3.29小道消息

0.昨天最大的新闻是上海的中海顺昌玖里卖疯了，196.5亿。中海全员转发，桂花的朋友圈全是这条新闻。

压力传递到北京，北京中海也很委屈，去年中海的中城项目也是卖了接近200亿，中海的小伙伴到处求媒体不要宣传。

真是此一时彼一时。

1.有源称，招商蛇口启动顶层设计的两龙战略

一是设计主创的设计经理人制度；二是总部成立营销救火队制度。

关于产品设计，总部派出或协调其它区域城市公司派出。关于营销救火队，主要是帮忙不帮乱。

怎么评价两龙战略，桂花觉得可能是降本增效的裁员诉求驱动，也可能是下派钦差大臣督战，还有可能接下来为更大的动作做铺垫。

2.桂花预言一下，北京市场将是豪宅年，高端市场会出现两极分化，旱的旱死，涝的涝死。

3.有家公司叫大家房产，小伙伴们关注下，听说很猛。

4.有源分析，平安不动产有点累，境内债务余额134.17亿，境外是78.04亿，这还是表内债务。

今年2月20日平安银行发行一笔80亿短债，对平安不动产一年内的短债73.9亿形成覆盖。

有两种意见一种观点是，平安不动产背靠平安大树，不用担心；另外一种观点是，平安不动产会不会拖累平安这棵大树。

5.中原发布二手房报告说，如果以2008年1月为时间基点，26年的时间里，一线城市北京累计跌幅20%，北京二手房跌回到2016年底的水平；

上海累计跌幅22.8%，跌回2016年7月的水平；

深圳累计跌幅34.6%，跌回2016年9月的水平；

广州累计跌幅21.0%，跌回2017年11月的水平。

四大一线城市，北京跌幅最少。不过，桂花没怎么看懂这统计逻辑，不知道算法。

6.华润置地发财报说，自己有五个资管平台，去年实现净利润35亿，同比增长40%。并且说，今年通过私募渠道退出约100多亿，5年后可能做到300亿到500亿规模。

看看去年的私募大跌行情，桂花怎么就不呢！

7.各种新闻报告说，监管层协调金融机构对万科融资支持。

桂花就很奇怪，假如银行正常对万科借贷展期，只要是正常的商业展期，怎么会闹到今天这个地步。

真是莫名其妙，奇奇怪怪。

8.很多债权人对碧桂园失去耐心，听说要把事情搞大。其实，碧桂园也不是拖字诀，能解决肯定解决。既然是拖欠，也是杨国强的无奈。

事情搞大也解决不了问题，对标案例就是恒大，最后又能怎么样。

9.有源分析，招商蛇口目前正在集权、强化总部权力。

桂花觉得，招商蛇口正在强业绩，各种管控只是手段，怎么能把业绩做强做大，怎么搞。

还有什么全面华东化，用人要用能人，要用得过的人，换作桂花也这么干，这个没啥。不要有阴谋论。

10.央企从去年起，开始强化总部权力这个现象，倒是真的。你仔细看，新老大上台，肯定会这么干。即将换届的央企，也会这么干。正常现象。

11.厦门国贸刚拍了一块地王，32.1亿，溢价率41%，很猛。

12.有投资者分析，越秀去年财报的营销增长，纳税下降。2022年是52.02亿，2023年是40.70亿。

再仔细分析，所得税增长了，土地增值税下降了。

这个很正常，不是房子卖不出去了，而是这几年拿的地，很少有增值的，不用过分紧张。

而且，越秀地产已经售出还没有入账的金额是1992.8亿，同比增长11.3%，这是很猛的，接下来就要拼交付。

一直听说越秀内部很卷，而且要卷出结果，当然有很多变态的工作事情发生，人员流动也很频繁，但是从业绩和结果看，值得。

13.龙湖去年内部排名中，北京是第三，112亿。如果没有猜错，今年北京龙湖至少会进一个名次。

14.有投资者给金地2023财报定了四宗罪

一是销售差，合作项目变成拖累；

二是优质土储太少，对2024年销售悲观；

三是可抵押投资性房地产不足，后续融资难度加大；

四是银行对金地再融资态度消极。

桂花觉得，金地已经很优秀了，如果金地是央企身份，至少当下不比华润、中海表现差。如果说有问题，哪家没有问题，只是大问题和小问题的区别，这都不是问题关键。

15.有机构分析，万科一直在去北京化，即便是万科东庐的热销，都没有让总部高看一眼。

对北京万科，桂花觉得总部缺少战略眼光，不能老是看几年前的事，更不能业绩决定投资论简单化。否则，万科总部会后悔的。

16.有源称，万科北京区域目前暂停了城市合并动作，原因不详。不过，北京区域多个城市土地消耗差不多了，多个城市公司靠卖尾盘维持生计。

北京万科向何处去，维持现状还是搞大，总部还在研判。

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