地产股持续修复，最后一只“靴子”将落地？

1个多月前，研客君曾撰文《积极号浮现，地产股大涨仅是“好梦一日游”？》文中提及，然而综合多种息分析，已经到反弹前夜，投资者可以出手建仓了。

事实上，在这一个多月来地产股涨幅明显优于大盘，甚至有成功翻倍的公司。而经过明显一波涨势后，有投资者对这到底是“回光返照”，还是价值修复的序曲，依然心存疑问。

有知情人士透露，某在港交所上市的大型北方民营房企“暴雷”，或许是最后一只落地的“靴子”。

房地产板块12月21日再次大涨，地产指数（000006）盘中放量一度大涨近5%，创半年多来新高，半日成交超20日全天成交。个股则掀起涨停潮。

特发服务20CM涨停，泰禾集团、嘉凯城、蓝光发展、沙河股份、光明地产、阳光城等40股10CM涨停。渝开发、大龙地产、蓝光发展已连续5个交易日涨停，嘉凯城也连续三个交易日涨停，财发展则在近10个交易日录得8个涨停板。龙头万科Ａ、保利发展、招商蛇口等纷纷上攻。

把时间拉长一点，从11月9日至12月21日，地产指数从5560点涨至6247点，涨幅为12.36%。沪深两市117家地产股，在此期间平均涨幅为13.9%，中值也有10%，说明板块整体上呈现全员冲锋的架势。在此期间，沪指涨3.36%；深成指涨1.19%，地产指数涨幅明显高于大盘表现。

有多只股票近期连续打板，股价涨幅超过10%的有22家公司，超过50%的也有5家公司；涨幅第一当属财发展，其涨幅高达223%，也是在此期间A股唯一翻倍的地产概念股。

很多投资者选择个股时会选择业绩比较确定、历史比较清白的“白马股”，那在此期间同样有不错的收益。这一个多月来，招商蛇口涨34.6%，保利发展涨16.9%，万科涨6.8%，金地集团涨10.8%，“招保万金”四大公司全线大涨尤其是两大央企保利发展和招商蛇口，涨幅更佳。

关于房地产的积极号近期不断释放。

央行、国资委已组织房地产领域优质大型民企以及央企、国企开会，鼓励市场主体按照市场化、法治化原则，提出并购困难的大型房地产企业优质项目政策导向，银监会要求银行出现风险和困难的大型房企不盲目抽贷、断贷。

12月6日，央行宣布降准，下调0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿，这是今年来第二次全面降准。

如果说这次降准在预期内，那么12月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期的贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为3.8%，较上一期下调5个BP，5年期以上LPR为4.65%，同上期保持一致。这就是有点惊喜了。

尽管部分观点认为，5年期以上LPR保持不变，意味着放贷松绑仍然没有明显迹象，但LPR19个月来首次下降，还是激发了房地产板块的加速上扬。

而各地区银行首套房贷和二套房贷利率下降。12月初开始，比如一线城市的深圳部分银行开始下调房贷利率，目前首套房贷款利率最低可至4.95%，二套房贷利率最低可至5.25%。

此前，深圳市场首套房、二套房主流的按揭贷款利率为5.1%和5.6%。目前中小银行价格降幅比较大，建行农行等传统大行价格暂未有松动。大行一旦“松手”，也就意味着房贷政策全面回暖，只剩下最后一个“堡垒”，即限购和限售政策全面松绑。当然，坚持房住不炒，短期内不要抱有幻想了。

此外，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求的大基调下，在12月和明年一季度，预计部分库存压力大的三四线城市会调整购房政策，激活刚需和改善型购房需求，缓解去库存压力。

有知情人士向研客君透露，国资委和央行和地产央企、国企、民企沟通，按照市场化和法制化，对大型困难企业纾困，并非从收购公司股权入手，而是对优质项目进行并购。

研客君以为，这样做将负责问题简单化。举个例子，如果让某个央企接手恒大，虽然恒大市值只有不到200亿港元，实现控股也就不到百亿元，但恒大负债非常庞大，负债难以短期解决，只怕也会将接手的央企也拉入泥塘。

优质地产项目，有的已经处在交付前期，只是由于开发商资金难以跟上，导致项目停工。如果央企和国企收购这些优质项目，则很多问题也可以化解。

首先，开发商出让股权，回笼资金，部分可以补公司其他窟窿；而对供应商结款，背后可能很多一线工人等着工钱养家，适逢年底，这对促进社会稳定也有重大作用。项目本身质地不错，推入市场周期也大大缩短，不会将资金占用很长，驰援的国资也有利润可以保证。

上市知情人士表示，现在机构投资者还是在观望，还会继续暴雷的大型房企已经不多，而在港交所上市的某北方大型民营房企或将暴雷，或许是房地产市场最后一个“靴子”落地。而从投资角度来看，地产股仍将在修复估值中不断上扬。