报告发布2022年T20中国住房租赁租金标杆指数

2023年1月10日，【答案与方向中国酒店及住房租赁产业投资年度报告大课堂&结业礼】在杭州·浙江世贸君澜大酒店举行，总结2022年酒店投资的经验，展望2023年酒店投资趋势的答案与方向。

次方点评&住联咨询总裁丁晓宇分享《TOP20住房租赁标杆租金指数报告》，他表示

住房租赁市场作为房地产市场长效机制建设的重要组成部分，已取得了不少突破，其中以机构化运作的集中式长租公寓发展尤为突出，并已形成初具规模化和专业化的租赁行业头部品牌运营商。

基于公寓规模及其运营情况，将以下运营绩效优良的公寓运营商定义为当下中国集中式长租公寓的“头部品牌运营商”（T20），并对其运营项目经营数据进行汇总分析，以提供具有参考价值的连续性指标数据。

城市吸引力分析

截至2022年12月，全国共分布T20品牌长租公寓门店2277家，共进入全国58个城市，较去年新进入8个，退出1个（衡阳）；其中在北上广深等一线城市稳定领先，其次是杭州、南京、成都、武汉等新一线城市。

与去年相比，2022年公寓门店总量新增288家，其中37个城市门店数量有所增加，且上海新增门店数量最多，达82家；12个城市无变化；而10个城市公寓门店数量较去年减少（包括衡阳），且深圳为全国公寓门店闭店最多的城市，共减少15家门店。

各城市T20公寓门店

及租金分布

各城市平均租金分析

2022年，上海超过北京成为全国品牌公寓租金最高的城市，达到158.53元/平·月，同比上涨3.02%；而北京租金情况较去年下降6.10%，但仍达158.10元/平·月的高水平；北京和上海的平均租金与其它城市形成断层。

而同为一线城市的广州和深圳则保持相对较低水平，2022年平均租金分别为76.41元/平·月、78.59元/平·月，分别同比下降12.5%、7.54%。

租金同样过百的还有南京，是新一线城市中租金水平最高的城市，达104.81元/平·月 ，同比下降0.86%。

T20在上海的平均租金

魔方公寓是上海品牌公寓数量最多，同时也是租金最高的城市，2022年共108家门店，较去年增加21家；平均租金194.54元/平·月，同比上涨5.79%。其次是城家公寓，门店数74家，平均租金171.56元/平·月，同比下降5.73%。

上海市门店布局最少的品牌为招商蛇口公寓，在上海仅拥有3家门店，平均租金在全市处于中等水平，达120.94元/平·月，同比下降9.07%。

T20在深圳的平均租金

2022年深圳品牌公寓数量最多的仍为万科泊寓，其门店数达145家，与排名第二的金地草莓社区门店数相差100余家，较去年增加7家，平均租金56.70元/平·月，同比上涨6.14%。

在深圳布局的品牌公寓其平均租金大多处于全市平均线以上，其中招商蛇口公寓租金最高，达126.70元/平·月，同比上涨3.72%；其次是华润有巢公寓，平均租金125.23元/平·月，同比上涨0.71%。

T20在北京的平均租金

2022年北京数量最多的品牌公寓仍为乐乎公寓，共112家门店；其次是自如寓，超越城家公寓成为北京市品牌公寓数量排名第二的品牌，门店数量共29家。

北京市平均租金最高的公寓品牌为自如寓，约223.29元/平·月，较去年同比下降0.18%；其次是华润有巢公寓，平均租金217.41元/平·月，同比上涨4.34%。

T20在广州的平均租金

乐乎公寓是广州门店数量最多的品牌公寓，2022年达71家，较去年增加12家；其次是魔方公寓，门店数量47家，较上年增加1家；门店数量最少的是招商蛇口公寓，在广州布局1家门店。

全市品牌公寓租金大多处于平均线上下，其中朗诗寓租金最高，达126.93元/平·月，同比下降2.42%；其次是魔方公寓，平均租金112.5元/平·月，同比上涨7.94%。

城市吸引力分析

截至2022年12月，全国共分布T20品牌长租公寓门店2277家，主要集中在乐乎公寓、龙湖冠寓、魔方公寓和泊寓4大品牌。

今年全国门店数量比去年多288家；其中自如寓门店数量增加最多，其次是CCB建融家园，此外有5个公寓品牌的门店数量较去年减少1-10家不等。

从地域分布来看，华东地区新增门店数156家，门店总数和新增数量均位居第一。

2022年，华东地区和华南地区仍是品牌公寓在全国的主要布局区域；且在北上广深等一线城市的数量稳定领先，其次是杭州、南京、成都、武汉等新一线城市。

T20品牌公寓数量分布情况

从数量上来看，泊寓、魔方公寓和龙湖冠寓在全国总门店均超300家，是全国租赁行业头部品牌运营商的第一梯队。公寓门店其次较多的乐乎公寓、城家公寓和CCB建融家园则为第二梯队。

与去年相比，城家公寓、朗诗寓、优望公寓、BIG+社区、方隅公寓在今年缩小了其经营规模，门店数量较去年减少1-10家不等；而其余品牌则进行了小规模的扩张，其中自如寓门店数量增幅最大，较去年增加91家；其次是CCB建融家园，较去年增加47家。

城市居住压力分析

从T20品牌公寓进驻城市的数量排名前20的城市其房价和租金分布情况来看，北京、上海和深圳的房价和租金水平均处于高位，居民居住压力较大，其次是厦门、广州和杭州。而重庆、长沙、佛山等城市的房价和租金相对较低，居住舒适度较高。

与去年相比，租金和房价涨幅最大的城市为苏州，2022年租金同比上涨23.79%，房价上涨34.66%；而其它城市的租金和房价涨幅大基本在10%以下。

T20品牌公寓进驻城市的数量排名前20的城市中，租金房价比最高的是厦门，最低的是长沙。

20城平均值623.40，一线城市中仅北京市低于平均线。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。

从数据分析上来看，这20个城市的租金房价比均超过国际水平，仅成都、长沙比较接近租售比安全线。

与去年相比，租售比变化幅度最大的是西安，同比上涨12.13%；其次是天津和青岛，分别同比下降10.77%、10.25%。