“河北王”荣盛发展“踩线”完成销售业绩，2020年拿地力度不减

2019年的荣盛发展在千亿房企阵营中站稳了脚跟。

4月7日晚间，荣盛发展披露了2019年年报。报告期内，荣盛发展实现营业收入709.12亿元，同比增长25.80%；实现归母净利润91.20亿元，同比增长20.57%。

在房地产销售方面，2019年荣盛发展实现签约面积1098.07万平方米，同比增长11.66%；累计签约金额1153.56亿元，完成年初签约计划的103%，同比增长13.58%。

在多数房企因疫情而降低了2020年销售预期增速的背景下，荣盛发展披露的2020年销售目标为1210 亿元，预计同比增长4.9%。

不过，荣盛发展在投资方面设定的目标却一不低。据披露，2020年其计划拿地1356万平方米，相比2019年增长38.5%。

4月8日，荣盛发展刚以23.51亿元的总价拿下了成都天府新区157亩土地，成交楼面地价9989元/平方米，溢价率50%。

销售回款融资计划未完成

在踩线完成销售目标的同时，荣盛发展的销售回款却没能达到目标。

2019年全年，荣盛发展实现销售回款860亿元，完成年度计划的93.48%。回款率为74.55%，2017年、2018年时，这一指标分别为90.13%、80.25%。

据披露，荣盛发展在2020年度计划签约金额约1210亿元，计划实现销售回款约968亿元，增速约为13%；回款率目标约80%。

销售回款不算理想，荣盛发展近年来定下的融资计划，推进也不太顺利。

记者梳理其年报数据发现，在2016年年报中，荣盛发展为2017年设定的计划新增贷融资额度为430亿元，当年其实际新增融资额为470亿元，超额完成融资计划；其2018年、2019年设定新增融资计划分别高达600亿元、611.43亿元，但可惜的是，这两年的实际新增融资额分别为449.93亿元、478.03亿元。

对资金的渴求，从荣盛发展财务方面负责人的变动或许也可见一斑。2019年5月，彼时负责荣盛发展投拓条线的副总裁林德祥递交了书面辞职。同年8月，历经中海系、宝能系的刘军加入了荣盛发展，担任副总裁一职，分管融资和资金。

当时有分析指出，财经专业出身又历任中海系各公司的多项职务，刘军在房地产管理、投资、融资、运营等领域的经验，对于刚跨过千亿的荣盛发展来说很有必要，有助于后者打通融资端渠道，改善财务结构等。

不过，今年2月，刘军从荣盛发展离职的消息传出，3月初，其便确认履新实地地产。

3月2日，荣盛发展也正式发布公告宣布董事会同意聘任林洪波、景中华为公司副总裁。据悉，这两位皆是公司内部提拔。

其中，林洪波毕业于首都经贸大学，硕士研究生学历，在此次晋升前为公司投拓中心总经理。加盟荣盛前，曾任碧桂园山东区域副总裁等职务；景中华毕业于江西财经大学，为荣盛发展财务总监、财务中心总经理，此前曾在龙湖集团担任财务中心总监。

诸葛找房数据研究中心国仕英认为，高管的离职一定程度上意味着荣盛发展管理层对2019年发展速度的不满意，其次就是公司未来规划和业务侧重上面可能有所调整。接手的两位高管都是较为年轻的78年后高材生，更容易接受新事物和适应现下的发展节奏，更容易带领公司创造新的发展。

荣盛发展给“新人”定的目标较过往稍微低了些。年报显示，荣盛发展2020年计划新增融资520亿。西南证券研报表示，“有一定融资压力”。

值得一提的是，截至2019年末，荣盛发展一年内到期的非流动负债同比增长75.5%至307.1亿元。同期，其货币资金为303.55亿元，其中受限资金约为49.6亿元，在覆盖到期债务上存在一定压力。

另据中达证券研报，荣盛发展的短期债务占比同比提升10个百分至52.8%，现金短债比下降26.6个百分至87.1%。

整体来，截至2019年末，荣盛发展的资产负债率为82.45%、净负债率为79.7%，同比分别下降了1.59个百分、8.16个百分。

河北单省营收占比逾3成

对融资如此渴求的背后，是荣盛发展不断加快的发展脚步。

2017年，荣盛发展的签约销售额尚不到700亿元，到2018年就跃升至千亿规模。2019年，荣盛发展虽然将销售目标仅设在了1120亿元，但其制定的投资计划显示，“2019年度公司计划新获取建筑面积约1672.51万平方米的新项目资源。”

虽然荣盛发展并未完全达成这一计划，2019年全年，其先后在京津冀、长三角、珠三角、中西部等区域的36个城市获得土地102宗，规划建筑面积979.34万平方米，购地金额为302亿元，权益购地金额266.04亿元，拿地均价为3083.71元/平方米。

这较2018年的投资力度已有明显增加。华创证券研报数据显示，荣盛发展2019年的新增计容建筑面积同比增长28.8%，拿地金额同比大幅增长了73.2%。亿翰智库数据显示，荣盛发展2019年的投销比89.2%，整体投资还是比较审慎。

2020年，荣盛发展计划拿地1356万平方米，相比2019年增长38.5%。不完全统计显示，2020年一季度中，荣盛发展在河北霸州、丽江、慈溪、青岛、廊坊、重庆、滁州、芜湖等多地新获24宗地块，土地总价款约为73亿元。

值得一提的是，截至2019年底，荣盛发展共计3726.64万平方米的土地储备中，位于河北省的土地储备约为37%。

事实上，发家于河北的荣盛发展一直以来深耕河北区域，其在河北省的土地储备保持在30%以上；其总部所在的廊坊市，总土储占比达14.55%，这也是环京区域的重要代表。

由于近两年环京区域出台的限购政策，荣盛发展在2018年时曾坦言，受2017年6月之后环京重区域实施严厉限购政策的影响，2017下半年上述区域住宅项目去化速度明显放缓。

其实，荣盛发展在2018年就已将地产业务版图拓展至河南、山东、江苏、安徽、湖南、四川、重庆等13个省。不过，河北为荣盛发展贡献的营收始终保持在高位。数据显示，2016年-2019年间，荣盛发展在河北实现的营收占比分别为41.45%、30.58%、38.78%、35.66%。

图片来源图虫创意

如今，荣盛发展依然钟情于环京区域。

1月中旬，在回答投资者关于“如何待环京地区未来两年楼市发展”的问题时，荣盛发展方面表示，随着京津冀协同发展国家战略的不断加速推进，北京行政副中心和雄安新区规划的获批和加速建设、北京大兴机场正式通航，环京区域产业的集聚和区域房地产市场的长期调整等，“将会给深耕京津冀区域的荣盛发展产生积极的影响，公司长期好并将持续深耕京津冀市场”。

在地产评论员严跃进来，未来环京地区大概率是要放松的，无论考虑到是京津雄发展还是新冠肺炎等情况。

国仕英也认为，目前来，环京区域虽然短期内并没有放松的可能，但受规划利好的带动影响，环京区域楼市热度会有所上涨，带动量价小幅回升。

但亿翰智库研究总监为于小雨则表示，“环京（地区的放开）太难了，北京现在管控得也比较严”。