租赁住房REITs新启航，招商蛇口倾心打造又一公募REITs平台

5月30日，深圳证券交易所网站显示，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“招商蛇口租赁住房REIT“)已正式受理。该REITs发行后将是招商蛇口打造的第三个REITs平台。

招商蛇口是中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，以开发和持有物业运营并重，坚持以“产融创新，低碳先锋，经营稳健”为特色，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，致力于成为“美好生活承载者”。本次租赁住房REITs发行后将助力招商蛇口租赁租房板块资产的持续发展。

本次租赁住房REITs首发资产品质优异。根据招商蛇口公告，拟发行REITs的基础资产壹栈太子湾、壹栈林下项目位于深圳市南山区蛇口片区。深圳市经济发达、城镇化率高，经济增长潜力巨大，人口持续保持较快增长，新市民、青年人的阶段性住房困难问题突出，对保障性租赁住房的需求十分迫切。本项目具体位置在南山区核心区之一蛇口片区，周边配套成熟、交通方便，是地理位置优越的保障性租赁租房。壹栈太子湾、壹栈林下项目总建筑面积约6.78万平方米，共有租赁住房927套，配套商业15套，已分别投入运营超4年和8年，项目运营成熟，2023年度平均出租率达92%和98%，项目运营成熟稳定期。

本次租赁住房REITs扩募项目储备充裕。根据招商蛇口年报，其管理范围的租赁住房布局 19 个城市，已开业项目 45 个，经营建筑面积约 115 万平米，房源总数 2.95万间；建设期项目 39 个，规划建筑面积约 97 万平米，房源总数 1.78 万间。2023 年末，招商蛇口租赁租房业务运营收入为 10.88亿元，EBTIDA 6.89 亿元。旗下壹栈、壹间租赁住房品牌不乏保障性质住房，具有良好的市场认可度和代表性，项目储备充裕，可为本次租赁住房REITs的长期可持续发展提供坚实基础。

招商蛇口招商伊敦运管能力行业领先，品牌赋能REITs资产。招商蛇口住房租赁业务始于20世纪80年代初，其间成立公寓租赁运营管理专业公司“招商公寓”，经40余年经验沉淀，已在租赁住房领域积累了丰富的运营经验，形成成熟的发展模式。2020年11月成立酒店及公寓类业务的运营管理公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（简称“招商伊敦”），租赁住房项目覆盖深圳、上海、广州、杭州等11个人口净流入核心城市，已孕育出壹棠服务公寓、壹间精品公寓、壹栈人才公寓三条主要的产品线品牌，具有较高的市场知名度和行业影响力。

凭借管理实力、运营能力和产品品质等优势，招商伊敦荣获“2023住房租赁企业运营卓越表现”、“2023中国房地产住房租赁运营优秀企业”、“2022-2023住房租赁企业综合实力TOP10”“2023年度影响力·住房租赁运营服务十强”、“中指研究院·中国住房租赁资产管理优秀企业第一名”等行业广泛认可奖项。招商伊敦品牌影响力及项目运营能力表现突出，招商伊敦行业领先的运管能力将助力招商蛇口的租赁住房REITs成为租赁住房公募REITs标杆项目。

REITs平台频频布局，契合招商蛇口“三个转变”。2021年招商蛇口面对行业大变局，率先提出实施“三个转变”即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。将原三大主业调整为三类业务，开发业务、资产运营、城市服务，聚焦培育第二成长曲线。2021年招商蛇口加大在集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理的投入，提出“提升持有物业收入、利润贡献”的战略要求即2023年持有物业运营收入66.91亿元，EBITD33亿元，平均EBITDA回报率6.28%。

为支持持有物业持续发展，招商蛇口提前布局REITs领域，目前已搭建了产业园和商业写字楼资产REITs平台，分别为蛇口产园REIT（SZ.180101）和招商局商业房托（HK.1503）。本次租赁住房REITs发行后，将进一步完善招商蛇口REITs资产退出平台，覆盖招商蛇口主要持有物业业态，将进一步促进招商蛇口持有物业资产“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制的构建，实践以存量带增量、以融资促投资，为招商蛇口持有物业的长远持续发展提供保障。本次租赁住房REITs最终实现招商蛇口在租赁住房基础设施领域投资的良性循环，并将为加快完善住房保障体系提供标杆范本。