一湾臻邸「硬刚」云海湾，抢客户还是送人头？

莫老爷/文

01

啊！才卖不到四成？

招商蛇口深圳区域公司2023年的重头戏项目「一湾臻邸」，开盘竟然只卖了不到四成。

6月28日，「一湾臻邸」开盘，推售645套住宅，备案均价10.7W送简装，单价9.1W起，总价901W起，户型为98-115-155㎡3-4房。

有效认筹540批，认筹率83.7%，据媒体统计线上+线下销售约203套，开盘去化率约37%。

「一湾臻邸」官方则只公布了开盘当天取得的总销售额，约为33亿元。

这个成绩真的蛮大跌眼镜的。

「一湾臻邸」位于深圳前海前湾，该片区有“日光”的传统，此前这里推售的「前海润峯府」、「龙光天境」开盘均“日光”，且它们的备案均价更高（均为11.2万/㎡）。

所以，很多人都以为，「一湾臻邸」开盘再不济也能卖个六七八成。这下好了，彻底懵圈了，还不如「天健悦湾府」的表现好。

「天健悦湾府」位于前海桂湾，2022年11月30日开盘，推售626套房源，开盘去化率约48%，因此戴上了“近年来前海新盘开盘去化率最凉项目”的帽子。

现在，这顶帽子可以给到「一湾臻邸」了。

02

抢客户还是送人头？

「一湾臻邸」为何不受市场追捧？一个很重要的原因是，硬刚「云海湾」用错了姿势。

这两个项目互为竞品，各有优缺点，一前一后开盘，时间线如下

「云海湾」5月21日开放样板间，6月14日取证，14至17日i深圳意向登记，17至20日资金冻结，24日开盘。

「一湾臻邸」6月22日取证并开放样板间，22至24日i深圳意向登记，28日开盘。

可以看到「一湾臻邸」是赶在「云海湾」开盘前两天取证并开放样板间的，抢客意图非常明显。

而据莫老爷了解，当时也确实有很多「云海湾」意向客户犹豫了。

毕竟，从产品维度来说，「云海湾」综合素质不如「一湾臻邸」，前者人才房占比超过11（商品房约919套、人才房约968套），都不知道该算它是商品房小区还是保障房小区，这个硬伤真的很硬。

但从价格维度来说，「云海湾」均价比「一湾臻邸」便宜1.5W，这个价差又足以让客户包容「云海湾」产品方面的一切缺点。

那么，如果「一湾臻邸」能给个漂亮的折扣，拉近和「云海湾」的价差，在两个项目间犹豫的客户应该不少都会倒戈向「一湾臻邸」。

就在大家等着看「一湾臻邸」要放出什么大招来抢客时，其给出的优惠政策竟然是“98㎡户型优惠5万、115㎡户型优惠8万、155㎡户型优惠10万。”

以155㎡户型总价1750万计算，优惠10万相当于只打了个995折，这也太抠门了。

这也可以说是「一湾臻邸」走得最臭的一步棋，真的是在抢客吗？还是在送人头啊？

以下是当时莫老爷收集到的一些客户声音

“总价还是相差200多个W，太没诚意，我看到那张优惠海报立刻就不犹豫了，果断上车「云海湾」。

为了抢客，样板间配置都不完善就急匆匆开放，看房印象极差，然后折扣又才这么点，直接对「一湾臻邸」死心。

「一湾臻邸」的领导怕是「云海湾」派去的卧底吧？抢着和人家一起开盘，又不打折，为了强化人家的价格优势吗？

堪称去年「天健悦湾府」和「颐城瑧湾悦」的翻版，尴了个尬。”

确实，莫老爷也感到很费解，既然不打折，那就意味着不急卖，既然不急卖，为何要在自己项目性价比明显不如竞品的情况下，扎推开盘？哪怕晚一个月再开，都不会是这样的去化率吧。

深圳知名豪宅顾问罗中易分析称「云海湾」可售楼面地价4.5万，「一湾臻邸」6.25万，后者贵了1.75万，如果把这个差价加到房价里，购房者不会买单，但如果大幅降价让利，开发商就得放血，进亦忧退亦忧。

就目前的表现来看，「一湾臻邸」的选择应该是保利润。

在楼市“价格为王”的当下，「云海湾」的开盘成绩是去化率超98%，并创下两个记录——2023年全国开盘去化套数&金额双冠王、2023年唯一全国单日销售额破100亿项目。

「一湾臻邸」的开盘成绩则是取代「天健悦湾府」，成为新晋近年来前海新盘开盘去化率最凉项目。

03

马上要交半年报了

深圳控股(HK.0604)2023年的销售目标是230亿元，同比增长约20%。

前1-5月，深圳控股总合同销售额仅45.1亿元，现在加上「云海湾」这100亿元，上半年总合同销售额预估约150亿元，应该能交出一份漂亮的半年报了。

招商蛇口(001979)2023年的销售目标是3300亿元，基本与2022年业绩持平。

对于全年目标达成的确定性，招商蛇口董事、总经理蒋铁峰在年初时曾说“我们今年有相当多的楼盘是红盘或准红盘，它们基本可以实现开盘清空。”

上半年马上就要结束了，不知道招商蛇口今年有多少红盘或准红盘实现了“开盘清空”？「一湾臻邸」又算不算红盘或准红盘呢？

最后 ，附上「一湾臻邸」优缺点分析

优点

1，百年央企，不会烂尾；2，前海前湾片区短期内最后一块存量住宅用地；3，户型80%以上都是朝南或者东南，高得房率；4，离地铁近；5，没有可售人才房。

缺点

1，价格倒挂不明显；2，没有景观资源，周围都是超高层建筑；3，周围大部分为空地，生活配套需要较长时间才能成熟；4，自持的租赁住宅较多；5，园林面积小，幼儿园占了园林面积1/3。

估计「一湾臻邸」接下来也不会太好卖，因为下半年还有招商领玺3和前海时代3要出货。

祝愿「一湾臻邸」早日清盘，易建联的预热营销活动还是做的不错的。

哎，深圳楼市是越来越看不懂了。

2021年1月26日，桂湾「天健悦桂府」均价10.3万开盘日光；2021年1月28日，龙光「前海天境」11.2万开盘也是日光。如今两年过去了，同样还是一个在桂湾一个在前湾，开盘时间差也刚好是两天，结局却是冰火两重天。

好了，这篇文章就先写到这里了，你觉得「一湾臻邸」有没有给「云海湾」送人头？欢迎在文章底部评论区留言探讨~