【广发地产】招商积余收购新中物业点评并购银行系物管核心资产，拓展专业化管理赛道

来自广发地产团队

拟5.36亿元收购新中物业。公司公告拟收购新中物业67%股权，交易价款为5.36亿元，对应股权价值为8亿元，若对标新中物业21年净利润，收购估值约为PE=20X，估值静态化看，相比于公司前三次收并购平均估值5.41X而言，有较为明显的提升；但我们认为，公司本次收购资产的远期价值远高于其当前静态PE所体现的价值。

高质量收购新中物业成立于2000年8月22日，是中国银行旗下港资企业中银集团投资有限各省市的全资子公司；主要为银行类金融机构客户提供综合物业管理服务以及银行辅助服务。至2021年7月底，新中物业在管项目数量241个，在管建筑面积约559万方，其中在管办公物业建筑面积约457万方，单项目面积约2.32万方，单面积创收约6.11元/平米/月（单面积创收与略低于【招商积余(001914)、股吧】办公类物业0.55元/平米/月）。

利润表分析，21年全年新中物业实现营业收入4.10亿元，同比增长22.0%；实现净利润0.40亿元，同比略降3.1%，利润下降主要为非经常性营业收入变化所致。21年新中物业净利率约为9.8%，高于21年12月公司收购的三家公司整体净利率7%的表现。此外，若对标招商积余21年末净利率（4.3%）、归母净利率水平（4.8%），当前新中物业净利率水平远高于招商积余的整体净利率表现。以21年为基准，新中物业的并表将直接提升公司净利润增长8.8%，并改善净利率近0.4pct。

高弹性预期新中物业立足金融行业高端物业管理业务，目前中行内地银行机构总数约10382家，内地非商业银行机构总数520家，中国香港澳门台湾及其他国家和地区机构550家，合计11452家。其中内地省一级分行39个，市级分行336家，基层分支机构约10007家，而新中物业目前覆盖省一级分行约33家（覆盖率85%）、市级分行覆盖22家，覆盖率6.5%，基层分支机构覆盖不足200家（总数241个扣除省一级及市分行），覆盖率仅1.9%；考虑到收购后中国银行仍间接持有新中物业33%股权，预计新中物业对中国银行机构服务覆盖率有望进一步提升。

考虑到新中物业当前单项目面积约2.32万方，但多为省一级分行项目，基层分支机构的单项目面积或比当前单项目面积更低，我们保守假设市级分行单项目面积1万方，基层分支机构单项目0.3万方，并预期未来市级分行覆盖率可到80%，基层分支机构覆盖率可达50%，在此情况下，新中物业未来管理面积将提升至2251万方，相比当前559万方的规模增长3倍，假设单面积收入及净利率维持稳定，则预计可贡献16.5亿元收入及1.6亿元净利润（对标当前8亿元股权价值，远期PE约4.96X）。

公司未来有望持续受益于央国企集中度提升、剥离非主业重资产业务带来的收并购机遇，且随着公司规模效应的逐步显现，提质增效的落实，我们认为公司有望实现更好的有质有量的增长。预计公司22-23年归母净利润分别为7.0亿元、9.1亿元，对应增速分别为+36.6%、+29.7%，当前市值对应22-23年PE分别为26.6X、20.5X，维持“买入”评级（若考虑中新物业并表，预计22、23年业绩分别为7.2亿元、9.5亿元）。