7月再迎偿债高峰，房企用修复需行业基本面好转

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投资方面，受土地供应增加影响，6月TOP100房企权益拿地金额环比大增80.3%，为2022年以来单月拿地金额新高。但市场热度无明显提高，平均溢价率4.47%，拿地仍以国央企为主。销售方面，6月房企销售同环比数据均好转，单月TOP200房企总销售额环比上升53.8%，同比下降43.4%，但降幅较5月明显收窄，但成交具有结构性差异，高用房企优势明显。融资方面，2022年上半年房企融资规模显著降低，民企境内债融资持续低迷，海外债风险持续演化，由于6、7月偿债高峰，部分房企面临艰难时刻。资本市场方面，受益于大盘回升和销售局部回暖，房企股价出现一定回升，但可持续性有待观察。

01

投资央企拿地力度加大

长三角本土民企支持区域市场

受土地供应增加影响，6月房企拿地力度有所加大，根据亿翰监测，6月TOP100房企权益拿地金额环比增加80.3%，为2022年以来单月拿地金额新高，同比下降38.2%，较5月大幅收窄33.5个百分点。但市场热度无明显提高，6月全国房企拿地平均溢价率4.47%，仍处于低位。从累计数据来看，1-6月TOP100房企权益拿地金额同比下降61.6%，同比降幅较1-5月小幅收窄3.8个百分点，略有好转，但和往年相比仍有较大差距，整体投资力度不足。

从企业性质来看，央企、地方国企、民企拿地力度均有所加大，但从整体格局而言，1-6月权益拿地金额TOP100房企中，央企，地方国企和民企的占比分别为38.9%、41.0%和20.0%，国央企拿地仍占主导，民企整体投资尚未恢复。

具体而言，央企方面，华润置地、中海地产、保利发展、招商蛇口、绿城中国、中国铁建和中国中铁七家具有代表性的央企6月总权益拿地金额632.1亿元，环比增加109.8%，尤其是中海地产和招商蛇口在一二线城市，中国铁建在宁波等二线城市和廊坊等三四线城市，总拿地金额均超百亿。相对而言，头部央企仍保持着相对平稳的投销节奏，以房企1-6月权益销售额为参考值，华润置地、中海地产、绿城中国、保利发展和招商蛇口的投销比分别为47.2%、28.1%、67.1%、17.4%和32.9%，整体投销比保持在40%上下，节奏较为平稳。

地方国企方面，一方面，部分全国性布局或者具有扩张意愿的地方国企6月趁势加大投资，如建发房产、华发股份和国贸地产在上海首轮集中供地中获取多宗地块，加大在一线城市的布局。另一方面，区域性地方国企托底土地市场仍明显，如武汉城建，皖投置业，苏州高新，郑州地产，由于当地土地市场热度不足，这些区域型的地方国企大手笔拿地，托举本土市场。

民企方面，由于规模民企的淡出，本土民企对区域市场的支持作用被凸显。如6月拿地最多的滨江集团，在杭州集中供地中权益拿地金额215.6亿元，占总土地出让总额的38.7%，加上其他中小型本土民企，本土民企在杭州首轮集中供地的拿地份额达60.7%。但整体而言，本土民企对土地市场的影响仍是局部性的，一方面，长三角地区的民营经济发达，本土房企较为活跃，但不同区域和城市的本土民企实力不一。另一方面，在规模民企淡出下，本土民企不管是规模还是实力都相对有限，难以对市场起决定性作用。

总体而言，6月供应增加，带动房企投资力度加大，但展望后市，房企投资可持续性不强，一方面，土地市场热度仍维持低位，央企保持相对平稳的投资节奏，地方国企继续托举市场，局部地区本土民企对土地市场起了一定的支持作用，但不影响整体市场。另一方面，销售市场的回暖尚未得到有力的验证，投资预期未扭转，短期内房企土地投资低迷的局面难以改观。

02

销售百强房企销售环比大幅上升

高用房企优势明显

根据亿翰智库《2022年1-6月中国典型房企销售业绩研究报告》，6月单月TOP200房企总销售额环比上升53.8%，同比下降43.4%，但降幅较5月收窄15.8个百分点。从累计数据来看，由于6月单月销售数据的好转，2022年1-6月TOP200房企总销售额同比降幅资自2022年以来首次出现收窄，同比下降52.1%，较1-5月收窄2.2个百分点。

从各梯队来看，销售同比降幅均有所收窄，但头部房企同比降幅收窄明显，销售恢复效果较好。

以2022年1-6月销售额TOP100房企为样本，TOP1-10、TOP11-30、TOP31-50和TOP51-100房企6月单月销售金额同比降幅分别为-29.2%、-33.4%、-54.7%、-54.7%，较5月同比分别+20.0pct、+20.1pct、+10.1pct、+6.3pct。TOP1-10和TOP11-30房企销售恢复情况要明显好于TOP31-50和TOP51-100房企。

从企业性质来看，国央企和民企6月销售额环比均明显回升，但国央企销售恢复效果要强于民企。具体来看，以2022年1-6月销售额TOP50房企为样本，TOP50房企中，国央企和民企6月销售额环比分别回升67.8%和49.2%，同比降幅分别为-18.8%和-47.3%，国央企单月销售额的同环比表现均强于民企。

TOP50房企中9家房企单月销售额同比实现正增长或同比降幅在-10%以内，其中民企仁恒置地和滨江集团，因上海和杭州6月销售情况较好，单月销售额同比分别增加222.3%和27.7%外，其余国央企如越秀地产、华发股份、远洋集团单月销售额同比分别增长69.2%、40.7%和18.6%。保利发展、中国金茂和招商蛇口等央企6月销售额同比也仅有小幅下降。民企销售恢复程度不如国央企，主要在于当下房企的用问题是购房的重要考量因素，即使销售有所恢复，但对高用房企的利好要强于可能出现用风险的房企。

如何看待房企6月销售数据好转，我们认为，有两点值得注意第一、季节因素占了一定的比重，历年6月房企销售额都是一个相对高位，房企在6月推盘节奏的加快，前期蓄客的集中释放，疫情下购房需求的延期入场，都会促进房企销售业绩在短期内形成峰值，需要关注需求是否具有可持续性；第二、6月房企销售的好转仍然是结构性的，高用房企如国央企和较为稳健的民企销售恢复明显，但存在用风险的房企销售情况仍然不佳，市场回暖并非普遍性的。因此对于后市销售回暖的可持续性，我们认为仍然有待市场验证。

03

融资海外债风险持续演化

房企1-6月融资规模显著降低

01

用债仁恒、旭辉境内成功发债

1-6月融资规模同比下降两成

2022年6月，房企在境内市场发行用债74笔，总融资规模为594.1亿元，同比微降2.8%，净融资160.7亿元，自2022年2月以来净融资持续为正。从累计数据来看，2022年1-6月房企境内债融资2846.4亿元，较2020年和2021年同期分别下降-23.0%和-22.4%。发债成本上，6月房企境内债融资平均票面利率为3.6%，较5月略有上升，主要是结构性原因，6月发债的AAA级别的高用主体占比有所减少，而房企境内债发债成本整体上仍处于低位。

从企业性质来看，央企、地方国企和民企的发债规模分别为248.5亿元、326.5亿元和19.1亿元。国央企境内发债畅通，且央企和地方国企发债成本利差缩小，6月央企、地方国企和民企境内债融资的平均票面利率分别为3.29%、3.59%和5.86%。央企中保利发展、招商蛇口等主流央企仍是境内发债的大户，通过发行低成本的债券补充流动资金或者置换到期债务。地方国企中，越秀地产、建发房产、苏高新等房企也利用当前融资窗口优化债务成本，如越秀地产5年期的公司债票面利率已低至2.85%。反观民企，境内发债继续低迷，6月民企只有仁恒置地、旭辉控股和佳源国际在境内成功发债，其中旭辉控股在监管机构支持下使用用保护工具发行5亿元公司债，票面利率5.5%。而近期资金压力较大的佳源国际发行1.91亿元的私募债，但票面利率高至8%。整体而言，2022年以来，房企境内债发行持续保持国央企占大头，民企少量发行的状态，上半年境内债融资规模的下降主要是因为民企融资的收缩。

02

海外债市场心再受挫

用修复需行业基本面好转

2022年6月，房企海外债融资规模15.6亿美元，平均票面利率7.07%，除了港资房企外，6月内陆房企只有新城控股、新湖中宝和万科新发了三笔海外债，其中万科海外债的票面利率3.55%，而新湖中宝3年期和新城控股1年期的美元债的票面利率分别为11.0%和7.95%。另外中南建设一笔1.57亿美元的海外债因为展期重新发行新债券，票面利率同样高达12%。

从累计数据来看，2022年1-6月房企海外债融资91亿美元，较2021同期下降68.1%，上半年是房企海外债发行的冰点，再融资的困难使得房企海外债偿还风险仍在蔓延。从偿还情况来看，6月海外债偿还规模81.36亿美元，净融资-65.7亿美元，自2021年10月以来连续11个月净流出，而7月房企还有65亿美元的债务待偿还，2022年美元债偿还高峰尚未过去，部分前期一直保持债务如期兑付的房企也开始寻求美元债的展期，如融计划将7月4日可回售的21.5亿人民币债券展期一年。此外，海外债的用风险问题进一步蔓延更高用主体的房企上，如碧桂园国际评级被穆迪下调至投机级，远洋集团Baa3评级也被穆迪列入至负面观察名单，宝龙地产接连被国际评级机构下调评级，海外债市场心再度受挫。

房企海外债的风险问题是销售疲软和融资收缩等多重压力下的结果，我们认为，房企的用修复也是体系性的，不仅需要房企自身不躺平，主动加快资产变现，也需要行业基本面的修复，如销售的企稳，才能带动投资者恢复对行业的心，减轻挤兑压力。但这个过程是缓慢的的，房企海外债的杠杆压降已是必然。

04

资本市场销售回暖预期初步落地

房地产指数回升5.7%

2022年6月，沪深300指数单月上升7.8%，恒生指数单月上升4.1%，房地产指数同期上升5.7%，表现略逊于沪深300，但强于恒生指数。E50房企中58%的房企股价上涨，36%的房企股价下跌，其中建业地产、达地产和建发国际集团单月涨幅超20%，建发国际集团涨幅最高，单月股价上涨25.4%，在当下房企普遍收缩的情况下，建发国际背靠国企，扩张意愿较强，2022年1-6月销售业绩进入全国房企TOP20,业绩增长具有潜力。

6月房地产政策松绑力度趋缓，但房企股价出现一定的回升。我们认为，主要有两方面原因，一方面，随着稳增长政策的出台，大盘持续反弹，市场整体心有所好转。另一方面，地产股票交易已经由博政策放松转向博政策效果和市场反馈，而6月销售数据的点状好转给市场带来了一定的心，销售回暖预期初步落地，股价出现部分回升。对于后市，我们认为，局部销售数据的好转并不能代表趋势，下半年销售的变化仍需观察，市场回暖的可持续性也有验证。在销售可能回暖的预期下，可重点关注布局一二线城市、土储较为丰厚的高用房企，倘若销售出现明显好转，这类房企或将最先受到惠及。

05

经营息优质民营企业生存环境

改善明显，现金流风险较小

2022年6月，亿翰智库监测的房企主要经营息包括债务处理、股权转让及评级调整等。

债务处理方面，碧桂园拟回购6.83亿美元票据，中骏集团回售9.54亿元公司债券；金辉控股、融创中国、招商蛇口及国贸地产期内偿还了部分债务；金科股份、阳光城、中国奥园召开债券持有人会议商讨兑付方案；祥生控股集团、正荣集团有部分债务发生违约；中梁控股完成票据交换要约，金科股份、融创中国及富力地产债务展期成功。

股权转让方面，本月大量房企旗下项目或公司的股权转让成功，包括建业地产、中国铁建、祥生控股集团、德中国、美的置业、阳光城、中南建设、华润置地、中国中铁、佳兆业、荣盛发展、华侨城、中交地产等，此外中国奥园1.05亿澳元出售澳洲附属公司权益。

评级调整方面，标普授予万科香港95亿美元中票计划下发行的债券评级“BBB”，绿地在完成5亿美元展期后被标普上调评级至“CCC-”，碧桂园被惠誉列入负面观察名单，此外，禹洲集团、中梁控股、合景泰富、弘阳地产、富力地产、宝龙地产、远洋集团、阳光城被各评级机构下调评级。

6月9日，惠誉将碧桂园评级列入负面观察名单，其认为碧桂园在三四线的业务敞口较大，2021年三四线权益销售额占比为66%，三四线市场的疲软会拖累企业的销售回款，次日，碧桂园回应称现金流充足并宣布提前回购6.83亿美元票据，向市场释放积极号，进一步优化债务结构。我们认为，尽管碧桂园在三四线的业务占比较高，但碧桂园布局的更多是长三角、珠三角经济圈的强三四线城市，因此企业在2022年1-6月依旧可以实现2469.9亿元的销售规模，且这些城市的楼市将在核心城市回暖后快速复苏，我们认为下半年销售态势有望好转；此外，碧桂园作为示范房企，融资上有较大的便利，5月20日便成功发行了5亿元公司债，总体来看当下政策纠偏情绪严重，优质民营企业融资环境改善明显，资金链风险较小。

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资深地产智库—亿翰智库董事、首席张博

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