2022年12月房企销售数据点评地产销售曲折复苏 未来结构...

更多调研录音、深度研报请关注: &34;秋天的两只小鸡&34;。

事件

    12 月31 日，克而瑞发布2022 年12 月房地产公司销售排行，保利发展单月销售排名第一，实现销售金额572 亿元，华润、万科单月销售额分别为496、430 亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期452 亿元降至430 亿元。12 月单月销售过百亿房企为19 家，较去年同期减少15 家，对比2020年同期减少26 家。

    点评

    12 月房企销售额环比+29%，同比-30%、较前值+2.5pct，销售降幅持续收窄。2022 年12 月，50家房企单月销售金额6,124 亿元，环比+29%，较21 年同比-30%、较前值+2.5pct，单月销售同比降幅继续收窄；销售面积为3,391 万方，环比+19%，较21 年同比-41%、较前值-1pct。虽然房企销售已经连续17 个月大幅下降，历史上较为罕见，但考虑到近期供给端三箭齐下推动房企用修复，需求端高能级城市四限政策加速放松，叠加疫情改善、基数走低等积极因素逐步出现，我们认为后续销售基本面将逐步修复，但同时考虑到本轮周期供需两端相对以往更弱，推动改善路径将呈现“L”

    型曲折性弱复苏走势，因而预计销售改善节奏也会慢于以往周期，但弱复苏环境也将创造更长的政策友好期，有利于房地产行业以及优质房企的健康稳定发展。值得关注的是，我们预计2023 年行业结构弹性将更强，一二线城市基本面弹性将更强；优质房企基本面弹性将更强，并集中度将进一步提升；并且我们认为一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。

    12 月单月销售保利、华润、万科排名前三，优质房企改善明显、分化持续加大。从单月销售来看，保利销售排名第一，华润、万科分别位列二三。其中，碧桂园280 亿（YOY-6%）、万科430 亿（YOY-32%）、保利572 亿（YOY+56%）、融创81 亿（YOY-83%）、华润496 亿（YOY+10%）、中海388 亿（YOY-2%）、招蛇426 亿（YOY-3%）、世茂71 亿（YOY-37%）、绿城373 亿（YOY+17%）、金地204 亿（YOY-15%）、旭辉62 亿（YOY-71%）、中南68 亿（YOY-53%）、龙湖200 亿（YOY-50%）、阳光城14 亿（YOY-86%）、金科35 亿（YOY-74%）、新城71 亿（YOY-66%）、建发房产255 亿（YOY+10%）、滨江204 亿（YOY+40%）、华发178 亿（YOY-8%）、越秀231 亿（YOY+15%）等。12 月房企销售连续17 个月普降，改善趋势确定，但企业分化明显加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为保利+56%、滨江+40%、仁恒+24%、绿城+17%、越秀+15%、华润+10%、建发+10%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。

    前12 月累计销售碧桂园、保利、万科排名前三，累计销售普降中房企分化加大。从累计销售来看，碧桂园位列第一，保利、万科位列二、三。其中，碧桂园4,643 亿（YOY-39%）、保利4,573 亿（YOY-15%）、万科4,202 亿（YOY-33%）、融创1,692 亿（YOY-72%）、中海2,955 亿（YOY-20%）、招蛇2,926 亿（YOY-10%）、金地2,218 亿（YOY-23%）、华润3,013 亿（YOY-5%）、世茂865 亿（YOY-68%）、绿城3,003 亿（YOY-14%）、金茂1,550 亿（YOY-34%）、龙湖2,033 亿（YOY-30%）、旭辉1,237 亿（YOY-50%）、阳光城428 亿（YOY-77%）、中南640 亿（YOY-68%）、新城1,165亿（YOY-50%）、金科671 亿（YOY-64%）、建发房产1,703 亿（YOY0%）、滨江1,539 亿（YOY-9%）、华发1,202 亿（YOY -1%）、越秀1,260 亿（YOY+9%）等。2022 年全年，尽管大多数房企销售均呈现下滑态势，但分化趋势也更为显著，主流企业中销售同比排名靠前的房企为越秀+9%、建发房产0%、华发-1%、仁恒-1%、华润-5%、滨江-9%、招蛇-10%等，显著好于行业；预计这种分化在后续也将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。

    投资分析意见地产销售曲折复苏，未来结构弹性可期，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐A 股保利发展、建发股份、华发股份、滨江集团、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A，建议关注栖霞建设、陆家嘴；H 股华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，建议关注越秀地产、绿城中国、新城发展；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业、中海物业、保利物业、华润万象、新大正，建议关注招商积余、万物云。

    风险提示房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

来源[上海申银万国证券研究所有限公司 袁豪/陈鹏]   日期2023-01-02