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征版本升级影响有限，融创配股不改地产股突破趋势【西南地产周观0112】

作者：邓绍泰
2020-01-12 21:09:40
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市场行情

上周申万地产板块下跌0.75%（同期上证综指和沪深300分别上涨0.28%和0.44%），周成交额873亿，环比增长22.3%，地产表现小幅落后大盘。板块中“大连友谊、浙江广厦、中国武夷、西藏城投、万泽股份”等表现强势，“哈高科、渝开发、苏宁环球、电子城”等跌幅居前。港股通地产股“绿城中国、碧桂园服务、绿城服务、中海宏洋”等表现较为强势。

行业跟踪

政策方面

2020年1月10日央行征中心方面确认，个人征系统2.0版本暂定于1月20日上线。新版用报告或纳入多方面息，包括配偶息、公共机构息、共同借款人、用卡大额专项分期、个人为企业担保、逾期后还款等，可能使得假离婚享受首套房优惠贷款政策或销户洗白征等做法难度大幅增加（比如新版征会使得离婚后双方征均体现有贷款）。我们总体认为，这个对新房和二手房交易有负面影响，但影响幅度可能很小。1）政策面对假离婚投机买房的操作方式进行抑制由来已久（很多地方政府要求离婚后1年甚至两年方可交易），假离婚购房比例低；2）贷发达的区域交易量本来在较低位置（2019年一线城市新房整体交易量同比增长11%，但相比2015年的高位依然下滑了31.6%；3）按揭贷款的核心是基于房屋抵押价值及地价走势，放贷的难易更多反应贷款人的流水和用的差异，可支配现金流/月供比例可能在不同区域或不同银行差异较大。

2020年1月11日银保监会官网发，近日召开了2020年全国银行业保险业监督管理工作会议，郭主席强调稳妥处置高风险机构，压实各方责任；继续拆解影子银行，特别要大力压降高风险影子银行业务，防止死灰复燃；坚决落实“房住不炒”要求，严格执行授集中度等监管规则，严防贷资金违规流入房地产领域。此前银保监会2019年52号（2020年1月3日发布）提的是银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。银保监会两次表态差异不大，严防贷资金违规流入房地产是2020年“应有之义”。

近日广州市住建局发布了“共有产权住房管理办法”的相关通知，本科以上学历不受户籍限制可申购共有产权住房，双职工家庭或有博士、硕士学位、高级专业技术职称等人员可优先配售共有产权住房。购房人产权份额不低于50%，同批次销售的同一项目的产权份额相同。共有产权住房的核心是政府（或相关部门）加持杠杆降低买房者购房压力，核心是售价标准及机构持有比例的对价及回款问题，从这个角度北京的共有产权试还不太具有示范和复制意义。

市场方面

近日国家统计局发布数据，2019年全年全国居民消费价格比上年上涨2.9%。2019年12月，全国居民消费价格同比上涨4.5%，其中，城市上涨4.2%，农村上涨5.3%；食品价格上涨17.4%，非食品价格上涨1.3%；消费品价格上涨6.4%，服务价格上涨1.2%。

2019年房企销售收官，相比2018年，TOP200销售门槛提升了40.0%、绝对值提升至70亿；TOP50销售门槛提升了33.6%、绝对值提升至735亿；TOP15销售门槛提升了23.1%，绝对值提升至2000亿。市占率方面，2019年，权益销售额TOP1房企的销售市占率仅为3.60%，低于2017年的3.75%；权益销售额TOP3房企的销售市占率为9.56%，相比2018年下滑0.11个百分；权益销售额TOP5房企的销售市占率为14.11%，相比2018年下滑0.03个百分；TOP100房企的销售市占率为53.04%，相比2018年下滑0.51个百分；但TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企的销售市占率相比2018年均有不同程度的上涨。

根据我们跟踪的43重城市，从2019年月均成交水平来，两类三四线城市在2019年的新房销量创出历史新高，均高于2016年的水平。一线城市从2015年的高位回落后销量在缓步回升，2019年月均销量相比2015年依然下滑31.6%。中心城市销量从2017年触底后持续回升，2019年回升幅度变大，但相比2016年峰值依然下滑14.2%。2020年的第二周（1月4日-1月10日）样本城市新房销量整体环比下滑32%（一线增长10%、中心城市下滑32%、受辐射三四线城市下滑43%、其他三四线城市下滑30%，部分城市数据还未填充完整，实际下滑幅度可能变小）。

投资建议

1月以来，随着市场风险偏好抬升，赚钱效益扩散到小市值高Beta板块，相比较而言金融及地产的行情整体偏弱，横盘震荡为主。期间，板块逆周期类个股（物业股/商业股）表现强势，我们近期覆盖的保利物业连续上涨，再次呈现出与周期类个股（开发股）交替上涨的特征。上周保利业绩快报超预期，但融创配股引发部分地产股回调，但我们认为并不是趋势性利空事件，地产股春节行情并未结束。展望至春节前，我们对地产股向好趋势依然保持乐观。A股推荐“万科、保利、中南、金地、阳光城、蓝光、华夏幸福、华发、荣盛”等，港股通推荐“旭辉、碧桂园、融、佳兆业、金茂、宝龙、龙光、融创中国等，板块投资评级维持不变。

重推荐

万科业绩符合预期，土储补充积极

结算量稳步增长，盈利能力稳定。2019年前三季度公司结算规模稳步增长，其中地产开发业务结算金额2125.7亿元，同比增长26.9%，结算面积1455.0万方，同比增长13.6%。盈利能力维持稳定，前三季度公司综合毛利率、净利率分别为36.0%和12.8%，同比分别提升1.2和0.4个百分，地产业务结算毛利率27.6%，同比维持稳定。另外，公司三项费用率同比均维持平稳，而由于部分城市地产市场调整，公司对个别项目进行存货跌价准备计提，前三季度，公司计提存货跌价准备11.4亿元，截至三季度末，公司存货跌价准备余额为30.6亿元。截至2019年9月末，公司已售未结算金额约为4474.3万方，对应合约金额6363.4亿元，公司未来可结算资源充沛，业绩具备保障。

销售稳步增长，合理补充土储。前三季度公司实现销售金额4756.1亿元，同比增长10.2%，实现销售面积3061.6万方，同比增长5.5%，销售均价15535元/平方米，同比增长4.5%，累计新开工面积3243.4万方。拿地方面，第三季度公司新增62个项目，总建筑面积1479.0万方，权益建筑面积1155.3万方。前三季度，公司累计新增116个项目，总建筑面积2832.1万方，权益规划建面2042.0万方，按权益金额计算81%位于一、二线城市。总土储方面，公司在建总建面约10587.8万方，权益建面约6275.4万方，规划中总建面约5594.2万方，规划中权益建面约3629.4万方。

短期偿债能力强，长期负债规模稳定，净负债率可控。截至三季度末，公司总有息负债规模为2306.3亿元，比去年同期减少5%，其中长期有息负债1678.0亿元，占比约为74.0%，公司短期偿债能力强，截至三季报末，在手现金1072.4亿元，对短期有息负债628.3亿元的覆盖倍数为1.7X，同时，截至三季报末，公司净负债率为50%，同比2018年三季度末维持稳定。

盈利预测与投资建议。预计公司2019-2021年EPS分别为3.73元、4.33元、4.96元。考虑公司基本盘稳固提升，物业管理等子板块的潜在分项估值贡献，维持“买入”评级。

金地集团盈利能力稳定，静待全年业绩放量

结算量和毛利率表现正常，业绩增速有较大幅度回落。2019年前三季度公司毛利率为41.8%，同比增长0.4个百分，盈利能力稳定，前三季度公司归母净利润54.3亿，累计增速从中报51.7%的增速回落到3.4%，增速变动上回落较多，业绩下滑的因主要有四个（1）第三季度业绩同比下滑32.8%，明显拉低了累计业绩增速。2018年Q3结算量比较大（2018Q3营收184亿，+124%），2019Q3营收201亿，同比增长仅9%；（2）三费均增长明显，2019Q3销售费用从去年同期的3.05%增长77.7%至5.42亿；财务费从去年同期的-1.99%增长335.2%至4.68亿，管理费从去年同期的8.08亿增长21.5%至9.82%；（3）2019Q3联合营企业确认的投资收益同比大幅下降，从2018Q3的11.02亿下滑49.9%至5.52亿；（4）少数股东损益占比提升，从去年同期的38.4%提升到42.4%。总结来，金地三季报业绩低于市场预期，有利于市场预期的下行，最终年报超预期可能性反而较大。

销售大幅增长，三季度土地投资力度减弱。金地2016-2018年的销售额分别为1006亿、1408亿和1623亿，同比分别增长63%、40%和15%。2019年1-9月销售额1418亿元，同比上升33.7%，销售面积710.3万方，同比增长22.4%，销售均价19969元/平方米，同比增长9.2%。前三季度，公司土地总投资额约517.8亿元，新增了约714.7万平方米的总土地储备,土地投资力度较上年基本持平，拿地单方成本6917.8元/平方米，较上年同期的9617.9元/平方米下降了28.1%。截止2019年上半年末，公司已布局到54个城市，总土地储备约为4760万方，权益土地储备约2,550万平方米，一二线占比80%。

短期偿债压力尚可，净负债率同比小幅下降。截止2019年中期，公司融资成本仅为4.87%，在业内具备较强比较优势。截至2019年三季度末，公司总有息负债为887.8亿元，同比增长12%，净负债率为60.1%，同比下降了5.5个百分。其中长期有息借款676.8亿元，占比约为76.2%，而截止三季度末公司在手现金431.5亿元，现金短债比2.0X，在手现金充沛，短期偿债压力较小。

盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为2.13元、2.65元、3.08元，我们预计2019Q4结算金额预计在240-300亿左右，按下限来估计2019全年营收增长31%，业绩增长19%，维持“买入”评级。

保利地产业绩超预期，净利润同比增长四成

全年业绩超预期，盈利能力预计维持在高位。公司发布2019年业绩快报，全年实现营业总收入2355.4亿元，同比增长21.1%；营业利润及利润总额为503.1亿，同比增长41.4%，归属于上市公司股东的净利润同比增长40.6%至265.7亿元，业绩超出预期主因四季度公司结转规模大幅增长。截至三季报末公司预收账款3,829亿元，展望未来两年公司可观的已售未结资源依然可以支持业绩保持增长。考虑到公司业绩增速高于收入增速，我们预计全年公司盈利能力依旧维持在较好水平。

全年销售金额稳健增长，销售权益比约为67.8%。2019年全年，公司实现销售面积3123.1万平方米，同比增长12.9%，销售金额4618.5亿元，同比增长14.1%，权益销售额3190.3亿元，销售权益比69.0%，销售均价14,788元/平方米，较同比提升了7%。2019年12月公司销售继续放量，公司实现签约面积304.3万平方米，同比增长2.5%；实现签约金额421.3亿元，同比增长15.4%。

坚持深耕一二线城市，下半年拿地明显增多。2019年公司拿地金额1166亿元，同比增长16.5%，拿地面积1798万平方米，同比增长2.8%。2019年公司新增项目127个，其中上半年新增44个，下半年新增83个；新增计容建面2674.8万平方米，其中上半年新增820.8万平方米，下半年新增1854.0万平方米。公司全年拿地面积权益比为71.4%，略有提升，新增权益建筑面积1910万平方米，其中上半年新增659.08万平方米，下半年新增1250.9万平方。截至三季报末，公司有待开发面积7618万方，其中一二线城市4614万方，占比高达60%以上长三角和珠三角占比高达46%，公司土储整体较为优质。

中南建设业绩再超预期，有息负债保持低位

前三季度业绩再超预期，盈利能力稳步提升。前三季度公司营业收入和归母净利润分别实现36.5%和78.7%的高增长，业绩增速相比中报再度提升，盈利能力稳中有升。截至三季报末预收账款为1278.8亿元，较2018年末增长16%，公司可结算资源充沛，明年业绩具备保障。前三季度公司综合净利率为5.7%，较上年同期上升了0.5个百分，考虑到公司未结算资源隐含毛利率高于2018年结算毛利率，预计全年结算毛利率、净利率将高于18年全年。

销售依旧维持较高增速，全年销售料稳步增长。2019年1-9月公司实现合同销售金额1300亿元，同比增长27%，销售面积约1026万平方米，同比增长32%，我们预计全年销售规模有望突破1800亿元，前三季度平均销售价格12625元每平方米。同时，前三季度公司经营性现金流入938亿元，为一年内到期有息债务的5.9倍，现金回款情况良好，经营风险可控。

拿地力度持续增强，积极补充土储。2019年1-9月公司新增51个项目，新进入济南、厦门、揭阳、镇江等城市，新增计容建面751万方，权益计容建面468万方，拿地权益比为62.3%，新增项目平均地价约4832元/平方米。分季度来，公司第三季度拿地力度明显增强，2019年Q1、Q2和Q3分别新增项目12个、15个和24个，对应计容建面分别为192.8万方、230.8万方和327.1万方。截止三季度末，公司已布局到全国107个城市，共计349个项目，总土储4755万方，其中在建计容建面3423万平方米，未开工计容建面1332万平方米。

有息负债规模可控，短期偿债能力显著提升。截至三季度末，公司总有息负债规模为690.6亿元，相比年中仅增加5.1亿，总有息负债在同等规模的房企中处于低位，经营风险可控。三季度末公司短期有息负债160.3亿元，占总有息负债的23.2%，较18年末减少了8个百分，负债结构合理。公司在手现金充沛，截至三季度末现金为254.5亿元，现金短债比1.6倍。

盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为1.09元、1.90和2.45元。考虑到公司盈利能力快速提升，净负债率持续改善，我们维持“买入”评级。

华发股份毛利率提升明显，中期分红超预期

毛利率大幅提升、首次中期拟分红派息。公司中期业绩整体表现平稳，业绩增速明显低于营收的因1）高价盘结算比重提升导致2019H1土地增值税同比增长216.9%至14.1亿；2）销售费用和利息支出同比增幅显著高于营收增速；3）去年同期有5.7亿的联合营企业投资收益而报告期仅0.2亿；4）少数股东权益同比大幅增长至2.7亿。考虑到上半年销售毛利率同比大幅提升9.7个百分至35.0%、四季度结算比例提升以及联合营投资收益在下半年确认，预计公司业绩增长主要在下半年体现。此外，公司拟首次进行中期派息，每10股派息2元（含税），表现超出预期。公司可分配利润充裕，此后中期分红或成为常态。

销售逆势高速增长，明年货量依然充沛。2019年上半年公司实现签约销售额435.9亿，同比增长72.2%，实现签约销售面积179.1万方，同比增长62.0%。上半年公司权益销售额排名在行业TOP35，销售增速大幅超越同行及行业平均水平，实现逆势高速增长。公司布局一线及强二线，主打中高端改善型产品，上半年销售均价24,345元每平米，在TOP35房企里面位居前列。下半年公司新推货值多于上半年，预计全年实现销售额950亿（+63%）。截止上半年末公司在建面积1158.5万方，同比增长45.4%，公司目前土储转在建，在建转可售速度双双提升，这为明年的销售增长打下基础。

下半年拿地或提速，大湾区积极储备城市更新项目。报告期公司新开工338.9万方，相当于2018年末公司留存的土储仅剩411.1万方未开工。考虑到上半年土地市场过热，公司拿地相对谨慎，获取土地计容建面仅97.2万方，主要位于上海、天津、武汉、珠海等核心城市，下半年随着土地市场回归理性公司面临更多的拿地机会。此外，公司在大湾区的城市更新业务稳步推进，除珠海外，公司已在广州、深圳、中山、江门等城市积极储备城市更新项目。

预计公司2019-2021年EPS分别为1.56元、2.19元和2.93元。考虑到公司周转速度加快、销售大幅增长、用评级调升，维持“买入”评级。

融创中国业绩如期高增长，下半年货值充沛

业绩大幅增长，盈利能力稳中有升。报告期公司结算面积536.0万方，同比大幅增长51.4%，结算金额734.2亿元，同比大幅增长65.6%，带动业绩大幅增长。2019年上半年公司毛利率、净利率分别为25.2%和14.4%，较上年同期相比稳中有升。值得关注的是，报告期内联合营企业投资收益36.3亿元，同比增长226%，财务费用净额仅6.1亿元，同比减少77%。

销售规模位居行业TOP5，下半年货值充沛。2019年上半年，公司实现合同销售金额2141.6亿元，同比增长11.8%，位居行业第五，权益销售比例为69%，上半年公司总共可售量约3700亿元，新推2000亿元去化率约70%左右。上半年累计合约销售均价14,550元/平方米，同比下降9%。展望下半年，公司可售货值充沛，预计总可售资源约5722亿元，其中存量货值约1665亿元，新推货值为4057亿元，其中一线、二线及强三线推盘量占比分别为6%、74%和20%。

土储充足质量高，下半年严控拿地。2019年上半年公司新增土储约4718万方，同比增长约60%，权益占比约61%，拿地成本较上年持平。公司于今年5月以来基本停止招拍挂拿地，严格控制拿地节奏。截至2019年8月，公司总土地储备2.13亿方，平均土地成本4307元/平方米，总货值约为2.82万亿，其中83%位于一、二线城市，土储规模充裕质量较高。

流动性充裕，短期偿债能力强，杠杆率有望持续下行。2019年下半年公司刚性到期的有息负债约为442亿元，而在手现金为1380亿元，覆盖下半年到期有息负债3.1倍。截至2019年上半年末，公司有息负债总额3021亿元，相比去年末增长了32%，导致年中净负债率有所上升。未来随着严控拿地支出、利润释放和净资产的快速累计，年末净负债率有望明显改善。2019年上半年，穆迪、标普、惠誉等机构再次上调公司用评级，并展望为稳定。

预计公司2019-2021年EPS分别为5.68、7.24和9.23元，考虑到公司盈利能力稳定，维持“买入”评级。

佳兆业业绩超预期，净负债率明显回落

业绩增速超预期，毛利率小幅走高2019年上半年公司业绩表现超出市场预期，业绩增速明显高于营收的因1）销售毛利率有所提升，从去年同期的31.5%提升到33.4%；2）成本管控得力，各项营业开支增速明显低于收入增速；3）汇兑损益及资产减值同比大幅减少，从去年同期的8.1亿减少到2.0亿；4）报告期公允价值变动同比提升200%至3.9亿，而少数股东损益大幅减少5.9亿。

销售增速亮眼，大湾区货值充裕报告期公司实现权益销售金额347亿，同比增长37%（销售均价17,700元每平米，基本持平）。从贡献结构上，旧改转化的项目占比33%，从贡献区域上大湾区占58%，深圳占比30%。下半年公司预计推盘1200亿（权益口径），其中大湾区占61%、长三角占比14%、华西占比13%，保守按45%的去化率估计，完成全年权益销售目标875亿难度不大。

旧改储备丰富，广深项目含金量高。作为城市更新领域的代表，公司在旧改方面优势明显。截止到2019年6月末，公司已经纳入土储的旧改项目在大湾区有704万方（对应货值1890亿，土地成本仅2,692元每平米），在上海有21万方（对应货值85亿，土地成本13,067元每平米），潜在毛利率高。尚未纳入土储的旧改项目占地面积3200万方，货值约2万亿，广州和深圳占比约60%。

净负债率明显回落，负债结构有所优化。报告期末公司净负债率为191%，相比2018年底下降了45个百分，持有现金300亿，相比去年底提升了31%。报告期公司主动进行负债优化，迄今回购5.6亿美元优先票据，令2019年底到期票据本金减少至1.4亿美元。报告期末公司平均资金成本8.6%，相比去年末小幅上行0.2个百分。

预计2019-2021年EPS分别为0.56元、0.65元、0.72元。考虑公司在大湾区土储货值充裕，净负债率大幅改善，维持“买入”评级。

旭辉控股集团盈利能力稳中有增，拿地权益有所回升

核心净利润稳健增长，盈利能力保持强劲。2019年上半年，公司实现营业收入200.6亿元，同比增长8.9%。2019年上半年公司销售毛利率为29.6%，同比增加6个百分，维持在行业优良水平，销售净利率为22.0%，同比基本持平，核心净利率14.3%，同比增长1.0个百分。2019年上半年公司实现归母核心净利润28.7亿，同比增长17.3%。公司自上市以来持续实现了核心净利润的稳健增长，表现出强劲的盈利能力。地产开发下半年结算金额预计明显提升，全年业绩无忧。

上半年销售高速增长，下半年可售货值充裕。公司在2019上半年实现合约销售金额及销售面积分别为884.4亿元和508.8万方，同比分别增长33.9%和17.5%，销售回款率比2018年末增长8个百分至95%，在业内领先。由于销售结构改善及产品力的提升，上半年公司销售均价约为17400元每平米，同比增加13.7%。从结构上，一二线城市销售贡献达70%，长三角和环渤海地区销售贡献合计占比达75%。截止2019年7月末，公司已完成合同销售1030亿，占全年目标1900亿元的54%，下半年可售货值为2300亿元，其中一二线及准二线占比89%，可售货值充沛，预计完成全年销售目标无虞。

多元化方式拿地，权益比明显提升。在拿地方面，公司采取招拍挂、并购、旧改、商业勾地多元化拿地方式，1-7月公司新增建筑面积878万平方米，权益地价324亿元，拿地金额权益占比提升至74%，拿地成本仅4967元每平米。公司顺应首置首改主流需求调整布局结构，2019年新增项目首置首改占比提升至74%，上年同期为45%，二线城市拿地占比从上年的54%提升至81%。截止7月末，公司累计土地储备达6300万方，总货值9800亿，其中一二线及准二线占比高达89%。另外，公司在大湾区通过合作开发加旧改模式，在8个城市，合计锁定逾30个项目，预计总建面约600万平方米。

杠杆总体可控，融资成本保持低位。2019年上半年公司资本结构持续改善，截止上半年末公司净负债率约为69.5%，比去年同期降低2.5个百分，一年内到期债务比约为18%，杠杆水平安全可控。公司不断拓宽融资渠道，境内外融资渠道畅通，境内外债务占比分别为60%、40%。2016年以来公司加权融资成本均控制在6%以下的水平，2019年上半年末公司加权融资成本约为5.9%，较2018年末略升0.1个百分，融资成本在同规模房企中优势依然明显。预计 2019-2020 年 EPS 分别为 0.95元、1.20元，考虑到公司销售增长持续，各项指标均衡向好，未来增长空间确定性强，维持“买入”评级。

融中国净负债率改善超预期、下半年拿地保持弹性

业绩增长符合预期，下半年毛利率有望维持。公司前三年较高的销售增长逐步进入到业绩兑现阶段，上半年公司结算区域主要位于杭州、福州、阜阳、上海等地，结算金额大幅增长带动业绩增长。上半年公司的销售毛利率为23.9%，相比去年底略有提升，展望下半年预计毛利率依然能维持在24%左右的水平。

销售增速放缓，销售单价依然抢眼。2019年上半年公司实现销售金额567亿（+4%）、销售面积282万方（+11%），销售单价为20100元每平米，在TOP50房企里面名列前茅，销售权益比约55%，销售去化率约70%，销售回款率约80%。公司定位品质地产开发商，聚焦高效能城市，坚守中高端住宅市场，下半年预计新推1200亿（长三角占55%、海西占22%），假定去化率维持不变，全年有望实现1400亿销售目标。

净负债率改善超预期，安全性明显提升。今年上半年公司大力优化债务结构，短期债务占比从2018年末的40%降低到2019年中的31%，平均融资成本从2018年末的7.1%下降到6.9%，货币资金从2018年末的250亿提升至2019年中的319亿，增长27.6%。截止到2019年中，公司的净负债率为77%，相比2018年末下降了26.8个百分，降幅超出市场预期。

总土储稳定增长，下半年拿地保持弹性。公司按“1（核心一二线）+N（周边辐射城市）”布局，目前进入43个城市，截止到2019年中，公司总土储2654万平米，权益比约53.3%，平均土地成本4465元每平米，相当于今年上半年销售均价的22.2%。上半年公司新增土储421万方（平均溢价率仅12.6%），总土地对价177亿，公司权益地价84亿，拿地相对谨慎，下半年公司拿地保持一定弹性。

结合对标公司估值和公司的土储布局和杠杆显著改善，维持“买入”评级。

碧桂园销售回款率再提升，现金流充裕安全

业绩表现符合预期，毛利率小幅提升。报告期公司收入增长53.2%，净利润增长41.3%，归母净利润增长20.8%，业绩基本符合预期。公司销售毛利率为27.2%，相比去年同期提升了0.7个百分，销售净利率为11.4%，同比微降但保持在合理水平。业绩增速明显低于收入增速的因1）一般销售管理费用同比提升了85.1%至186.7亿；2）上半年外汇亏损及计提金融资产减值合计16亿；3）少数股权损益增长了117.6%至74.2亿。

保持充裕现金流，净负债率严控60%内。公司自2018下半年回归稳健增长以来，注重销售回款高于销售增速本身，2019年上半年实现权益销售额2819.5亿，位居行业第一，权益可售资源去化率65.0%，权益销售回笼现金2659.4亿，权益口径回款率高达94.3%，相比去年的91%再有提升。作为国内全域开发商，公司在2019年上半年权益拿地金额1106.8亿，同比减少20.2%，年中净负债率为58.5%，相比去年末上升8.9个百分，但同比仍下降0.5个百分。展望下半年，公司权益可售货值约4820亿，纯三四线占比55.3%，保守按55%去化率估计公司全年权益销售额5500亿（+9.6%）。

大湾区土储充足，土地成本保持稳定。2019年上半年末公司已获取的权益可售资源约17,587亿，其中目标客户为一二线的权益可售资源占比52.2%。在大湾区内公司已获取的权益可售资源3467亿（深圳为225亿），潜在权益可售资源5519亿（深圳占1961亿），深圳在2019H2到2021年可供货值约414亿（主要是旧改项目）。

机器人投入可控，协同优势显著。机器人作为公司的战略投资板块，在住宅建筑和社区服务领域与开发和物管存在很强的协同效应，而且衍生的发展空间可能更大。报告期内公司在机器人领域投入的研发费用6.2亿，建筑机器人、医疗机器人和餐饮机器人三大产品线在稳步推进。

盈利预测与评级预计公司2019-2021年EPS分别为2.08、2.59和3.10元，当前股价对应的动态市盈率分别为4.3、3.5和2.9倍，维持“买入”评级。

公司公告

【雅乐居|经营数据】2019年12月，公司实现销售金额合计为人民币87.6亿元，对应建筑面积为69.2万平方米，同比分别减少35.64%及35.93%，平均售价为每平方米12668元。2019年全年，雅居乐实现销售金额合计1179.7亿元，同比增长14.9%，对应建筑面积为891.1万平方米，同比增长11.71%，平均售价为每平方米13240元。

【世茂|经营数据】2019年12月，世茂房地产合约销售额约为人民币323.3亿元（2018年12月为人民币210.2亿元），合约销售面积为187.8万平方米（2018年12月为129.88万平方米），同比分别上升54%及45%。2019年全年世茂房地产累计合约销售总额约为人民币2600.7亿元，累计合约销售总面积为1465.62万平方米，同比分别上升48%及37%；平均销售价格为每平方米人民币17744元。

【合景泰富|经营数据】2019年12月，公司预售额为人民币91.96亿元，与去年同期相比增加57.0%。预售建筑面积约为44.6万平方米，与去年同期相比减少8.6%。据其年初定下的850亿元销售目标来，其2019年业绩已超额完成目标。按照合景泰富2018年预售额655亿元计算，其今年业绩同比增长了31.47%。

【碧桂园|经营数据】 2019年12月，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约123.6亿元，同比增加1.88%，归属公司股东权益的合同销售建筑面积约145万平方米，同比减少14.72%。2019全年录得归属公司股东权益的合同销售金额约5522亿元，实现权益合同销售建筑面积约6237万平方米，同比增10.3%及15.16%。

【金地|经营数据】 2019年12月，金地集团实现签约面积为183.1万平方米，同比上升11.15%；实现签约金额355亿元，同比上升23.95%。于2019年里，金地集团累计实现签约面积1079万平方米，同比上升22.92%；累计签约金额2106亿元，同比上升29.74%。

【龙湖|拿地】公司以上限价格186574万元竞得浙江省温州市一宗商住地，楼面价8503元/平方米，溢价率5.07%，其中竞配保障房面积15800平方米。

【中骏|经营数据】2019年12月，公司实现合同销售金额约人民币101.19亿元，合同销售面积804,905平方米，同比分别增长110%和99%，平均销售价格为每平方米人民币12,571元。2019年全年，公司实现累计合同销售金额约人民币805.01亿元，累计合同销售面积6,324,700平方米，同比分别增长57%和52%，年度的平均销售价格为每平方米人民币12728元。

【旭辉|经营数据】2019年12月，旭辉控股合同销售金额约228.0亿元，环比11月略有增加，同比去年上升8%，合同销售面积约134.1万平方米，合同销售均价约17000/平方米。2019年全年，旭辉完成合同销售金额约2006.0亿元，超额完成1900亿年度目标，同比增长32%，合同销售面积约1203.5平方米，同比增长26%。2019年年度合同销售均价约16700元/平方米。

【中梁|经营数据】2019年12月，中梁合约销售金额约人民币220亿元，合约销售面积约2,410,000平方米，合约销售均价约人民币9100元╱平方米。2019年全年累计合约销售金额约人民币1,525亿元，合约销售面积约14,851,000平方米，合约销售均价约人民币10,300元╱平方米。

【新世界|经营数据】2019年下半年，新世界发展已经完成人民币116亿元销售额，相当于年度销售目标200亿元的57%。

【龙湖|经营数据】2019年12月，龙湖累计实现合同销售金额2425亿元，同比上升20.86%；实现合同销售面积1423.8万平方米，同比增长15.17%。2019年全年销售目标为2200亿，目前已超额完成销售目标。

【金地商置|经营数据】金地商置于2019年12月的合约销售总额约人民币111.74亿元，同比增长34.66%，合约销售总面积约53.86万平方米，销售均价为每平方米约20700元。公司2019年累计合约销售总额约636.62亿元，同比增长29.85%，累计销售总面积约313.75万平方米，同比增长38.64%。

【绿地|经营数据】公司在第四季度实现合同销售面积1140.1万平方米，比去年同期减少7.0%；实现合同销售金额1534.89亿元，比去年同期增长27.3%。2019年全年实现合同销售面积3257.2万平方米，比去年同期减少11.1%；实现合同销售金额3880.42亿元，比去年同期增长0.1%。

【绿地|经营数据】公司2019年实现营业总收入4225亿元，同比增长21%；实现利润总额305亿元，同比增长26%；实现归属于上市公司股东的净利润149亿元，同比增长31%。

【建业|经营数据】2019年12月，公司取得物业合同销售额194.84亿元，同比增加为55.3%；合同销售建筑面积283.29万平方米，同比增加为46.1%；每平方米平均销售价格为6878元，同比增加为6.3%。2019年全年取得物业合同销售总额1011.5亿元，同比增加为39.8%。其中，重资产部分实现销售额718.01亿元，同比增长33.8%%；轻资产部分实现销售额293.49亿元，同比增长57%。

【金科|发债】公司拟发行2020年度第一期超短期融资券，计划发行规模为8亿元，期限为270天，利率/利率区间为5.30%-6.30%，债券面值为人民币100元。

【金茂|经营数据】2019年12月公司取得签约销售金额125.89亿元，同比下降11.27%；签约销售建筑面积约68.26万平方米，同比增长3.47%。2019年全年，中国金茂累计取得签约销售金额共计1608.07亿元，同比增长25.63%；累计签约销售建筑面积约748.44万平方米，同比增长49.33%。

【龙湖|融资】龙湖发行总额6.5亿元美元优先票据，最高利率3.85%，票据发行的估计所得款项总额约为6.493亿美元，预计将用于再融资及公司用途。

【禹州地产|经营数据】禹洲地产2019年12月份的合约销售金额为人民币78.9亿元，同比增长42.62%；销售面积为544,797平方米，同比增长了56%；平均销售价格为每平方米人民币14483元，平均售价为15857元/平方米。禹洲地产在2019年全年实现累计销售金额为人民币751.15亿元；同比增长34.12%；累计销售面积为497.12万平方米，同比增长34.26%；平均售价为每平方米15110元。

【保利|经营数据】保利发展于2019年全年实现公司营业总收入2355.4亿元，同比增长21.07%；营业利润及利润总额为503.14亿元、505.06亿元，分别同比增长41.36%和41.15%，归属于上市公司股东的净利润同比增长40.55%至265.69亿元。

【保利|经营数据】2019年12月，公司实现签约面积304.28万平方米，同比增长2.47%；实现签约金额421.33亿元，同比增长15.35%。公司2019年全年实现签约面积3123.12万平方米，同比增长12.91%；实现签约金额4618.48亿元，同比增长14.09%。

【中海|经营数据】公司于2019年12月实现合约物业销售金额约为港币339.58亿元，而相应的已售楼面面积约为157.65万平方米。2019年全年的累计合约物业销售约为港币3,771.68亿元，同比增长25.21%，相应的累计已售楼面面积约为1,794.42万平方米。

【首开|经营数据】公司于2019年12月份，公司共实现签约面积89.84万平方米，同比增长20.88%；签约金额142.56亿元，同比下降14.63%。2019年全年,首开股份共实现签约金额1013.44亿元，同比增加0.61%；签约面积411.5万平方米，同比增加8.99%。

【中海宏洋|经营数据】于2019年1-12月，中海宏洋累计合约销售额为632.15亿港元，同比增长25.1%；合约销售面积为504.44万平方米，同比增长26.16%。

【宝龙|经营数据】公司于2019年12月的合约销售额及合约销售面积分别约为50.42亿元及31.29万平方米。2019年全年的合约销售总额为603.5亿元，合约销售总面积为376.75万平方米，同比分别增长47.07%及33.5%。

【世茂|融资】世茂房地产计划分拆物业管理业务今年在港挂牌，拟集资5亿至6亿美元，目前正与潜在投行商讨。

【金隅|发债】金隅集团拟发行50亿元公司债，本期债券为固定利率债券，品种一票面利率簿记建档区间为3.2%-4.2%，品种二票面利率簿记建档区间为3.5%-4.5%，最终票面利率将根据簿记建档结果确定。

【华侨城|发债】华侨城拟发行15亿元第一期中期票据，票面利率未定，募集资金拟偿还发行人即将到期的银行借款。

【融创|发债】融创发行5.4亿美元五年期优先票据，利率为6.5%。

【旭辉|发债】旭辉集团拟发行二零二五年到期为4亿美元的优先票据，票面利率6.0%，并将票据发行所得款项净额用于其现有债务再融资。

【碧桂园|融资】碧桂园发行两笔共计10亿美元票据，其中包括一笔5.5亿美元2027年1月到期的票据，利率5.125%，及4.5亿美元2030年1月到期的票据，利率5.625%。

【佳兆业|融资】佳兆业发行5年期5亿美元10.5%优先票据，公司拟将票据发行所得款项净额用于为一年内到期的现有中长期债务再融资。

【远洋|融资】远洋集团发行4亿美元4.75%有担保票据，期限10年。

【越秀|经营数据】公司于2019年12月实现合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约为118.24亿元，同比上升约5%，合同销售面积约为69.25万平方米，同比上升约21%。于2019年实现累计合同销售约721.14亿元，同比上升约为25%，累计合同销售面积约349.05万平方米，同比上升约26%。

【融创|融资】融创中国拟配售1.87亿新股，募集资金80亿港元，此次配售股份占融创中国现有已发行股份数目的约4.20%，及经配售事项扩大后已发行股份数目的约4.03%。

【中建|拿地】中建地产以底价17.57亿元拿下广州花都工业大道南三地块一期用地，折合楼面价约10056元/平方米，总用地面积15.37万平方米，计容可建设用地面积最大为17.48万平方米。

【龙湖|拿地】龙湖以底价25.1亿竞得温州一宗综合用地，楼面价8550元/平米，总出让面积88955.26平方米，总规划建筑面积29.36万平方米。

【正荣|经营数据】2019年12月份，正荣集团的累计合约销售金额约为人民币141.76亿元，合约销售建筑面积约为936,959平方米，合约平均售价约为每平方米人民币15100元。公司2019年全年实现累计合约销售金额约为人民币1307.08亿元，合约销售建筑面积约为8439,482平方米，合约平均售价约为每平方米人民币15500元。

【中建|经营数据】公司全年合约签约额3818亿元，同比增长27.9%；合约销售面积2168万平方米，同比增长5.7%；期末土地储备11088万平方米，新购置土地储备2072万平方米。

【阳光城|经营数据】阳光城2019年1-12月销售金额2110.31亿元，同比增长29.58%，其中权益销售1351.43元，同比增长14.24%。此外，期内阳光城实现销售面积为1713.27万平方米，其中权益销售面积为1095.61万平方米。

【新城|经营数据】新城控股2019年1-12月累计合同销售金额约2708.01亿元，比上年同期增长22.48%，累计销售面积约2432万平方米，比上年同期增长34.21%。公司于2019年12月实现合同销售金额约242.39亿元，销售面积约244.01万平方米。

【招商蛇口|经营数据】2019年12月，公司实现签约销售面积155.98万平方米，同比增加34.75%；实现签约销售金额234.27亿元，同比增加7.60%。2019年1-12月，招商蛇口累计实现签约销售面积1,169.44万平方米，同比增加41.35%；累计实现签约销售金额2,204.74亿元，同比增加29.25%。

新房成交表现