招商积余(001914)--盈利能力改善，轻重分离稳步推进

  招商积余(001914)

  事件近日，公司公布2022年第一季报。2022年Q1，公司实现营业收入25.37亿元，同比增长14.75%；实现归母净利润1.45亿元，同比增长24.35%；实现基本每股收益0.14元/股，同比增长24.36%。

  物业管理盈利能力同比提升，“总对总”模式积极外扩。物业管理方面，截止2022年3月底，公司在管项目达到1754个，在管面积2.91亿平方米，相比21年末增长4%。2022年Q1,公司物管板块实现营业收入24.03亿元，同比增长17.59%，占营业收入总额的94.72%；物管板块实现毛利率10.49%，较去年同期提升0.27pct，主要系非住宅基础物业部分经营效益提升所推动。报告期内公司实现新签约合同金额7.3亿元，同比增长26%，拓展了阿里IDC数据中心、中兴通讯南研基地、广州中医药大学深圳医院等一批项目，公共、园区、医院等业态取得较好成绩。公司向外拓展模式持续深化，“总对总”聚焦IFM综合设施管理类业务，合资合作重点聚焦多业态及城市空间服务，新成立济南文旅合资公司，多项合资合作业务洽谈中。

  增值服务增速亮眼，垂直领域专业公司积极扩张。公司坚定“沃土云林”商业模式，依靠基础物业优势和招商蛇口支持，积极推动增值业务的发展。2022年Q1,平台增值服务实现营业收入0.59亿元，同比增加422.85%，到家汇商城一季度持续做大优势品类，发力到家服务和到家宜居业务。平台交易额同比增长26.4%。专业增值服务实现营业收入3.55亿元，同比增加14.91%。多家专业公司市场拓展力度加大，建筑科技中标佛山南海峰睿公馆项目智能化工程，楼宇科技中标深圳供电局配电房消防设施维护施工项目，公司在布局全国消防维保领域实现突破，南光电梯市场拓展也取得佳绩。

  资管业务稳中向好，盈利能力提升。2022年Q1，资管业务实现营业收入1.45亿元，同比增长5.23%，占比5.73%。商业运营方面，公司商业运营收入0.22亿元，同比增长128.89pct，毛利率较同期提高16.65pct。持有物业出租及经营方面，营业收入1.23亿元，同比增加1.04%，营业成本下降7.71%，毛利率较同期提高3.29pct，主要是由于一季度持续开展无人值守车道改造、清洁机器人替岗等降本工作。随着深圳广州疫情放缓，各项业务相较去年均有所回升。

  转让股权，退还项目，加速打造轻资产运营平台。轻资产运营积极推进，助力公司提质增效。2022年2月，公司股东大会通过将深圳中航城、昆山中航地产及赣州中航九方三家公司100%股权转让给母公司招商蛇口的下属企业。2022年4月，公司退还全资子公司退还天津项目地块。截止2021年末，该地块账面存货原值为3.8亿元，其中土地成本0.58亿元，在建工程成本3.22亿元，公司已根据实际情况对该存货计提了足额减值准备，不会影响年报业绩。

  投资建议公司组织架构调整成效显现，整合阵痛期已过，轻重资产分离积极推进，公司进入稳健增长的新阶段，我们认为公司运营效率的提升将在2022年逐步体现，推动业绩进一步增长。我们预计公司2022-2023年每股收益分别为0.66元/股、0.83元/股，以4月28日的收盘价18.11元计算，对应的市盈率分别为27.4倍、21.8倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。

  风险提示项目拓展不及预期、行业竞争加剧等风险。