天风证券给予招商蛇口买入评级

天风证券股份有限公司刘清海近期对招商蛇口进行研究并发布了研究报告《蓄势蝶变，弹性可期》，本报告对招商蛇口给出买入评级，当前股价为13.36元。

　　招商蛇口(001979)　　事件公司发布2022年年报，公司22年实现营业收入1830.03亿元，同比+13.92%；归母净利润42.64亿元，同比-58.89%；每股收益0.41元/股，同比-64.66%。　　业绩受市场影响承压，未来具备较好增长弹性。公司22年实现收入1830.03亿元，同比+13.92%；实现归母净利润42.64亿元，同比-58.89%。业绩承压主要受行业周期性下行、减租等因素影响1）市场下行致使房地产业务结转毛利率下降；2）公司落实政策，进行租金减免；3）资产及应收款减值同比增加20.29亿元；4）转让子公司产生投资收益同比减少（21年同期公司蛇口产园REIT上市产生税后收益14.58亿元）。我们预计23年伴随行业企稳，拿地利润率或触底回升，公司利润端弹性良好，业绩有望重回成长轨道。　　毛利率受结转因素影响，三费管控持续优化。公司22年毛利率19.25%，较21年同期下降6.22pct。其中，开发业务毛利率21.06%，受结转因素影响较21年同期下降5.94pct，资产运营业务毛利率-11.74%，城市服务业务毛利率6.46%。公司22年净利率4.97%，受毛利率下行影响较21年同期下降4.49pct。公司销售、管理、财务费率分别下降0.21、0.08、0.18pct至2.23%、1.33%、1.07%，三费率持续优化。　　销售表现行业领先，核心区域市占率优势明显。销售端，公司22年签约销售面积1193.65万方，同比-18.5%；签约销售金额2926.02亿元，同比-10.5%，表现优于克而瑞Top100房企-42.3%的平均降幅,金额权益比例61.0%。公司22年全口径销售金额排名行业第6，在华东重点城市上海、苏州、合肥销售额排名第1，深圳、南京、徐州等8个城市的销售金额进入Top5。拿地端，公司保持战略定力，投拓积极，22年获取土地56宗，拿地面积约726万方，总地价约1279亿元，投资强度43.7%。公司新增投资中，强心30城占比94%，深耕6+10城占比90%，一贯具备深耕优势的上海、深圳、合肥等地分别获取10、5、5宗，土储结构优质，业绩增长具备坚实支撑。　　三道红线居“绿档”，融资成本再压降。三道红线方面，截至22年底，公司剔预后资产负债率62.42%，净负债率48.09%，现金短债比1.3，稳居绿档。融资端，22年新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短融注册等，公开市场融资327.2亿元；公司22年综合资金成本3.89%，较21年下降59bp，融资优势明显。债务端，公司一年内到期的长期借款238.6亿元，短期借款15.1亿元；在手现金862.4亿元，流动性充裕。　　资产运营拓存量盘活，轻重协同多点发力。公司22年全口径资产运营收入57.1亿元。年内公司勇担央企社会责任，减免租金约8.4亿元。1）集中商业22年实现收入12.89亿元，截止22年底在营项目33个，年内新开7个，在建及筹开41个；2）写字楼实现收入11.59亿元，在管项目30个，年内新开6个，在建11个；3）产业园实现收入12.14亿元，在营项目33个，布局于16个一二线城市；4）长租公寓实现收入10.25亿元，在管项目41个，布局全国21城，在建及筹开项目28个。公司持有物业布局逐步发散，轻重结合稳中向好，形成蛇口产园REIT和招商局商业房托境内外双REITs平台，覆盖产园、商办等多业态，打通持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。　　投资建议公司22年业绩受市场影响虽有承压，但22年整体销售稳健、拿地积极、用良好，当前利润率或接近相对底部，结合公司制定的23年3300亿销售目标，未来有望实现业绩触底回升。基于22年公司利润降幅较大，我们调整预测公司23-25年归母净利润分别为62.85亿元、100.59亿元、121.92亿元（23-24年原值87.42亿元、99.42亿元），对应EPS分别为0.81元/股、1.30元/股、1.58元/股，对应PE分别为17.02X、10.63X、8.77X，维持“买入”评级。　　风险提示行业政策变动不及预期、房屋销售不及预期、宏观经济不及预期

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，长江证券薛梦莹研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为73.29%，其预测2023年度归属净利润为盈利89.89亿，根据现价换算的预测PE为11.91。

最新盈利预测明细如下

该股最近90天内共有19家机构给出评级，买入评级15家，增持评级4家；过去90天内机构目标均价为18.18。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，招商蛇口（001979）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力一般，营收成长性较差。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括货币资金/总资产率、有息资产负债率、应收账款/利润率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率。该股好公司指标2星，好价格指标3星，综合指标2.5星。（指标仅供参考，指标范围0 ~ 5星，最高5星）

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