下。

图：申万各子板块上周绝对涨跌幅（%）

数据来源：WIND，西南证券整理

上周大名城，市北高新，合肥城建，华鑫股份等涨幅居前，万泽股份，ST新梅，长春经开，云南城投等跌幅居前。

图：上周地产板块涨幅靠前个股

图：上周地产板块跌幅靠前个股

数据来源：WIND，西南证券整理

上周内房股涨幅显著的包括国瑞置业，中国奥园，上实城市开发等。上周内房股跌幅显著的包括绿城中国，世茂房地产，天能动力等。

图：内房股上周涨幅靠前个股

图：内房股上周跌幅靠前个股

数据来源：WIND，西南证券整理

业绩预告

数据来源：WIND，西南证券整理

模拟组合

我们的模拟组合今年以来累计绝对收益8.29%；相对申万房地产收益为-10.67%。整体持仓水平为96%，主要持仓股包括华发股份（24%）、金地集团（24%）、保利地产（23%）和天健集团（24%）。

图：西南地产模拟组合累计绝对收益和相对收益（对比申万房地产指数）

数据来源：每市，西南证券整理

房企销售

表：2019年2月房企销售数据

数据来源：克而瑞，西南证券整理

债券发行

表：近期内地房地产企业海外债券数据

数据来源：wind，西南证券整理

按揭跟踪

表：最新银行按揭利率水平(单位%）

数据来源：融360，西南证券整理

重公告

【德中国|IPO】：公司于港交所敲钟上市，开市后报收每股2.81港元，较发售价涨0.36%。

【奥园健康生活|IPO】：公司将于3月15日定价，3月18日正式交易。此前消息显示，奥园健康生活拟以每股3.48至4.30港元招股，发行1.75亿股，募集最多7.525亿港元。

【滨江服务|IPO】：公司全球发售6670万股，约10%为香港公开发售，每股发售股份5.40港元至7.00港元。预计将于3月15日正式挂牌上市。

【深圳控股|业绩公布】：公司1月合同销售额约为5.63亿元，环比下降约92.4%，同比下降29.9%；合同销售面积约为34497平方米，环比下降约76.8%，同比下降36.4%。每平方米平均售价约为16319元。

【合肥城建|业绩快报】：公司2018年实现营业总收入19.28亿元，同比下降29.94%；2018年实现营业利润3.82亿元，同比增长74.45%；实现利润总额3.86亿元，同比增长75.59%；实现归母净利润2.32亿元，同比增长74.50%。基本每股收益0.72元，同比增长75.61%。

【世荣兆业|业绩快报】：公司2018年营业总收入为23.53亿元，较上年同期31.05亿元减少24.21%；营业利润10.77亿元，较上年同期12.52亿元减少14.00%；利润总额10.71亿元，较上年同期12.32亿元减少13.12%；归母净利7.96亿元，较上年同期9.13亿元减少12.81%，基本每股收益0.9839元。

【富力地产|业绩公告】：富力地产于2019年2月的月内权益合约销售总金额约为人民币60.5亿元，销售面积达约54.54万平方米。与去年同期相比，销售收入和销售面积分别上升4%和24%。

【融中国|业绩公告】：2月份，公司总合约销售额约为73.52亿元，同比增长12.07%；合约建筑面积约为47.15万平方米，平均合约售价约为每平方米15591元。

【佳源国际|业绩公告】：截至2019年2月28日止两个月，集团合同销售金额约20.95亿元，同比增长约88%；合同销售面积约19.07万平方米，同比增长约60%；合同销售均价约1.1万元/平方米，同比增长约18%。

【融创中国|盈利预告】：公司预期本公司拥有人应占溢利于本年度较上年度增长超过45%。

【美好置业|年度报告】：公司2018年实现营业收入25.2亿元，同比减少43.21%；房地产业务总收入实现24.07亿元，同比减少45.04%。房产销售签约额77.3亿元，同比增长233%。

【滨江集团|业绩快报】：公司2018年实现营业收入210.51亿元，同比增长52.83%；实现营业利润41.53亿元，同比增长41.03%；归母净利润为12.22亿元，同比下降28.62%。

【世联行|业绩快报】：公司2018年营业总收入为75.53亿元，同比减少8.02%；营业利润7.53亿元，同比减少48.80%；利润总额7.66亿元，同比减少48.64%；归母净利4.47亿元，同比减少55.45%。

【广宇集团|业绩快报】：公司2018年实现营业收入32.40亿元，同比减少6.56%；实现利润总额8.42亿元、归属于上市公司股东的净利润3.45亿元，分别较上年同期增加111.83%和81.63%。

【南国置业|业绩快报】：公司2018年录得营业总收入约40.31亿元，总利润约2.30亿元，分别较2017年同期增长27.34%、21.83%；归属于上市公司股东的净利润约8434.42万元，同比增长了47.01%。

【中渝置地|盈利预警】：公司截至2018年12月31日止年度的股东应占利润，预期与去年录得2.92亿港元利润相比将下降约45%。

【万科A|发行债券】：公司公告，其2019年住房租赁专项公司债券的最终票面利率确定为3.65%，该期债券发行规模20亿元，期限为5年。

【阳光城|发行债券】：公司宣布公开发行规模为5亿元的公司债券，利率询价区间为6.00%-7.80%，该债券期限为三年。

【中国金茂|发行债券】：公司的间接全资附属公司完成发行18亿元人民币的公司债券，最终票面利率为3.72%，该债券期限为5年。

【阳光城|REITs】：公司办公物业类REITs资产支持专项计划获得深交所无异议函，该专项计划发行规模为21亿元。

【融创中国|增发新股】：公司因其行使购股权而发行568.85万股，每股价格在4.07-30.25港元不等。

【国瑞置业|发行票据】：公司及附属公司担保人与初始买方就发行于2022年到期1.6亿美元的13.5%优先票据订立购买协议。

【融中国|发行票据】：公司发行了息率为10.5%的3亿美元优先票据，票据将于2022年3月1日到期。

【华发股份|发行票据】：公司已非公开发行规模为15.295亿元的公司债，其中品种一规模为7.5亿元，票面利率5%，期限5年；品种二规模为7.795亿元，票面利率为4.8%，期限3年。

【正荣地产|回购票据】：公司赎回一笔本金1.6亿美元8.5%的2019年到期票据。

【嘉年华国际|票据调整】：公司延长1笔规模1.8亿美元2019年到期债权至2021年，并将利息由8%增加至10%。

【阳光城|发行债券】：公司已发行票面利率为7.5%的15亿元公司债。

【京投发展|发行债券】：公司已获证监会核准公开发行总额不超过15亿元的公司债券。

【旭辉控股|发行债券】：公司2023年到期的3亿美元优先票据将于3月1日上市，发行年息率为7.625%。

【国瑞置业|发行票据】：公司拟发行于1.6亿美元优先票据，利率13.5%，2022年到期。

【陆家嘴|发行债券】：公司公开发行35亿元规模公司债，本期债券两品种票面利率询价区间分别为3.30%-4.30%和3.50%-4.50%。

【厦门国贸|发行债券】：公司完成发行发行超短期融资券，规模10亿元，期限270天，票面利率3%。

【融中国|发行债券】：公司40亿元公司债已获得上交所批准，可分批发行。

【合景泰富|发行票据】：公司就2023年到期的本金总额为3.5亿美元7.875%的优先票据向联交所提出申请，以批准票据按仅向专业投资者发行债务的形式上市及买卖。

【金地集团|发行票据】：公司完成发行2019年度第一期超短期融资券，发行规模为30亿元人民币。本期超短期融资券发行面值为人民币100元，按面值发行，发行利率为3.2%，到期一次还本付息。

【雅居乐|发行票据】：公司及附属公司担保人与东亚银行有限公司、中金公司、香江金融、汇丰、工银国际及渣打银行，就发行于2022年到期5亿美元的6.7%优先票据订立购买协议。

【华夏幸福|发行票据】：子公司完成境外发行5.3亿美元的高级无抵押定息债券。由公司提供无条件及不可撤销的跨境连带责任保证担保，票面利率为8.625%，期限为2年。

【津滨发展|资产转让】：公司拟在天津产权交易中心预挂牌转让公司所持有的深圳津滨津鹏投资有限公司100%股权，相关要价并未透露。

【海航创新|合作协议】：公司宣布终止关于宁夏全域旅游产业基金的合作。

个股逻辑

万科A：销售稳健增长，物流地产获取积极

1）单月销售表现平淡，面积再次负增长。公司 2018 年 12 月份实现合同销售金额 630.1 亿元，同比+1.3%，环比+8.0%，合同销售面积 438.7 万方，同比-3.2%，环比+23.4%。公司单月销售金额经历前两月高速增长后，12月表现平淡，除受到高基数影响外，公司年底冲刺目标基本完成，全年销售压力已逐步释放完毕。销售面积自 12 月增速 继 4 月和 8 月后再次转负，但主要受到高基数影响，从环比来，反而是有较大幅度 的回升。

2）全年销售稳健增长，超额完成销售目标。公司 2018 年累计销售金额 6069.5 亿元， 同比+14.5%，累计销售面积 4037.7 万方，同比+12.3%，分别较前 11 月增速下降了 1.8 和 2.2 个百分。公司 2018 年下半年销售增速明显回升，基本保持在 10%以上增速。三季度以来，公司加大推盘力度，10 月以来销售去化良好，全年累计同比增速有所回升，最终维持在 15%左右。我们此前预估公司全年销售额 5800 亿，目前公司完成超过 6000 亿。

  3）全年拿地谨慎，但物流地产获取积极。公司 12月拿地微增，新增项目 22 个，以一二线城市为主，新增权益建面 280.6 万方，同比+1.4%，环比+20.5%，支付权益价款 181.1 亿元，同比+1.9%，环比+28.9%。公司 2018 年累计新增权益建面 2966.9 万方，同比-6.6%，支付权益价款 1659.8 亿元，同比-13.4%，全年拿地均价 5595 元/ 平，同比下降 7.2%，严格控制拿地成本。公司全年支付的权益价款占比累计销售额为 27%，较去年下降了 9 个百分。但公司在物流地产获取方面明显积极，12 月新 增物流地产项目 10 个，新增权益建面 95 万方，支付权益价款 12 亿元。全年共新增权益建面 465 万方，支付权益价款 96 亿元。

保利地产：业绩符合预期，销售回款好于预期

1）全年业绩符合预期，保持稳健增长。公司2017年业绩增速为25.8%，2018年三季报业绩增速为16.0%，当时市场对公司的业绩预期有一定下调，总体上2018年20%的业绩增速符合市场预期。由于结算权益比例走低，公司利润总额的增速高于业绩增速18个百分。扣非后净利润增速低于业绩增速3.1个百分，主因代理公司重组带来了部分的非经常性损益。考虑到公司2017年和2018年销售额分别有47.2%和30.9%的增速，我们保守判断2019年业绩增速依然维持在能在20%以上。

2）销售完美收官，回款率好于预期。2018年12月，公司实现签约销售额365.3亿元，同比增长4.5%；2018全年实现签约销售额4048.2亿元，同比增长30.9%；全年累计实现签约面积2766.1万方，同比增长23.4%；销售均价14635元每平方米，同比增长6.1%。2018年公司新推盘当月去化率有所下降，2017年为73.1%，2018年为64.4%，12月去化62.4%，相比11月有所反弹，与公司年底冲业绩有一定关系。公司在2018年累计可售去化率为83.6%，比17年下降3pct。年末已推未售货值990亿。2018年公司全口径回笼资金3536亿，回笼率88%，比2017年的86%高出两个百分。

3）投资强度有所控制，2018年下半年拿地明显减少。公司在2018年下半年适当控制了拿地的投资强度。2018年累计拓展规模相当于17年的70%左右，共获取132个项目，3116万方，合同价格1927亿，权益比在68%左右，权益地价1256亿。相比销售回款的比例在40%多，远低于17年。

4）融资成本安全可控，用优势明显。截止到2018年末公司有息负债约2650亿，综合融资成本约5.03%，净增负债约为661亿。全年公司预收账款超过3000亿，资金状况良好。公司的央企用优势和良好的回款情况有助于在行业下行期获得更多的市占空间。

招商蛇口：全年销售高增长，前海整备协议落地

1）单月销售同比环比高增长，单月销售额突破 200 亿元。2018 年 12 月，公司实现销售金额 217.7 亿元，同比增速创下半年新高，为 113.9%，环比达 36.9%； 2018年 12 月实现销售面积 115.7 万平方米，同比增长 78.7%，环比增长 40.3%， 销售单价为 18808.6 元/平米，略低于全年平均水平 21008.7 元/平米。就单月数据来，2018 年下半年随着公司推盘量增加，下半年单月销售整体好于上半年，12月单月创下半年新高，单月销售突破 200 亿元。

2）2018 年销售额突破 1700 亿元，全年拿地力度不减上年。从累计销售数据来，2018全年实现销售金额 1705.8亿元，同比大幅增长 51.3%，实现销售面积 827.4 万平方米，同比大幅增长 45.1%。单月拿地方面，12 月单月通过招拍挂方式新增 7 个项目，对应计容建筑面积 115.72 万方，权益地价 43.52 亿元，权益比 52.3%。总的来，2018 年全年公司通过招拍挂方式新增项目 76 个，权益拿地金额 576.0 亿元，新增计容建面 1248.9 万方，同比增长 22%，拿地力度不减上年，2018 年拿地面积比销售面积的值为 1.5，未来可售货值充沛。2018 年新增土地楼面价 8696.8 元/平米，占累计销售单价 20618.1 元/平米的 42.2%，拿地 单价较低，土地成本可控，央企资源优势凸显。

3）前海土地整备协议落地，潜在优质土储静待开发。2018 年 12 月 24 日，深圳规土委、前海管理局、招商蛇口及其他相关方签署《土地整备协议》，明确了前海土地整备的实施方式、评估价值和土地使用权置换方案等。评估方案将规划 130 亿元的土储，重新评估值 925 亿元由招商局集团享有 40%的权益，并由公司全部并表操盘运营。重新规划后土储为商业和住宅的经营性用地为主，前海板块今后将成为公司于深圳重要的核心资产。同时，公司在漳州、烟台、上海、 揭阳等区域的产城联动、港城联动项目均处积极开发阶段，我们好公司未来核心资源的持续变现。

金地集团：三季度业绩大幅释放，净负债率有所提升

1）三季度营收业绩双增长，盈利能力大幅提升。前三季度，公司业绩增幅大于收入增幅主要因为：（1）项目结算量价齐升，一方面下半年来结算量大幅增长，第三季度贡献了较多利润，公司三季度实现营业收入184.0亿元，同比增长124.4%，环比增长124.0%，实现归母净利润28.5亿元，同比增长155.3%，环比增长155.2%；另一方面，随着项目结算单价的增长，公司盈利能力大幅提升，前三季度毛利率同比提升6.8个百分至41.4%，并较上半年提升了3.6个百分。（2）期间费用率逐步改善，前三季度销售费率从去年同期的2.7%下降到1.8%，管理费用率从去年同的8.5%下降到6.5%。（3）前三季度，联合营企业带来的投资收益17.7亿元，同比大幅增长94.3%，公司少数股东损益23.9亿元，同比大幅增加156.4%。

2）三季度销售持续回暖，积极扩充土地储备。前三季度公司实现累计销售金额1060.9亿元，同比上升3.4%；累计销售面积580.1万平，同比上升3.8%。从单季度销售情况来，三季度实现销售额430.2亿元，同比增长33.3%，而公司一、二单季度销售额为负增长，三季度单季销售单价21026元每平方米，同比大幅增长19.8%，显著高于一、二季度，公司下半年年来高价盘推盘力度显著，销售增速亮眼，公司10-11月计划推盘量为52个项目，我们预计全年销售目标可期。拿地方面公司继续保持积极态势，前三季度拿地61幅，新增土地储备约672万平方米，总投资额约676亿元。

3）净负债率维持在高位，整体融资成本可控。截至三季度末，公司剔除预收账款后的资产负债率为50.9%，同比上升了5.9个百分，公司净负债率为70.5%，比上年同期上升25.2个百分，比上半年末降低了4.2个百分。截至三季度末，公司货币资金对短期负债的覆盖率为253.2%，短期偿债压力较小。

新城控股：销售目标超额完成，租金收入高速增长

1）销售额超 2 千亿，增速 TOP10 房企第一。公司 2018 年 12 月实现销售金额 225.3 亿元，同比增长 6.4%，环比增长 30.8%，实现销售面积 220.8 万方，同比增长 41.1%，环比增长 52.2%，销售均价 10205 元/平。公司 1-12 月实现销售金额 2211.0 亿元，同比增长 74.8%，实现销售面积 1812.1 亿元，同比增长 95.2%， 销售均价 12201 元/平。公司 2018 年销售目标 1800 亿，在当前市场环境下仍然超额完成销售目标，在克而瑞排行榜中销售额排名第八，同比增速在 TOP10 房企中位列第一，远超主流房企 20%-30%的平均增速。2018 年下半年以来，公司持续大力推盘，加上可售货值分布区域去化良好，在大多数主流房企增速下滑的情况下，公司有 3 个月增速超过 200%。

2）拿地稳健土储充裕，试水养老和教育。公司 12 月拿地受高基数影响，面积增速下滑明显。新增计容建面 291.3 万方，同比下降 47.6%，环比增长 38.7%，支付权益价款 149.8 亿，同比增长 56.9%，环比增长 334.2%，拿地均价 5274 元 /平。权益价款增速远超计容建面增速的因为，公司试水养老和教育用地，12 月购入北京一宗土地用途涉及养老的地块，另购入南京一宗土地用途涉及幼托的地块，楼面价分别为 22385 元/平和 15802 元/平，权益均为 100%。公司 2018 年共新增计容建面 2536 万方，同比增长 0.8%，支付权益价款 677 亿元，同比 增长 10.3%，由于公司 2017 年拿地扩张积极（计容建面同比增长 122%），在当前主流房企拿地持续谨慎的情况下，公司拿地依然较为积极。根据我们估算，公司 2018 年末总土地储备近 7500 万平方米，按销售均价 12201 元每平米估算在手货值约 9 千亿，可供 4-5 年结算。

3）住宅商业双轮驱动，租金收入大幅提升。商业地产表现持续亮眼，目前综合体的销售面积占比总销售面积已达30%左右。吾悦广场租金收入贡献继续大幅增长，四季度租金及管理费收入7.3 亿，环比增长28%。2018 全年租金及管理费收入 21.6 亿，同比增长103%，平均出租率 99%。目前已开业吾悦广场达 42 家，较上半年新增 16 家，在建及拟建的吾悦广场达 38 家，预计未来租金和管理费收入将继续快速增长。

荣盛发展：业绩持续增长，销售略超预期

1）业绩符合预期，毛利率较高。公司2018年营收和归母净利润实现稳定增长，得益于公司地产业务规模扩大、可结算项目增加，并且着力实现全国化布局，目前公司版图已延伸至12个省市的40余个城市，有效对冲区域风险。公司三季报披露，预计2018全年归母净利润变动幅度20%-40%，变动区间69.1亿-80.7亿，而根据业绩快报，公司实际实现营业收入566.5亿元，同比增长46.4%；归母净利润76.6亿元，同比增长33.0%。此外，前三季度财报显示，公司实现毛利率32.2%、净利率13.7%，较上年同期分别上涨了3.7个百分及下降了0.1个百分。经营活动产生的现金流量净额87.6亿元，而上年同期为负的75.7亿元，公司偿债能力持续增强。据业绩快报披露，公司2018年末资产负债率83.9%，较2017年末下降了0.8个百分，公司财务状况良好。
　 2）销售超额完成，去化率有所回升。2018年全年公司销售目标是880亿，目前超额完成115.4%。公司累计实现签约面积983.4万平方米，同比增长54.7%；累计签约金额1015.6亿元，同比增长49.5%，销售均价10328元/平，同比下降3.4%。从销售结构来，目前依然以北方区域为主，河北省仍是公司主要收入来源，未来公司将加大华南区域布局力度，全国布局将更加均衡，有助于实现规模化增长。四季度公司去化率较三季度有所回升，在60%左右，整体去化率良好。
　　3）拿地谨慎，土储充裕。2018年公司新增土地储备计容建面791.6万方，仅完成年初计划1500万方的52.8%，较上年下降了28.6%，主因三季度市场环境趋紧，公司提高拿地标准，在融资水平下降的情况下公司更注重回款。公司2018年共支付土地权益价款176.0亿元，平均楼面价2192元/平。目前公司土地储备3300万方左右，土储充裕可供3年左右开发，未来将在二线及强三线的重城市进一步布局。 

融创中国：单月销售表现优异，全年销售目标无碍

1）单月表现优异，后期销售可期。公司9月份实现合同销售金额533.5亿元，同比增长24%，环比增长32%；合同销售面积353.2万方，同比增长37%，环比增长25%。单月合同销售金额和销售面积均创下今年新高，销售额今年首次突破500亿，根据克尔瑞公布的销售排行榜，公司9月销售额位居前三。根据公司往年销售分布情况，公司在三季度末和四季度会开始逐步释放销量，四季度销售可期。从单月增速来，下半年来销售增速逐月放缓。从销售单价来，9月合同销售均价为15110元/平，同比减少9%，环比增长6%。

2）累计销售增速可观，全年销售目标无碍。公司今年1-9月累计销售金额3190.7亿元，同比增长56%，累计实现合约销售面积2084.5万方，同比增长78%，分别较上月下降了9个百分和12个百分。公司累计合约销售均价15450元/平，同比减少13%，公司今年以来销售均价较去年有明显下降，降幅在10%左右，但从绝对值来，在TOP10房企中价格依然较高。公司2018年全年销售目标4500亿，下半年可售货值4912亿，只需完成53%的去化率即可达成全年销售目标。前9月已完成销售目标的71%，完成全年销售目标无碍。

3）土储充足优质，增速明显放缓。截至2018年8月末，公司新增土储约2920万平方米，拿地面积与上年同期基本持平，权益占比约52.9%，平均地价3620元每平米，成本低廉可控。总的来，截至中期业绩披露日，公司总土地储备为2.31亿方，对应货值3.29万亿元，平均地价4470元每平米。公司拿地布局具有前瞻性，抢在市场热度提升之前通过大量收并购积极布局热城市，超过92%的货值位于一、二线及环一线城市价值区域，为未来业绩的增长提供保障。

4）负债结构持续优化，净负债率稳步回落。随着公开市场拿地的放缓，公司净负债率持续下降，杠杆水平逐渐改善，上半年末公司净负债率为193%，较去年同期下降67个百分，较2017年底下降9个百分，未来有望得以进一步降低。

碧桂园：全年销售有质有量，单月销售略有放缓

1）单月权益销售额为下半年最低，低基数下同比增速较高。根据公司公告，2018年12月单月公司实现权益销售金额 121.4 亿元，环比下降 64.0%，同比上涨 184.6%；实现权益销售面积 170.0 万平方米，环比下跌 57.7%，同比上涨 51.8%， 单月权益销售均价为 7141 元/平方米，环比下跌 15%，同比上涨 87.5%。从月度权益销售额来，下半年以来，公司权益销售额均值为 318.4 亿元，略高于 2017 年下半年的月均 289.6 亿元，12 月为公司全年权益销售额最低的月份，同比增速较高是由于去年同期基数较低。

2）累计权益销售额实现高增长，权益占比略有降低与 2017 年基本持平。根据公司公告，2018 全年公司实现权益销售金额 5018.8 亿元，同比大幅增长 31.25%； 实现权益销售面积 5416 万方，同比增长 23.06%。累计权益销售均价为 9267 元/平方米，同比增长 6.7%。公司 2018 全年权益销售额增速在销售 TOP8 房企中处于领先地位，在下半年市场下行背景下，公司销售韧性和土储布局眼光凸显。根据克而瑞公布的数据，公司全年全口径销售金额约 7286.9 亿元，同比增长约 32.3%，实现累计销售面积约 7730.7 万方，同比大幅增长约 27.4%，截至 12 月底，公司权益销售占比约为 68.9%，较 11 月末的 73.7%下降了 4.8 个百 分，主要为 12 月单月权益销售占比较低所致，与 2017 年全年 69.4%的权益 占比基本持平。

3）保持低成本拿地方针，拿地力度大幅降低。据公告，2018 年 11 月公司新增 5 个项目，对应土储权益建筑面积 23.3 万方，对应权益地价 1.84 亿元。2018 年 1-11 月公司共计新增权益计容建面 8501 万方，归属权益购地金额 1871 亿元，楼面价为 2201 元/平方米。若按面积口径，公司所获土地位于一二线和三四线城市的占比分别为 21%和79%。截至 2018 年上半年，公司权益土地储备面积约 2.29 亿平方米，主要分布于广东、江苏、安徽等省份。此外公司有潜在权益土储约 9010 万平方米，多数布局在大湾区一二线城市及周边，公司总土储业内领先并具备较强成本优势，我们好公司为龙头房企市占率的提升空间。

中国金茂：销售增速亮眼，土储有质有量

1）业绩如期释放，毛利率领先行业。上半年公司收入增长符合预期，主因城市物业开发板块结转规模提升所致（上半年确认收入195.1亿元，同比增长23%），物业租赁和酒店经营保持稳中有升。报告期公司物业开发结算毛利率为38%，较上年同期上升5个百分，主要是长沙、南京、北京、宁波和广州等区域高毛利项目进入结算周期。公司上半年净利率20.5%，同比增长了1.6个百分，整体上，公司毛利率和净利率在行业内均处于领先水平。截至上半年末，公司已售未结金额1,015亿元，其中符合竣工交付条件可在2018年结算的金额约208亿元，完全锁定今年的业绩。

2）销售增速抢眼，土储有质有量。上半年公司实现签约销售额718亿元，同比增长198%，增速在TOP30房企中排名第一，下半年公司可售货值超过1000亿，货值较为充裕，我们预计全年销售额有望在1000-1100亿。公司“城市运营”板块持续发力，上半年新签约6个城市运营项目。1-7月，公司共计收购29个项目，土地价款467亿，权益比48.2%，新增土地储备548万方，平均拿地成本约8,636元每平米，相当于今年上半年销售均价的25.2%。公司土地储备十分优质，基本都集中在一二线城市，潜在的变现及运营价值大。截止到2018年7月底，公司包括一级开发的土储总计为5,045万方，平均权益比约64.5%。

3）负债结构优化，融资成本优势明显。2018年上半年，公司积极拓展多种资金渠道，境外发行12.5亿人民币优先担保票据，境内发行30亿人民币无担保中期票据，又获得80亿港币银团贷款。截至上半年末，公司平均借贷成本仅5.0%，在目前融资收紧的情况下依然维持在一个较低的水平。此外，公司在上半年通过股份配售引入战略投资33.3亿港元，中化持股比例降至50%以下。截至上半年末，公司净负债率仅66%，较去年底下降了3个百分。尽管公司处于积极扩张的发展阶段，但机制更趋灵活、净负债率稳步降低，安全性反而略有提升。

要闻汇总

【发改委|鼓励地方政府盘活闲置土地用于物流用途】

3月1日，国家发改委发布《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》。《意见》指出，创新用地支持政策，指导地方加大土地政策支持力度，鼓励地方政府利用有效载体和多种渠道整合盘活存量闲置土地资源，用于物流用途。按照“扶优做强”则，研究设立国家物流枢纽中央预算内投资专项，支持国家物流枢纽的物流基础设施建设。

【银保监会|坚决打好防范金融风险攻坚战】

2月25日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，银保监会表示将继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，防止房地产金融风险出现大的问题。始终牢记和贯彻“房子用来住的，不是用来炒的”，对改善住房条件、有财务收入支付能力的需求，要给予相应的贷款支持；对于投资、投机和炒卖的，要严格贷款标准：有的将不予支持，有的将提高首付比例，有的要提高利率的风险定价。

【北京|取消企业之间存量非住宅买卖合同网上签约要求】

2月28日，北京市住房和城乡建设委员会发布了关于取消企业之间存量非住宅房屋买卖合同网上签约要求的公告，进一步简化不动产登记领域办事流程，取消企业之间存量非住宅房屋买卖合同网上签约的要求。自即日起，企业之间存量非住宅房屋买卖，双方可持自行签订的买卖合同及相关材料，直接通过各区综合服务窗口申请仓库、商业及办公等非住宅用途房屋缴税及转移登记，对符合办理条件的，自业务受理之日起2个工作日内办结。存量非住宅房屋买卖其他有关政策不变。

【上海|试非沪籍居民家庭共有产权保障住房供应】

2月25日，上海市房屋管理局召开市房屋管理系统2019年工作会议。其中提到，深化完善住房保障体系，开展非沪籍居民家庭共有产权保障住房供应试工作，提升配套服务水平，新增供应各类保障性住房6万套。今年将大力培育和发展住房租赁市场，新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源9万套。

【昆明|房地产市场稳健发展，2019房价将平稳上涨】

2月26日，昆明市住建局局长陈汉表示，截至2019年1月7日，2018年昆明市房产开发投资累计完成1839.79亿元，同比增长9.3%。由此判断，昆明市房地产市场目前处于平稳健康发展的态势。

昆明市2018年12个月新建商品住宅价格环比上涨0.9%，同比上涨16.6%。陈汉表示，初步判断2019年昆明房价还将平稳上涨，涨幅会在市民能够接受的程度以内。

公司估值

风险提示

居民购房意愿降低，降准释放的流动性对于改善按揭成本和房企融资环境或相对有限；部分房企计提减值准备或超出预期。

往期回顾

【最新周观】

19/02/24：市场继续反弹，好二线地产及超跌小市值标的

19/02/17：节后红包行情延续，市场风险偏好提升，地产股窗口期未结束，积极把握龙头地产股回调的机会

19/02/10：春节期间内房表现抢眼，A股业绩爆雷强化地产股相对价值

19/01/27：Q4板块仓位超出标配，继续好地产防御价值

19/01/20：行业融资环境有所宽松，部分房企用风险不可忽视

19/01/13：降准大幕拉开，提振市场心

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