重磅丨2021年1-11月中国典型房企新增货值研究成果【第47期】

｜研究解读｜

2021年11月，第三批集中供地的城市已过半，但房企拿地意愿保持下行态势，企业依旧以保现金及保工程进度为主，预计拿地力度将保持长期低位。

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投资力度保持低位，TOP30门槛值同比下降40%

从1-11月房企累计新增货值来看，碧桂园新增货值达到4780.0亿元，万科地产、保利发展累计新增货值分别达到4297.0亿元、3872.2亿元。

根据各梯队房企新增货值门槛值来看

TOP10房企门槛值为1795.6亿元，同比下降39%；

TOP20房企门槛值为971.7亿元，同比下降31%；

TOP30房企门槛值为605.8亿元，同比下降40%；

TOP50房企门槛值为337.0亿元，同比下降34%；

TOP100房企门槛值为84.0亿元，同比下降34%。

整体来看，各梯队新增货值门槛值增速持续下行，在贷款端并未有明显放松的情况下，土地供应端的放松并没有太大的作用，房企对于资金的使用十分谨慎，主要用于保偿债以及工程进度，对于投资的优先级有所下降。市场整体行情的下行，叠加企业的资金压力，预计房企拿地力度还将有较长时间的低位调整期。

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供应宽松无法扭转态势，房企重点仍在保偿债及保施工

11月以来，多个集中供地城市发布了第三批集中供地出让规则，整体来看以放松为主，典型如苏州将保证金比例由50%降至30%，济南的保证金比例也由50%下降至35%，杭州重启上限5000万的预约勾地制度，拍地的门槛回归第一批集中供地的状态，广州取消了第二批在部分区域试行的限房价政策。

尽管第三批集中供地出让规则的调整对开发商有一定利好，但截至11月底，第三批集中供地已经过半，土地市场依旧不温不火，延续着第二批的态势，头部房企拿地动作减少，TOP100中仅16家企业11月有新增地块，从各城市集中供地的拿地企业来看，多为地方民营企业以及有国央企背景的城投、城建类企业，典型如深圳市地铁集团以178.5亿元的总价底价竞得深圳集中出让的5宗地块。我们认为房企投资力度不见回升的主要原因有以下三个

受头部房企暴雷的影响，市场对于房企的舆论有扩散效应，各地金融机构及银行也对房企的债务密切关注，因此企业的可用资金第一要务是保偿债；地方政府为避免社会群体性事件，对企业的预售资金监管较严，且比例较以往的30%有所提高，企业只能先完成建设进度才能将资金从地方项目公司中释放出来，因此企业的可用资金第二要务是保交房；临近年底，三道红线依旧是市场关注的重点，因此房企将加大力度促回款，减少投资性支出，有助于改善年底财报中的偿债指标，提升市场心。

总的来说，现阶段房企的困境来自于难以在资金的严监管背景下取得偿债与投资的平衡，因此供应侧的放松并不能调动房企拿地的积极性，展望未来，在政策没有大幅变动的背景下，为保障企业的经营发展，预计2022年首批集中供地热度将有所回升，但第二批以及第三批集中供地土地市场还是会转向平淡收场。

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收并购进入买方市场，房企多渠道寻求优质标的

11月，在招拍挂市场之外，房企还在积极寻找收并购的项目，尽管三道红线对于企业的偿债指标较为严格，但也不乏优质标的可以与之合作，降低自身的开发成本与风险。

万科地产收并购扩储，8.53亿港元收购香港深水埗物业

2021年1-11月，万科地产累计新增全口径货值4297.0亿元，累计新增权益货值3055.9亿元。负债结构十分优秀的万科地产，在收并购市场频频显现，已经相继介入蓝光、华夏幸福及恒大的相关参股公司或旗下项目的收购事宜中，接手了华夏幸福南京“孔雀城上元府”以及北京丰台科技园49%的股权。11月，万科海外又公告称拟收购香港深水埗物业，总代价为8.53亿港元，收购后将重建为以住宅为主的项目，预期将在2024年下半年为集团贡献收入。

招商蛇口及时抽身，拟转让天津商业四个项目

2021年1-11月，招商蛇口累计新增全口径货值1940.4亿元，累计新增权益货值1118.5亿元。11月，据北京产权交易所披露，招商蛇口拟转让天津四个商业项目，转让价格暂未确定，我们认为商业受疫情影响较大，且资产回报率较低，叠加天津经济活力较低，及时转让是一个较好的选择。

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