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投资要点
事件公司发布2022 年年报。2022 年实现营收1830.03 亿元,同比增长13.9%;归母净利42.64 亿元,同比下降58.9%,业绩符合我们预期。
多种因素导致业绩下滑,2023 计划竣工面积显著增长。2022 年公司营收同比增长13.9%而归母净利润同比下降58.9%的主要原因(1)市场下行导致房地产开发业务毛利率同比降低5.9pct 至21.1%;(2)计提存货、投资性房地产、长期股权等资产减值准备和用减值准备同比增加20.3 亿元;(3)转让子公司的投资收益同比减少,去年税后收益14.6 亿元;(4)落实国家政策对商户进行租金减免。公司2023 年计划竣工面积1600 万方,同比增长21.8%
销售稳健排名第6,2023 年销售目标3300 亿元。公司2022 年实现销售金额2926.0 亿元,同比下降10.2%;实现销售面积1193.7 万方,同比下降18.5%;销售均价24597 元/平方米,同比增长10.2%。根据克而瑞数据,公司全年销售排名前进1 位来到第6。公司聚焦核心城市,深耕效果显著。公司在上海、深圳、苏州、南京等7 个城市销售规模进入TOP3,其中上海单城销售金额超740 亿元。公司2023 年计划实现销售金额3300 亿元,较2022年销售提升12.8%,展现增长决心。
积极换仓至高能级城市,聚焦“强心30 城”。公司2022 年拿地建面726 万方,同比下降53.4%;拿地金额1279 亿元,同比下降40.5%,占销售金额比例为43.6%。其中,公司在“强心30 城”和“深耕6+10 城”的投资金额占比分别高达94%和90%。2022 年楼面价17617 元/平,同比增长27.7%,换仓成果显著。另外公司积极拓展城市更新项目并与佳兆业集团、富力集团等公司签订纾困战略合作协议,多渠道扩充土地储备。
财务稳健,三道红线稳居绿档持续优化。截至2022 年末,公司综合融资成本下降59bp 至3.89%,处于行业低位。全年公开市场融资共327.2 亿元。
三道红线维持绿档净负债率48.1%,剔除预收账款资产负债率62.4%,现金短债比1.30。另外公司积极把握股权融资窗口,拟通过增发股份收购南油集团24%股权和招商前海实业2.89%股权,有利于公司进一步增强前海片区的资源价值。
盈利预测与投资评级招商蛇口作为地产龙头央企,近年来聚焦高能级城市投资换仓积极,销售稳健富有韧性。我们预计公司结算收入将稳步增长,同时结算端毛利率有望在未来触底反弹。上调其2023/2024 年归母净利润至57.8/99.6 亿元(前值为47.2/54.7 亿元),预测2025 年利润为139.8 亿元,对应的EPS 为0.75 元/1.29 元/1.81 元,对应PE 分别为18.2X/10.6X/7.5X,维持“买入”评级。
风险提示毛利率修复不及预期;市场景气度恢复不及预期;疫情反复影响超预期。
来源[东吴证券股份有限公司 房诚琦/肖畅/白学松] 日期2023-03-22
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招商蛇口(001979)2022年年报点评销售稳健积极换仓...
投资要点
事件公司发布2022 年年报。2022 年实现营收1830.03 亿元,同比增长13.9%;归母净利42.64 亿元,同比下降58.9%,业绩符合我们预期。
多种因素导致业绩下滑,2023 计划竣工面积显著增长。2022 年公司营收同比增长13.9%而归母净利润同比下降58.9%的主要原因(1)市场下行导致房地产开发业务毛利率同比降低5.9pct 至21.1%;(2)计提存货、投资性房地产、长期股权等资产减值准备和用减值准备同比增加20.3 亿元;(3)转让子公司的投资收益同比减少,去年税后收益14.6 亿元;(4)落实国家政策对商户进行租金减免。公司2023 年计划竣工面积1600 万方,同比增长21.8%
销售稳健排名第6,2023 年销售目标3300 亿元。公司2022 年实现销售金额2926.0 亿元,同比下降10.2%;实现销售面积1193.7 万方,同比下降18.5%;销售均价24597 元/平方米,同比增长10.2%。根据克而瑞数据,公司全年销售排名前进1 位来到第6。公司聚焦核心城市,深耕效果显著。公司在上海、深圳、苏州、南京等7 个城市销售规模进入TOP3,其中上海单城销售金额超740 亿元。公司2023 年计划实现销售金额3300 亿元,较2022年销售提升12.8%,展现增长决心。
积极换仓至高能级城市,聚焦“强心30 城”。公司2022 年拿地建面726 万方,同比下降53.4%;拿地金额1279 亿元,同比下降40.5%,占销售金额比例为43.6%。其中,公司在“强心30 城”和“深耕6+10 城”的投资金额占比分别高达94%和90%。2022 年楼面价17617 元/平,同比增长27.7%,换仓成果显著。另外公司积极拓展城市更新项目并与佳兆业集团、富力集团等公司签订纾困战略合作协议,多渠道扩充土地储备。
财务稳健,三道红线稳居绿档持续优化。截至2022 年末,公司综合融资成本下降59bp 至3.89%,处于行业低位。全年公开市场融资共327.2 亿元。
三道红线维持绿档净负债率48.1%,剔除预收账款资产负债率62.4%,现金短债比1.30。另外公司积极把握股权融资窗口,拟通过增发股份收购南油集团24%股权和招商前海实业2.89%股权,有利于公司进一步增强前海片区的资源价值。
盈利预测与投资评级招商蛇口作为地产龙头央企,近年来聚焦高能级城市投资换仓积极,销售稳健富有韧性。我们预计公司结算收入将稳步增长,同时结算端毛利率有望在未来触底反弹。上调其2023/2024 年归母净利润至57.8/99.6 亿元(前值为47.2/54.7 亿元),预测2025 年利润为139.8 亿元,对应的EPS 为0.75 元/1.29 元/1.81 元,对应PE 分别为18.2X/10.6X/7.5X,维持“买入”评级。
风险提示毛利率修复不及预期;市场景气度恢复不及预期;疫情反复影响超预期。
来源[东吴证券股份有限公司 房诚琦/肖畅/白学松] 日期2023-03-22
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