长城资产“战投”金科股份，起底AMC三大“化债”模式！

为盘活金科，重庆大佬黄红云拉来了战投长城资产。事实上，AMC“出手”化解房企债务风险并不是个例。比如，此前长城资产称与招商蛇口驰援佳兆业，之后华融、达紧锣密鼓出手。在这个过程中，这些AMC也一改此前“跑龙套”提供配套融资的角色，成为房企们的“白衣骑士”。

AMC们已成为房企的“白衣骑士”。

6月30日，金科股份公告，其与长城资产旗下的全资运营平台长城国富签订协议，双方的合作方式公告中也有介绍，即不仅包括具体的资产盘活，还有金科股份的预重整程序，以及后续的业务整合发展都有涉及。

实际上，AMC助力房企化解风险已成为一种趋势，自去年1月份金融监管部门召集5大AMC机构开会开始，5家AMC就陆续出手并充当房企的“白衣骑士”。

长城资产之外，中国华融、中国达等也在纷纷出手拉房企一把。

值得一提的是，房地产行业的不景气对本就以不良资产为主营业务的AMC来说是扩张的机遇。不过，由于房地产债务涉及金额较大，且房地产项目资产变现周期长，回款难等特点，也让这些AMC在资产端承压。

长城资产“战投”金科

“金科股份可能要活过来了！”一位投资者在相关平台如此评价。

6月30日，金科股份在公告中表示与长城国富签署《战略投资框架协议》，根据协议内容，后者有意向独立或与其他合作方组成投资联合体作为重整投资人参与金科股份的预重整程序。

事实上，同一日金科股份还发布了另外一则公告，其中指出在今年5月下旬收到债权人端恒建筑发来的《告知函》，端恒建筑认为金科不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，故向向重庆市第五中级人民法院申请对其进行重整。

这表明，如若金科股份进入预重整或重整程序，在公开招募战略投资人阶段，长城国富及/或其指定关联主体有意向作为战略投资人报名参与竞争遴选。同时，金科发布的公告还披露了双方的合作方式，即不仅包括具体的资产盘活，还有金科股份的预重整程序，以及后续的业务整合发展都有涉及。

据悉，长城国富经营范围包括房地产开发与经营，实业投资等，长城资产持有其100%的股份。此前长城资产广西分公司相关负责人表示，长城资产重点联合央企国企背景的标杆房企、系统内的长城国富置业，针对国家列出的纾困房企“白名单”开展并购重组，盘活问题资产。

如此看来，金科股份引入长城资产也算是未雨绸缪。而此举也无疑给市场吃了一颗定心丸。7月3日，金科股份涨停收盘。

而被债权人申请重整，说明金科已处于危难之际。

数据显示，截至目前金科及控股子公司收到的新增诉讼、仲裁案件金额合计37.23亿元占公司最近一期经审计净资产的29.90%。从债务端来看，金科整体新增到期未支付的债务本金合计金额29.12亿元。

值得一提的是，近两年来看，长城资产明显加快了对房企的驰援。较为显眼的是，去年4月份佳兆业宣布与招商蛇口、长城资产签署战略合作协议，欲通过股权合作、资产转让、联合运营等方式盘活存量资源。

长城资产之外，其他几大AMC也加快涌入房地产行业。比如去年8月份，中国华融与阳光集团签署协议，为后者化解债务难题。东方资产也在去年重整了昆明垠创地产，成为其新东家。

AMC纷至沓来的背后，一方面是房地产行业的风声鹤唳为“秃鹫”AMC带来了机遇；另一方面则是监管要求。据悉，去年金融监管部门召集几家全国性AMC开会，研究AMC参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。

AMC三大“化债”模式

AMC们帮助房企过“昭关”的方式各有不同。

此前，AMC也是房地产行业中的常客，不过彼时这些AMC只是在跑龙套，为房企配套融资。而随着监管的要求，AMC企业尤其是五大AMC成为救援房企的主力。

在标的的选择上，有AMC人士在去年称，五大AMC将重点选择一些龙头的、暂时出现资金短缺的企业或项目进行纾困。地方AMC则主要将聚焦本地的房地产企业和项目。

具体到方式上，AMC联姻国资为房企化解债务风险较为流行的方式，在去年4月份，央企招商蛇口与长城资产与出险房企佳兆业签署合作协议，根据协议内容，各方将建立战略合作关系，在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。

具体到分工上，佳兆业于深圳、广州、东莞、佛山等大湾区核心城市的城市更新储备，长城资产则发挥资产管理配置优势，招商蛇口则是发挥社区、商业及产业园区综合开发优势。对于该次的合作，佳兆业称这有利于促进项目转型，活化商业及住宅项目资产，缓解短期流动资金困难。

同时，当年5月份，以频繁质押股票以获得片刻喘息之机的中南建设，拿到了华融资产与南通国资设立合作主体的不超过50亿元的资金支持。

AMC出资+房企自主操盘则是一种较新的模式，这以五大AMC中华融资产为例。今年1月份，融创官微表示，融创中国与中国华融、以浦发银行牵头的6家银行（上海银行、上海农商行、交通银行、兴业银行、北京银行）组成的银团、中托就上海董家渡项目达成融资合作，合作方将携手对该项目注资。本次合作总规模超120亿元，首笔资金已于近日完成投放。

资料显示，在去年12月份，融创董家渡项目就引入华融+银团，持有董家渡地块的泛海建设控股有限公司的股东在同一时间也发生了变更，融创房地产集团持股比例从100%下降至10.322%，中托与华融分别取得64.678%、25%的股份。

操盘方依旧是融创，华融则是行使监管职。120亿元的融资将用于项目的开发、建设、运营。该业内人士称，完成纾困退出之时，AMC和银行的融资享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。

这两种方式之外，AMC+代建是另一种方式，也是达资产较为独特的路径。去年8月份中旬，达资产与华宇集团就安徽阳光半岛项目举行签约仪式。

据悉，阳光半岛自2011年开工，不过命运坎坷之下项目始终未能建成功。其开工三年后由于资金断裂，不得不停滞。不过，在2017年被恒大投资100亿元接盘，并更名为“恒大阳光半岛”。而在2021年随着恒大暴雷，该项目再次停工。

随着达的接盘，该项目的所属公司股权也发生了变化。达资产旗下的芜湖粤投资持有安徽省阳光半岛文化发展有限公司99%的股份，安徽业瑞企业管理有限公司持有1%。

接手后项目后的达选择了让老朋友华宇集团担任代建角色。

此外，地方AMC也为房企出力的方式大多是成立基金。比如湖北资产与浙商资管设立50亿元纾困基金、河南资产联合阳市设立稳定发展基金，注册资本10亿元，重点面向阳地区的问题楼盘化解、破产重整等领域进行投资。

化解风险的同时也被“反噬”

成为房企的“白衣骑士”，对AMC们来说既是机遇也是挑战。

据测算，我国房地产行业不良资产规模在2.08万亿元。超过2万亿的规模在监管要求回归主业的背景之下，对AMC来说无疑是较大的机遇。

不过，不良资产处置业务具有周期长、资本占用多和回款不确定等特点，因此这些AMC业绩上承压。

而在化解房企风险的同时，AMC在地产下行周期也面临资产减值压力。

诸多AMC中最为典型的就是极其偏爱地产的达资产。去年8月份，标普全球将中国达的长期评级展望从“稳定”调整为“负面”，并指出，截至2021年底，涉地产业务占到中国达类贷款敞口的42%，预计2022年的资产减值损失将保持高位，甚至可能连带影响到2023年。受疫情及地产业敞口拖累，标普预计中国达未来两年内的资产质量和盈利能力都将承压。

标普所述一语成谶。从2022年达资产的业绩来看，去年其实现营收809.88亿，同比变动-17.13%；股东应占溢利为53.02亿元，同比变动-51.95%，资产减值损失为132.58亿元。

达资产并不是个例，2022年中国华融出现276亿元的巨亏。元凶之一就是受到房地产行业的下行影响。

普华永道也在《中国不良资产管理行业改革与发展白皮书》中也指出，当前AMC的角色已经从不良资产风险化解拓展到困境机构风险化解，但也普遍面临资本充足和流动性风险管理两大难题，面对新的机会和挑战，需要增强融资能力，优化负债结构。