招商蛇口，让人割了韭菜

文/十一弟

现在，百强房企榜单上，排名前五的开发商，有四家都是大央企——

保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口。

这四家大央企，赚钱最差的是招商蛇口——

上半年，它帮股东们赚到的净利润，不到22个亿。

而其他三家央企开发商，半年利润都在百亿以上。

华润置地的销售规模，与招商蛇口相当，上半年都卖了1700亿左右。

但盈利能力，一个天上，一个地下——

华润置地在上半年赚了137个多亿，招商蛇口连它的零头都不到。

招商蛇口拿地开发的项目毛利率，遭遇了大幅下滑——

开发业务毛利率，已经不足18%了。

上半年，招商蛇口为股东赚到的22亿利润里，有8个多亿来自关联交易。

它把持有深圳光明科技园的一些产业项目，出售给了旗下的REITs平台——博时招商蛇口产业园REIT。

由于是溢价转让，招商蛇口确认了8个多亿的出售收益。

若没有这笔关联交易，它在上半年的利润表，会更加难看。

招商蛇口拿地开发的项目，不仅毛利率很低，还出现了大面积减值。

到上半年，在全国各地，它对名下的四十多个开发项目，计提了大约63亿减值。

去年，由于项目减值，招商蛇口亏掉了36个多亿。

于是，在一些能赚钱的开发项目上，抠住利润，就很重要。

对招商蛇口销售贡献最大的城市，是上海——

上半年，它在上海卖了将近422亿，销售占比超过了四分之一。

招商蛇口是上海楼市销冠，市场份额第一。

尽管市场下行，但相比其他城市，上海的需求韧性，依然很坚挺。

去年，上海首批集中供地，普陀区挂牌了一块地。

这块地总价很高，将近63个亿，最后被招商蛇口底价摘牌。

楼面地价大约6.5万/平米。

政府为这块地设置的新房限价，达到了10.5万/平米。

地价与房价之间，每平米有4万块钱的价格差，留足了利润空间。

但那时候，楼市行情很差，地价又高。

招商蛇口单独持股操盘的话，风险太高。

于是，在拿地之前，它找到了一家港资开发商——新世界发展。

新世界发展来自香港，由郑裕彤家族控制。

在内地楼市下行周期，新世界发展看到了抄底机会，加大了投资力度。

招商蛇口与新世界发展，一拍即合，达成了战略合作。

上海普陀这块地，后来被招商蛇口开发成了“苏河玺”。

它专门为苏河玺设立了一个项目公司——上海招普置业有限公司。

拍下苏河玺地块之后，招商蛇口立马引入了新世界发展。

它以13个亿的对价，向新世界发展转让了上海招普30%的股权。

招商蛇口保留了上海招普70%的权益，并由自己主导操盘。

因此，在苏河玺项目上，新世界发展只是单纯地充当财务投资者的角色。

招商蛇口引入新世界发展，主要为了分担资金压力和风险。

去年底，苏河玺首次开盘，遭到了上海人民的哄抢——

项目位于上海普陀内环内的苏州河畔，地段很好。

苏河玺所在的武宁路板块，区域内的二手房价格，卖到了14万/平米。

苏河玺与同品质小区的二手房，存在着价格倒挂。

而且，在上海的内环以内，单价十万出头的新房项目，其实也不多。

首次开盘，苏河玺推出了270套房，吸引了上千人认购。

结果，触发了积分制，开盘当天就抢光了，揽金35亿。

上海人民的购买力，不得不服——

总价上千万的房子，只要有价格倒挂、套利空间，大家排队抢购。

亲眼见证了首次开盘的火爆，招商蛇口也意识到——

苏河玺的利润，稳了。

项目地价就有六十多亿，总货值上百亿，地价与房价之间，每平米有四万块钱的价格差。

去化速度又很快，等到售罄结算时，大概率是一个利润大户。

当初，为了分担资金压力和风险，招商蛇口才引入了新世界发展。

如今，苏河玺的利润，已经提前锁定了。

新世界发展持有上海招普30%的股权，这部分利润，到时候也要拱手于人。

对招商蛇口来说，在苏河玺项目上，新世界发展是少数权益股东。

它拿地开发的项目，毛利率已经变得很低。

要想提高利润水平，就要抠住那些盈利项目的利润——

挤掉少数权益股东，把项目利润留在上市公司。

这两年，少数权益股东侵蚀了招商蛇口一大块利润——

比如，今年上半年，招商蛇口的净利润，大约有38个亿。

但其中归属于股东的利润，不到22个亿。

剩下的16个多亿利润，都被开发项目的少数权益股东吃掉了。

于是，在苏河玺第二次推盘之前，招商蛇口让新世界发展出局了。

从入股上海招普到退出，双方的合作关系，仅维持了半年时间。

但真正的大赢家，并不是招商蛇口，而是新世界发展——

半年前，新世界发展受让上海招普30%的股权，仅支付了13个亿。

半年后，招商蛇口为了拿回上海招普30%的股权，向新世界发展支付了16个亿。

仅半年时间，在苏河玺项目上，新世界发展就赚到了3个多亿。

这样算下来，新世界发展的年化投资回报率，高达46%。

接下来，等到苏河玺项目结算时，招商蛇口的利润表，可能会变得好看一些。

但它也早就被新世界发展割了一茬韭菜——

论赚钱，这些港资开发商，堪比内房股的祖师爷，大央企也不例外。

招商蛇口的利润，又丢了几个小目标。