2018蓝鲸盘|房企融资大考年，当代、弘阳高息发债难解资金之渴

在金融监管加强、去杠杆、贷紧缩的大背景下，2018年房企融资全面收紧，房企发债申请频遭中止。据蓝鲸房产不完全统计，仅2018年上半年，便有包括【泰禾集团(000732)、股吧】（SZ.000732）、花样年（HK.01777）等众多房企在内，约1500亿融资遭中止发行。

为降低金融风险，银行等金融机构也加强了对房企融资审核的监管，发债对象向优质房企倾斜。而各房企为了保证现金流安全，一方面在销售端推出各种让利活动加速回款，另一方面积极拓展融资渠道。

与此同时，房企间分化也日益明显。龙头房企尚有“御寒”的能力，继续在土地市场积极拿地；不少中小房企则面临着“生死考验”。在境内融资受阻的影响下，2018年，中小房企或折价卖身上市，或赴境外高息发债补血。蓝鲸房产注意到，在2018年12月，当代置业一笔高达15.5%利率的美元债，甚至打破了2018年亚洲融资记录。

业内专家向蓝鲸房产表示，2018年可谓是近几年里房企融资环境最差的一年。但随着央行降准等一系列支持实体经济的政策利好落地，2019年房企融资环境有望迎来改善。

房企融资“各出奇招”

从2018年开始，房企逐渐进入偿债高峰期，资金压力不容乐观。据Wind资讯统计显示，2018年房地产债券到期规模将达2069.71亿元，较2017年的1007.30亿元，增幅105.5%。不仅如此，2019年债券到期规模将进一步攀升至4026.52亿元，较2018年增幅94.5%。与此同时，央行、银监会等部门发布多项调控政策，以规范房地产市场融资。银行贷款、债券、股权质押等房企常用的融资渠道遭到严格限制。

偿债高峰期的到来，叠加融资渠道的收紧，让房企资金链异常紧张。在此背景下，房企为融资可谓“各出奇招”。

一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产指出，2018年，有部分房企融资工具超过了20多种。从融资渠道来，2018年4月出台的资管新规，进一步加强了险资、托的监管，使托公司地产融资业务全面收紧。与此同时，银行贷也在细化房企指标，对房企进行分级管理，这意味着银行融资渠道进一步收窄。上述几种情况对于未上市房企而言无异于雪上加霜。

同策研究院首席分析师张宏伟曾向蓝鲸房产分析表示，当前房企融资最主要途径仍是银行“开发贷”，其他融资渠道基本上全收窄了。他指出，房企除了通过“开发贷”融资外，还可以发境外债进行海外融资；长租公寓或持有物业的房企可以做一些资产证券化(ABS)；房企供应链金融ABS，但发行的规模都比较小。

蓝鲸房产了解到，在2018年，除了传统融资渠道外，包括泰禾集团、佳兆业（HK.01638）、旭辉控股（HK.00884）等房企，甚至开始推荐员工购买理财产品。2018年7月，泰禾关联方泰禾投资推出了一款面向员工的理财产品，认购门槛100万起，预期收益高达18%；2018年12月，佳兆业被曝出员工被半强制购买理财产品，起投金额20万起。（延伸阅读：《佳兆业负债难题高压不退，向员工售卖理财产品“补血”？》）

此外，由于住房租赁政策受到政策鼓励，自国内首单公寓行业ABS发行以来，2018年间，房企一度“以租赁的名义”曲线融资，不过这一“缺口”很快也被堵住。据蓝鲸房产不完全统计，2018年至少有23家房企发债涉及“租赁”，融资规模高达870余亿元，其中280亿发债申请未能通过交易所审核，涉及7家房企。如富力（HK.02777）、合生创展（HK.00754）等企业，由于并无长租公寓布局规划，其发行租赁债券的申请遭交易所终止。

蓝鲸房产还注意到，部分中小房企纷纷赴港折价上市，力求打通融资渠道，减轻资金压力。据蓝鲸房产不完全统计，仅2018年就有12家房企在港交所申请上市，如恒达集团（HK.03616）、大发地产（HK.06111）。（延伸阅读：《2018年蓝鲸盘|12家中小房企赴港IPO，负债高压之下融资渠道难打通》）

从招股书披露的情况来，12家赴港上市的房企大多偏向中小规模。对于此轮中小房企赴港上市潮，苏宁金融研究院特约研究员江瀚曾对蓝鲸房产表示：“从去年开始，房地产企业有一轮明显的上市潮，这与整个商业银行资金面从紧，房企融资不易有关。”

当代置业、弘阳等房企发行高息美元债

在境内融资遇阻的情况下，房企不得不高息发行美元债。据易居企业集团CEO丁祖昱表示，2018年房企境外债权融资占比从2016年的10.7%提升至33.6%，呈直线上升趋势，房企满世界找钱的时代已经开始。

2018年12月20日，当代置业发行2亿美元中期票据，用于公司现有债务再融资，该笔融资若按计划发行，其高达15.5%的利率将刷新亚洲记录。

此前不久，房企连续发行多笔高息美元债，早已引起市场高度关注。2018年10月末，恒大（HK：03333）拟发行三笔共计18亿美元优先票据，利率分别为11.0%、13.0% 13.75%；

2018年12月，弘阳地产（HK.01996）连续发行2期高达13.5%利率的美元债。（延伸阅读：《资金链吃紧、权益销售占比下降，弘阳地产规模扩张颓势尽显》）

易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示，企业融资成本和企业本身经营以及当前市场环境有关。从企业角度，上市前后都需要大量资金，资金到位才可以快速扩张。而从市场环境，国内融资形势依旧比较紧，所以企业不得不到境外融资。

中国企业资本联盟副理事长柏喜对蓝鲸房产表示，企业能够接受如此高的融资成本，说明企业的现金流的确比较紧张，对资金的需求十分急迫。

以弘阳地产为例，据克尔瑞数据显示，2018年弘阳地产流量销售金额441.2亿元，权益销售额仅为288.1亿元，权益销售占比较低，或影响其资金回笼。而截至2018年6月30日，弘阳地产拥有未偿还借款总额128.46亿元，其中需1年内偿还借款38亿元，2018年上半年，弘阳地产手持现金为45亿元，其中可动用的为22.50亿元。除了此前需要偿还的债务外，弘阳地产在11月27日的公告中透露，公司总债务较2018年6月30日增加约30%，主要是由于新开发项目进行项目融资所致，资金压力可见一斑。

另据亿翰智库数据显示，房企海外融资平均融资成本为7.3%，相较2017年上升1.2个百分。

另外，值得注意的是，在融资渠道收紧形势下，部分房企的融资成本竟然出现了不升反降的情况。除了保利发展（SH.600048）、中粮（SZ.000031）等央企外，龙湖（HK.00960）、【蓝光发展(600466)、股吧】（SH.600466）等民企，其在发行公司债和中期票据方面，融资成本出现下行，呈边际改善。柏喜指出，企业融资成本主要与企业资评级有关，资评级高、运营较为稳健的房企在此刻优势明显。

房企“降价”加大回款，自筹资金比重进一步提升

在楼市调控政策持续趋严，融资难俨然已成为房企发展的一大瓶颈。房企一方面急于拿地，一方面却不得不面临着囊中羞涩的窘境。因此，2018年，多家房企在不同场合强调了对企业回款能力的重，以此解决融资问题以及进一步推动项目周转速度。而在2018年房地产开发资金中，企业回款占比明显提升。

2018年上半年，泰禾集团出台了回款奖、高周转奖等激励方案。并且，建立了全流程管理销售业务，提升回款效率。彼时，其管理层表示，泰禾将回款定为年度工作重中之重，相应考核及激励配套逐渐完善。

2018年11月，万科集团（SZ.000002）董事局主席郁亮公开宣称，“我们所有行为都收敛聚焦到保证万科‘活下去’。因此回款目标的达成变得非常重要，6300亿元的回款目标是所有业务的起、基础和保障。”

蓝鲸房产注意到，为促进销售和回款，2018年下半年以来，众多房企加入“以价换量”大军中，且特价房促销活动明显增多。如恒大集团（HK.03333）针对旗下280个城市的600余个楼盘推出8.9折活动；中粮地产在16个城市的66个楼盘推出让利活动。此外，部分回款压力大的房企，如荣盛地产（SZ.002146）、河南正商，则被曝出强迫员工买房等行为。（延伸阅读：《蓝鲸调|荣盛发展为保业绩对内“下手”，全员卖房无业绩辞退》；《河南正商集团强制员工购买公寓，野蛮管理模式还能走多远？》）

根据亿翰智库数据显示，2018年前10月，房地产企业开发投资本年度资金来源合计13.6万亿元。其中，自筹资金、定金及预收款是构成房企开发投资的主要组成部分，合计9万亿元，占2018年1-10月房地产开发资金来源的66.7%，相较于2017年，占比明显提升。

金融形势转暖，2019年房企融资环境改善？

2018年，10月以来，中央接连发声提振民营经济心。央行顺势在10月7日出台了新一轮降准新政，在此调结构、减缓经济下行压力的金融政策中，房地产融资形势有所放缓。2018年11月开始，房企发债及获批速度有所提升，这被业内视为金融形势“转暖”号。2018年12月，发改委明确表态，为资产超过1500亿元、营收超过300亿元的房企，给予债券发行即报即审等便利。2019年1月4日，央行宣布降准，释放了将近8000亿元流动资金，这也让房企到一丝“曙光”。

对此，58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产表示，2019年房企融资从严的趋势将依然不变，虽然大环境融资放松，但是不会对楼市产生直接利好，相反对楼市层面的资金严监管将持续存在。

蓝鲸房产注意到，在2018年12月12日发改委发布的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》中，虽提及将为优质房企提供便利，但政策倾向性十分明显，且条件十分严格。据民生证券统计的名单中，仅有27家房企符合资质，其中还有不少为融资并不艰难的央企。同时，《通知》中明确提到，支持债券资金流向符合国家重发展的保障性住房等领域。张波预测，2019年这一政策方向还将延续，未来更多房企也会把目光转移到共有产权房、长租公寓发展等领域，以谋求更多的政策性融资支持。

而2019年1月4日央行的降准行为，也延续了发改委之前的思路：精准向实体经济注水，“增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源”。由此来，该轮降准是否会对房地产市场带来积极影响，还有待时间检验。中地产首席分析师张大伟表示，央行降准绝不是为了楼市、股市，但房地产不稳，经济很难实现稳增长，从这个层面来，难免最后获益者仍是楼市。

整体来，2018年，房企融资难、融资贵成为不容忽视的严峻课题。克而瑞研究中心预计，在未来的一段时间内，房企促进销售回款、融资“借新还旧”、保证现金流的稳定将是主旋律。进入2019年，在中央大力提振民营经济、减缓经济下行压力的金融政策中，房企融资形势究竟如何演变，值得观察。