我首付只有160万，在北京还有哪些选择？

今天，我们来聊一下总价400-500万，都有哪些选择？

一

目前北京市场整体情况

我们知道，每年3月份，二手房成交量都会开始走高，今年也不例外。

4月底，由于教委出台了学区房新政，东城6.30日、海淀19年1月1日以后取得房本的家庭，将实行多校划片。这就导致许多有学区房需求的家长，风风火火地跑去东西海买房，或者是家庭内部房源过户。

于是，5月份的成交量达到了1.8万套的峰值。

但是，由于不断收紧的调控，6、7两个月份成交量又出现了下滑。价格方面，除了通州有部分业主提价10-15%外，其他区还是继续冰封。

另外，共有产权房、限竞房大量入市，虽然对二手房价格并不造成直接影响，但却会拉长二手房的成交周期。

（成交量）下滑、（价格）冰冻——这就是目前市场的整体情况。所以，这个阶段，是非常适合刚需和换房人群的。

二

新盘

总价400-500万，可选择的新盘其实是不少的。

先来一下目前在售的、符合价格区间的都有哪些：

楼盘

位置

户型

单价

总价

天恒·京西悦府

房山阎村

96-120㎡3居

39000

374-468万

观山源墅

房山良乡

92-150㎡2居、3居、4居

44000

405万起

北京怡园

昌平老城区

70-104㎡2居、3居

48000

336-499万

一品嘉园

大兴孙村

61-140㎡1-3居

38000

231-532万

【北京城建(600266)、股吧】琨廷

房山窦店

88-176㎡2-4居

32000

282-563万

浅山香邑

顺义主城区

88-162㎡2-4居

29000

308-441万

首开香溪郡

通州窑管路

80-138㎡2-4居

48000

400-500万

长阳光合作用

房山长阳

82-165㎡2-3居

48000

400万起

恒华湖公馆

顺义新城

87-250㎡2-4居

50000

450万起

天恒.摩墅

房山周口店

136-162㎡3-4居

2.95万

370-450万

顺鑫.颐和天璟

顺义新城

108-132㎡3-4居

42500

459万起

招商.都会中心

昌平南邵

87-135㎡3-4居

57500

500万起

除去共有产权房、限竞房之外，这是目前在售的、总价在400-500万之间的全部房源。

从表格中可以出，这些房源主要分布在房山、昌平、顺义3个区。

该如何选择：

笔者筛选了一下，这些新盘中，以下几个可以选择：

1.天恒·京西悦府

天恒·京西悦府位于房山阎村，离阎村地铁站100米，交通非常便利。

该项目由天恒集团开发，分为洋房和别墅两种形态，洋房户型为96㎡、120㎡三居，非常适合3-4口之家的刚需。

楼盘性价比也比较高，39000的单价是房山目前地铁盘中均价最低的了（保障房除外）。

另外，项目自身配建11万㎡的商业配套，等以后建起来了，可以弥补阎村商业配套稀缺的不足。

可阎村毕竟在6环外，又处于北京的西南边陲，离主城区太远，再加上目前配套很不完善，所以不免给人一种“穷乡僻壤”的感觉。

自从燕房线开通后，该区域周边新开发了好几个项目，这都有利于提升周边区域的配套。

该项目比较适合房山、丰台的刚需。

▼阎村环境

▼在建中的京西悦府

2.观山源墅、长阳光和作用

该项目位于房山良乡高教园，离地铁良乡大学城西1800米左右。

项目分为叠拼、合院、洋房3种产品。洋房户型为92-150㎡2-4居。

虽然离地铁距离有远，但良乡毕竟属于房山发展比较成熟的区域，生活、教育医疗配套齐全，刚需们可以酌情选择。

类似的还有长阳光和作用，虽然离地铁也是1.8公里， 但长阳同样属于成熟板块，生活比较便利。

3.北京怡园、招商.都会中心

北京怡园位于昌平东关路口向北900米左右，背靠蟒山国家森林公园，环境优美，空气质量好；临近昌平老城区，生活配套较成熟。

户型上，分为70㎡2居、95㎡3居、104㎡3居，比较紧凑实用，适合刚需。

招商.都会中心位于昌平南邵地铁口西600米处，交通便利。开发商为著名央企【招商蛇口(001979)、股吧】，本项目是招商蛇口打造的高品质低密洋房。

项目西侧紧邻白浮泉公园，后期会修一条天桥横跨马路直接到达白浮泉湿地公园内，周围环抱莽山国家森林公园、大杨山国家森林公园等，环境不错。

但该板块毕竟属于6环外，离主城区实在太远。所以只适合在北边工作和生活的刚需。

4.天恒·摩墅

该项目紧邻燕房线支线周口店镇地铁站，与限竞房万科七橡墅挨着。万科的单价是2.2万，天恒·摩墅是2.9万，性价比还是可以的。370-450万一套，是目前少有的地铁低价别墅。

▼样板间

只是，周口店地区目前还是“大农村”，配套很不完善。不过这里近年来入驻了不少知名开发商，相信以后情况会改善很多。

除了普通商品房之外，共产房和限竞房里面，也有不少在400-500万区间的房源，它们多分布在大兴。

三

二手盘

不管是自住还是投资，现在大多数人并不愿意选择二手盘，一是因为二手房的交易流程极其复杂，耗时又耗力，二是因为税费和中介费实在太高。

但是，面对北京这样一个全面进入二手房市场的城市，我们又不得不这样选择。

北京的二手盘多如繁星，在这一片浩瀚的星空中，总价400-500万的盘，笔者相信能挑出来成千上万套。

但，这些房源，有的区域规划混乱、百年洼地；有的品质差，居住体验不佳；有的配套不完善......

今天，笔者按板块推荐一下，帮你避开那些坑....

总价400-500万，有以下板块可以选择：

一、南三环：方庄、草桥、首经贸等区域

南三环一直以来都是大家公认的价值洼地，方庄这个北京最早的富人区当然也不例外。

但是，它毕竟属于三环内，区域位置优越，交通便利，配套齐全，极富有生活气息，而且方庄区域所在的C02片区也是丰台数一数二的学区。

关键是，不论去北京任何地方，都很方便，很适合刚需。2015年的次新品质盘首开璞瑅公馆均价已经接近11万了，这对方庄的整体居住品质有不小的拉升。

草桥首经贸区域规划不错，楼盘品质也可以，属于丽泽商务区的辐射区，区域价值不小。

楼盘推荐：

注：以上价格均为均价，仅供参考

二、大兴：西红门、黄村、旧宫、瀛海等区域

大兴由于新机场和“南城计划”的利好，最近大有崛起之势，新盘更是卖到了7W+，远远甩出了房山一大截。

黄村是大兴的老城区，配套齐全、生活气息浓厚。

西红门因为鸿坤的入驻开发和北京南城最大商场——荟聚的落成，近两年房价涨了不少，区域价值得到很大提升。

旧宫则是因为知名开发商的共同入驻开发，瀛海是因为地铁的利好。这几个板有刚需盘，同样也有改善盘。

楼盘推荐：

注：以上价格均为均价，仅供参考

三．房山：良乡、长阳区域

房山目前发展比较好的2个片区是长阳和良乡。

长阳因为大型商业的入驻，近几年得到了迅速发展。而良乡作为房山的老城区，配套也很完善，区域内大学云集，教育氛围浓厚。

楼盘推荐：

四、顺义

顺义类似房山，也是刚需的天然福地。目前，顺义配套较好、生活较便利的区域是顺义老城区。

顺义新城最近2年倒是入驻了不少知名开发商，紧邻逐渐成型的潮白河别墅区，区域价值会慢慢凸显出来。但是由于配套不完善，所以暂不做推荐。

楼盘推荐：

五、北五环外：回龙观、天通苑

天通苑是经适房，户型差，物业差，但配套和地段还是不错的。它离回龙观、上地、望京都很近，去市区也很方便。通勤合适的刚需，可以考虑。

但是，西边的回龙观板块，却比它的价值更大：不仅楼盘品质更好，规划也要更优一筹。

楼盘推荐：

六、通州

年初至今，在北京整体房价稳定的大前提下，通州楼市却走出了一波慢牛行情，业主报价普遍上调10-15%，租金也有20%左右的上涨。

尤其值得注意的是，到现在，通州的双限购政策已经满三年，会有一批满足资质的购房客户陆续入市，这给下一步的通州楼市又带来了变数，所以有房票的刚需，建议抓紧时间入手。

通州，笔者推荐核心区和梨园板块。

楼盘推荐：

七、城六区：朝阳、海淀、石景山

总价500万，在城六区其实也有不少选择。

朝阳北苑，交通方便，配套齐全，附近有不少刚需盘。

太阳宫和芍药居，是朝阳人大附的所在区域，附近既有像太阳公元、红玺台这样的高端盘，也有适合刚需的盘，关键是还带学区。

朝阳双井，位于东三环，相比潘家园的老破小，双井的住宅更新、居住品质更好。

海淀清河、马连洼，距离上地、西二旗、百度、网易新址很近，该区域聚集着大量码农，本身又有高端产业支撑，虽位于五环外，但房价一直不低。

最近几年区域内出了不少像橡树湾这样的高端楼盘，区域价值得到了很大提升。这里不仅有高端盘，也有刚需盘。

石景山，是大家容易遗忘的一个区域，关注度不高。

但，人家毕竟位于长安街延长线上，从交通来说，要比房山这样的地方方便多了。

苹果园、古城是石景山的老城区，发展较早，区域以老房子为主，次新房主要集中在金顶街、杨庄、鲁谷等，刚需们可根据自己通勤、预算等选择。

楼盘推荐：

四

小结

上中，笔者说过，目前北京市场，还是一种冰封状态。7月31日的政治局会议，明确提出要坚决遏制房价上涨！这对刚需来说，都是莫大的利好。

但是，由于最近全国范围内调控密集，特别是政治局会议之后，接着，深圳限售、限离、苏州提前还款交违约金、沈阳限购等等，陡然间，楼市风向已变，各大房产公众号，都在集体唱空。

这时，许多刚需都产生了楼市要大跌、等等再买的念头。

在笔者来，调控的目的是为了维稳，而不是让房价下跌。尤其是北京这种一线城市，房价已经夯得很实在，没有多少下行空间了。

近期，一大波共有产权房、限竞房集中入市，也给了刚需更多选择空间。不过笔者建议，总价400-500万，还是选择商品房更好一些。因有二：

1.共产房和限竞房主要集中在近郊区域，城六区项目不多，而且从户型和品质来说，都不如商品房。

2.这两类房子交易都有一定的限制，这无疑给将来的改善性换房增加了难度。

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