【西南地产评】拿地明显回落，推升政策宽松预期

事件

国家统计局3月14日发布2019年1-2月行业数据，全国房地产开发投资1.21万亿，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分。其中，住宅投资8,711亿元，增长18.0%，增速提高4.6个百分。

投资要

投资数据或再次高开低走：1-2月的投资数据达到11.6%，创2014年12月以来的新高，主因施工面积再次逆势增长。1-2月份房企施工面积高达67.49亿方，同比增长6.8%，在2018年末的基础上再次提升1.6个百分；其中，1-2月份住宅施工面积达到46.63亿方，同比增长8.3%，而2018年同期这一增速仅为1.8%。施工面积增长的背后可能有两个因：其一，统计的竣工面积依然表现疲软，导致重复计算的施工面积比重较高；其二，房屋新开工依然有6.0%的增长。展望2019年全年，预计投资数据或表现前高后低，落差较大。

土地购置明显下行，或挤压竣工面积恢复：1-2月份房企土地购置面积仅1,545万方，同比下降34.1%，累计增速表现为十年来最差，而2018年全年为增长14.2%。2018年7月31日提出“遏制房价上涨”后购房者预期明显降温，之后春节返乡置业“成色”也明显不足，龙头房企放缓增长目标，土地购置可能会进入一个趋势性回落的阶段。在2016-2018H1期间随着城市房价的大幅上涨，土地增值税清缴压力变大，房企存在放缓大片区竣工的动力，这是统计出的竣工面积持续负增长的重要因。但随着土地成交的持续清淡，政府或加大土地增值税清缴力度，再考虑到低基数的影响，统计的竣工面积有望恢复增长。

销售回落符合预期，行业风险显著降低：1-2月全国商品房销售面积1.41亿方，同比下降3.6%，全国商品房销售额1.28万亿，同比增长2.8%，相比去年末增速回落明显，表现符合预期。2018Q4随着按揭贷和融资端的宽松，房企的资金链压力有明显缓解，考虑到行业整体增速回落及市场持续分化，越来越多房企或选择降低风险获利了结，进入由量变到质变的新阶段。

投资策略与重关注个股：土地购置大幅下滑推升政策宽松预期，土增税清缴促使房企加大竣工力度，拉低房地产投资数据，政策走势或进入良性循环通道。我们上调行业评级至“强于大市”，择股偏好销售、业绩和风险溢价改善的个股。A股重关注万科A（000002）、【金地集团(600383)、股吧】（600383）、新城控股（601155）、蓝光发展（600466）、荣盛发展（002146）和世荣兆业（002016）。

风险提示

土地购置表现超出预期、房企销售低于预期。

盈利预测与评级

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