招商蛇口三年变革史 2000亿起背后规模与发展抉择

“作为一个上市公司要现在，更要未来，所以说四十不惑。”

观地产网 “四十不惑”，对于因应改革开放而生的【招商蛇口(001979)、股吧】来讲，这句描述再合适不过了。

3月19日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”）在深圳海上世界化艺术中心举行2018年度业绩发布会暨投资者交流会。

过去的2018年，是招商蛇口整合上市后的第三个完整年度，在招商蛇口眼里，2018年是改革年，是实现大变革、大布局、大发展的一年。

回顾过去的一年，不管是签约销售超1700亿元、或是营收近900亿元、归母净利逾150亿元，亦或是全年新增1357万平方米土地储备，招商蛇口的每一项运营数据同比均有大幅增长。

招商蛇口在2018年也迎来重组以来最大、最深刻的一次组织变革：总部实行“大部制”，将16个部门重构为9个；将区域重构，5大区变更为9大区；新成立招商公寓、招商健康等专业公司。

此外，谈判已久的深圳前海土地整备方案，也在2018年“正式落地”。

改革年：大变革、大布局、大发展

2018年，全国商品房销售面积17亿平方米，同比微增，商品房销售额实现15万亿元，同比增长12.2%，增速较上年回落6.4个百分。绝大部分房企，销售规模增长幅度都在下降。仅销售排名前20的房企而言，平均增幅为29%。

但在过去的一年，招商蛇口的销售规模却依然逆市同比增加51.26%，远超行业、头部房企销售规模的增长幅度。

数据显示，2018年，招商蛇口在60个城市及地区有214个在售项目；累计实现签约金额1705.84亿元，同比增加51.26%，完成全年业绩目标的112.97%；签约销售面积827.35万平方米，同比增加45.15%。

销售规模的快速提升得益于近年来招商蛇口在土地储备上的努力。其中2015年至2018年之间，招商蛇口每年新增土地储备从463万平方米增至1357万平方米，实现土地储备的快速增长。

此外，招商蛇口分别与常熟市政府、揭阳市政府等签署合作框架协议，分别打造产城联动项目；以港城联动，签下湛江邮轮母港项目；通过与武钢、昆钢、【东风汽车(600006)、股吧】等主业非房地产的国企、央企展开战略合作，实现了低成本土地扩张。

销售、土储等数据的不断提升，进而反映到财务上的持续增长。

2018年，招商蛇口总资产4232亿元，重组以来的复合增长率26.13%；归母净资产759亿元，复合增长率17.64%；营业收入883亿元，复合增长率21.5%；归母净利润152亿元，复合增长率30.28%。

在规模快速扩张的同时，招商蛇口的毛利率和净利率依然保持在较高水平，以及财务方面亦依然保持稳健。

去年，招商蛇口毛利率和净利率分别为39.49%和22.04%，同比增长1.7及1.71个百分；资产负债率74.28%，净负债率45.01%，综合资金成本4.85%，处于行业较低水平。

但伴随着业务体量、投资规模的大幅增加，为了让公司更高效的运作，更适应外界环境的变化，招商蛇口在2018年主动启动大规模的组织架构调整，从高管团队、总部架构、事业部以及战区等方面进行重构。这也是招商蛇口重组以来最大、最深刻的一次组织变革。

据观地产新媒体了解，这其中包括，总部实行“大部制”，由16个部门整合至9个部门；区域重构，由5大区域变更为9大区域；以及聚焦专业发展，新成立招商公寓、招商健康等专业公司。

招商蛇口表示，让听得到炮声的人决策，是公司应对时局变化的对策，使公司更高效的运转。公司将更多决策权已经下放到了区域公司，充分向一线授权和赋能。

过去的一年，凭借着“前港-中区-后城”综合开发运营的“蛇口模式”，借助蛇口的示范作用，招商蛇口和政府、国企、央企合作，参与或主导地方产业新城项目的开发建设，获得土地和项目资源。从城市功能、生产方式以及生活方式三个方面的转型升级实现大布局。

据了解，在通过对城市功能项目升级、打造之外，招商蛇口合理布局快周转、阶段性持有运营和片区综合运营的比例，并布局长租公寓、大健康及大创等多元领域，从而实现在产品、时间、空间等多种维度下的大布局。

提质增效年：2000亿背后的规模与发展

每一年，招商蛇口都会为当年定下一个主题，2015年至2018年，其主题分别为整合年、融合年、发展年以及改革年。而2019年的主题，是提质增效年。

2019年，招商蛇口计划实现新开工面积1100万平方米、竣工面积1000万平方米，签约销售金额2000亿元。将销售目标分区域，华东、江南区域销售目标是四百多亿元，深圳、华北区域是两百五十亿元到三百亿元，西南、华中、华南区域为两百亿元，综合签约销售金额将达2000亿元。

布局上，招商蛇口会继续聚焦一二线城市，持续深耕长三角城市群，并重加强粤港澳大湾区的优势地位。

据招商蛇口透露，其目前正有意识平衡快周转、阶段性持有运营和片区综合运营三类项目（即T+3、T+10、T+30）比例的合理配置，把握发展节奏，兼顾短中长期业务发展需要，实现“3T平衡”，即通过快周转(T+3)、阶段性持有运营(T+10)和片区综合运营(T+30)三类项目比例的合理配置，实现公司经营性现金流的平衡。

按照招商蛇口的理解，T+3项目，变现快，但是可持续性差，增量有天花板；T+10项目，变现慢，但可持续性好，这类项目通过持续运营可以带来稳定收入、利润，并且运营提升资产价值后能够退出变现；T+30项目，变现超慢，但可持续性超好，这部分需要通过数十年整体规划运营提升空间价值。

换而言之，通过将快周转项目一次性兑现，保证公司规模短期的发展，而未来，持有型运营和片区综合运营项目的价值将会逐步持续释放，是招商蛇口的核心。

招商蛇口表示，持有型物业收入总规模会持续攀升，特别是未来的两三年，将有大量持有型物业都在建设和投入运营之中。

过去数据亦都佐证，2018年，招商蛇口在园区开发与运营的营业收入为90.19亿元，同比大幅增长43.23%，并且占总营业收入的比例亦所有增加。

在平衡项目开发时间周期之余，在空间维度上，招商蛇口将在都市圈、省会城市、省内经济强市等不同定位城市进行梯次聚焦、持续深耕。

与此同时，招商蛇口打造了包括精品住宅、特色商业、联合办公、主题园区、邮轮母港、会展中心等产品线，从而实现生活方式、生产方式及城市功能的升级。

资料显示，目前招商蛇口在建及运营的持有型物业包括五大类，分别为集中商业类超280万平方米、办公写字楼超260万平方米、长租公寓类2.4万间，近100万平方米、精品酒店类超90万平方米以及养老项目类11万平方米。

园区方面，“意库类”园区运营面积超110万平方米；“网谷类”园区运营面积超300万平方米；产业新城面积超312万平方公里。

而通过产品周转时间的平衡、城市空间发展上的平衡以及产品线上的多元化平衡，“产品+时间+空间”三个维度上的动态平衡，进而使得招商蛇口实现长期可持续发展。

“未来房地产业将不再是货币的蓄水池，而是人民美好生活的承载者。”许永军称：“作为一个上市公司要现在，更要未来，所以说四十不惑。”