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究竟是何魔力,这个河北三线城市市场这么火?

  • 作者:如意集团
  • 2020-06-18 17:57:27
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引言

6月12日,唐山又出了一块&34;地王&34;,这是今年市场重启以来地价的第四次刷新。2019年唐山的地价天花板是9600元/平米,经过四次刷新,已经来到了16000元/平米。对于后市,唐山地价还能不能继续刷新,各方也是仁者见仁,议论纷纷。

唐山土地火热,楼市亦然。在过去的几个月,唐山房价涨幅领跑全国。唐山4月份新建商品住宅销售价格涨幅达到1.8%(70个大中城市新建商品住宅价格指数),遥遥领先于其他城市。与去年同期相比,涨幅在15%左右,也是领跑全国。

在全国市场持续复苏的背景下,也有较多的市场比较火热,但唐山在京津冀区域算是一个比较特殊的存在,究竟是何魔力,这个三线城市市场如此火热。

地价的问题

首先解释一下地价的问题。

最近唐山地价的两次大的突破分别是5月8日荣盛发展以14010元/平米,溢价率43.25%拿下凤凰新城板块青龙河东侧地块和6月12日隆基泰和以16000元/平米,溢价率34.45%拿下凤凰新城板块唐山金融中心附近地块。

可以说,两宗地块的位置条件是比较好的,都位于唐山绝对的价值高地,也是目前唐山开发的较为成熟的板块。以隆基泰和的新&34;地王&34;来,项目位于凤凰新城板块的核心区域,周边仅一街之隔的唐城·壹零壹、万科金域华府等中高端项目二手房均价在25000元/平米左右,未来新房的价格可能要到30000元/平米才能有一定的利润空间,其实对两家河北本土开发企业的操盘能力还是有不小的挑战。

其次唐山土地市场为何如此火热?

一是今年唐山政府持续地供给端优化,推出的地块本身的条件较好,也是有极强的市场吸引力。最近高价成交的地块也都是市场公认的价值潜力型地块。

二是唐山市场快速上台阶,这也提高了很多企业的预期,进一步抢占唐山市场的地位。比如荣盛发展,虽然进驻唐山市场较早,但主要深耕丰南区等外围板块,通过抓住此轮市场的机会调整货值结构,强化在市区的影响力,这也是本身的一种策略选择。

三是长期来,唐山城市规划经过多年的发展,板块已经形成了清晰的格局,企业得清,也敢于行动。

市场的问题

总体来说,唐山市场能快速恢复的主要因仍是流动性的宽松。此外通过回顾唐山地产发展史,近年市场良性节奏是当前市场的爆发的本质因。

受疫情影响,全国房地产各项投资经营指标下行在预期之内。需求端政策坚持&34;房住不炒&34;以及&34;不将房地产作为短期刺激经济的手段&34;,并强调政策的连续性。同时人才政策主要是对之前政策的升级和落地性修正,对需求的影响是有限的,不能对购房需求形成刺激作用。

当前影响需求最主要因素仍是流动性宽松背景。在这种背景下,唐山市场快速的恢复,形成了如今的火热局面。而这背后,更是唐山市场发展节奏的本质。

此轮之前,唐山市场大致可以分为三个时期

稳步发展期(2003-2012年)2003年以来唐山市场稳步缓慢发展,2008年&34;短暂的黑暗&34;之后快速发展,宏观政策刺激、城市大规模供地、外来品牌房企涌入等因素共同推动楼市暴涨,但同时也因土地过量供应为市场的萧条埋下隐患。

深度调整期(2013-2015年)伴随着城市钢铁产能过剩,经济发展放缓,居民预期也随之发生变化。与大多数三四线一样,2013年开始唐山市场步入下行期,市场严重供过于求,大量项目烂尾或滞销。市场不温不火的状态持续到了2016年。

新一轮崛起(2016-2017) 2016年930后,北京、环京及天津等地政策趋严,京唐城际规划出台,叠加唐山房价又多年未涨,为&34;京津冀的一块价值洼地&34;,投资客纷纷涌入唐山,楼市重新启动。仅仅两三个月的时间,新房均价几乎翻了一倍,唐山市场步入万元时代。

2018-2019年以来,唐山市场是比较平稳的,随着过去多年积累库存的消化,市场的供需逐步回归相对平衡的状态,房价基本上保持平稳,没有出现大的涨幅。

受到疫情的影响,同时经过这两年的市场的积累,可以说唐山市场在流动性的冲下踏上了新台阶。更为利好的是,2019年唐山实施棚改项目38个,也直接催生了大量新的购房需求。从市场的因素对比两次市场的爆发,可以发现唐山市场2016年快速上涨是多年体系修复下的由投资性需求引导的市场上台阶,2020年则是流动性冲下市场短期需求积累叠加棚改刺激的需求快速释放引导的市场上台阶。

结合城市的发展来,唐山市场仍是有一定支撑的

一是近年在京津冀交通规划的大背景下,唐山交通和配套的发展是良性的,产业规划和招商引资也是颇见成效。在城市建设方面,凤凰新城、南湖片区、站西片区等已经基本成型,且2019年围绕着新片区的棚改项目较多,未来也有较大的发展空间。

二是从人口支撑力来,作为资源型城市,唐山人民早期的财富积累还是充足的。

同时从城市经济发展来,唐山有这么一个段子,全世界钢产量排名第一名不包括河北省的中国;第二名不包括唐山市的河北省;第三名不包括瞒报产量的唐山市。在当前新基建的大背景下,可以预见处在产业链上游的唐山市经济不会变的特别差。

未来的展望

从大力发展城市新区到城市全面去产能调结构,再到如今围绕交通枢纽打造新核心片区,唐山一直是中国三线城市发展脉络中一个典型的样本。

在当前流动性冲市场的背景下,唐山土地和住宅市场两头热,但是这种热度还是短期的,政策会逐步引导市场回归基本面。

有了历史的经验教训,市场也不会再像2012年那样极度不理性和狂热。有了过往城市间轮动,市场也不会像2016年脱缰野马投资需求过多。

未来唐山这座城市还是围绕着已规划的核心片区发展,市场还是必将会回归稳步的发展。


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