3宗触顶摇号6宗流拍 南京集中供地“冰火两重天”

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4月22日，南京迎来2022年第一批集中供地，不同区域呈现“冰火两重天”景象。

据南京市规划和自然资源局公布的息，今年首批集中供地共推出20幅地块，用地总面积68.58公顷，起始总价267.23亿元。从拍地情况来看，有3宗地块触顶摇号、8宗地块以底价成交；14宗成功出让的地块成交总金额191.65亿元。

值得关注的是，南京本次供地中有6宗地块流拍，起始总价达83.78亿元。

克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，从流拍地块来看，大多属于“次核心”板块，区位不佳，且区域内竞品较多，未来项目入市去化压力较高。

其进一步表示，与之前合肥土拍相似，本次南京土拍同样冷热不均，既有触顶成交的南部新城和小行地块，也有地块出现流拍。

市场较看好的地块，多数位于江北、南部新城等位置优势较明显的区域；拍地主力则以地方国企、央企及头部房企为主。

其中，合肥城建以26.2亿元竞得雨花台区铁心桥街道地块，楼面价约2.68万元/平方米，溢价率9.17%。颐居建设以22.7亿元底价摘得江北核心区地块，楼面价2.36万元/平方米。

另有几宗金额较高的地块由央企拿下。电建地产分别以8.95亿元及17.5亿元竞得仙林湖G07、G08住宅用地；中粮地产以9.1亿元竞得城南中心地块，楼面价约1.75万元/平方米，溢价率2.25%。

此外，城南有3宗地块触顶，当日下午经过集中摇号，最终由合肥城建、三金地产、万科三家企业获得。其中万科以20.8亿元获得城南一宗宅地，成交楼面价2.79万元/平方米；合肥城建以14.7亿元获得南部新城一宗宅地。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示，从南京土拍结果来看，房企拿地依然较谨慎，央企国企是拿地主力。“这主要是因为央国企具有融资优势，资金面宽裕、拿地积极性高；部分民企融资难度大，加之首季业绩表现不及预期，流动性仍普遍较紧张，拿地能力不足。”

“地方降低土地成本、给房企预留一定利润情况下，实力企业拿地后的盈利预期得到保证，对于周转、利润预期较佳的热点地块，企业仍然不吝于封顶报价、摇号抢地。但对于一些预期不佳的地块，则会更加审慎。”马千里表示。

马千里认为，在目前市场背景下，上述因素对企业在各城市拿地决策影响较大，非热点板块土地，很可能出现底价成交甚至流拍的情况。

从整个南京市场情况来看，今年一季度成交量大幅萎缩。克而瑞监测数据显示，今年1-3月南京商品住宅成交面积257万平方米，同比下降19%；其中3月商品住宅成交面积78万平方米，同比降幅达51%。

库存方面，南京市场也面临一些压力。据诸葛找房监测数据，今年3月重点城市中有8个城市新房库存面积同比上涨，其中南京库存面积同比上涨27.8%，同比涨幅位居第三位。

分析人士表示，南京属于城市能级相对较高的城市，但其土地出让情况并非很理想，也反映出当下土拍市场仍处于较为低迷的状态。

梁楠认为，预计后续政策放松力度会进一步加大，市场心也将逐步得到修复。“随着房企融资渐获好转，加之热点城市陆续启动一轮集中供地，预计二季度土地市场热度会有所回升。不过，在行业面未获根本改善情况下，整体土拍热度仍不会太高。”