【华创地产？袁豪团队】中南建设19年业绩预增评业绩大增，销售靓丽

华创地产研究团队感谢您的关注与支持！

袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

     评

 1 19年业绩预告40-46亿、同比+80-110%，持平或超过19年承诺业绩40亿

公司发布2019 年业绩预增公告，2019年归属于上市公司股东净利润同比大增80%-110%，对应金额为39.47-46.05亿元，持平或超过18年7月激励方案中19年承诺业绩39.78亿元；基本每股收益1.06-1.24元，同比+80%-110%；业绩大增主要由于房地产业务结算规模增加。此外，2019年5月公司公布股权激励计划，拟授予股票期权占总股本3.73%，叠加18年7月激励方案的6.27%、两次合计达10%；行权价格8.49元；并进一步延伸21年业绩较17年增速不低于1,408%，即90亿元，彰显强烈发展心。

 2 19年销售额同比+34%、保持高增，拿地额/销售额26%、权益比提至70%

19年，公司销售金额1,960.5亿元，同比+33.7%；销售面积1,540.7万平，同比+34.6%；销售均价12,725元/平，同比-0.7%。19年，拿地金额512亿元，同比-25.8%，拿地金额占比销售金额26%；但权益拿地金额达到361亿元，较去年略增0.1%，显示公司拿地谨慎之下但权益比例从52%上升至70%。19年，拿地面积968万平，同比-39.3%，拿地面积占比销售面积63%；拿地均价5,293元/平，同比+22.1%，主要由于公司拿地一二线城市比重增加，如厦门、杭州等；拿地均价占比销售均价42%。截至19Q3末，公司共有349 个项目，在建规划建面3,423 万方，未开工建面1,332 万方；合计总土储4,755万方。

 3 负债率有所下行，预收款锁定高达4.6倍、后续结算业绩高增确定性强

3Q19末公司资产负债率90.9%，较18年末-0.78pct，剔除预收款后为44.1%，较18年末-0.91pct；净负债率175.6%，较18年末-15.9pct；现金短债比由19H1的1.49倍提高至1.59倍；有息负债余额691亿元，同比+23.1%，较1H19仅提升5亿元，并且18年地产销售金额覆盖有息负债倍数为2.12倍。1H19末有息负债中银行借款、债券类和其他分别占比49%、30%和22%，同比分别-3.4 pct、+4.7 pct、-1.3pct；11月公司发行4年期公司债10亿元/7.6%，融资成本可控。3Q19末公司预收账款1,279亿元，同比+21.3%，覆盖18年地产结算收入4.6倍，远高于行业平均水平，并较18年末继续提升。

 4  投资建议业绩大增，销售靓丽，重申“强推”评级

中南建设在2016-19年期间在陈凯的带领下经历了全方位的积极变革，自主权增强与市场化机制造就全新中南，推动公司进入高速增长阶段。2019年5月公司再推新激励，业绩承诺已延伸至2021年，并高达90亿元，彰显强烈发展心。我们维持公司2019-21年每股收益预测为1.10、1.89和2.45元，现价对应19-21年PE仅为9.2/5.3/4.1倍、较每股NAV16.81元折价40%，考虑到公司利润率将低位回升、同时预收款高覆盖，未来释放业绩潜力强劲，我们按照2020年目标PE7倍，上调目标价至13.23元，重申“强推”评级。

 5 风险提示三四线城市销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

《2017年房地产投资策略周期淡化，资产为王》（16/12/07）

《房地产及产业链对GDP的影响分析大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）

《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考周期未完、城市分化，好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）

《对三四线城市成交持续性的分析当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）

《对三四线城市成交持续性的分析2棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）

《北京等楼市政策评淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）

《国家设立雄安新区评雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）

《房地产16年年报及17年1季报分析行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）

《三年棚改新规划评三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）

《H股房企大涨及对A股房企影响分析棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）

《对房地产行业集中度的分析规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）

《对反常周期下龙头房企的优势分析集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）

《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）

《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）

《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）

《房地产行业2017年中报分析业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）

《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）

《长效机制猜想实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续多龙头）》（17/11/13）

《2018-20年房地产行业展望供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）

《新城控股深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）

《风鹏正举系列之万科A三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04）

《房地产政策研究专题人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）

《房地产2018中期策略行至水尽处，坐云起时》（18/05/23）

《非标专题非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）

《风鹏正举系列之保利地产深度积极变革启征程，鹰长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05）

《风鹏正举系列之中南建设深度中流楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23）

《风鹏正举系列之融创中国深度融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09）

《房地产行业2019年投资策略寒夜将尽，曙光在前》（18/11/22）

《房地产周期复盘研究专题周期轮回，踏雪寻梅》（18/12/25）

《居民杠杆率空间研究专题城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）

《风鹏正举系列之招商蛇口聚萃招商百年积淀，力铸蛇口卓越之道（强烈推荐）》（19/01/25）

《风鹏正举系列之金地集团坚守核心城市，提效赋能、谋局未来（强烈推荐）》（19/01/30）

《风鹏正举系列之阳光城雨后阳光，梦想绽放（强烈推荐）》（19/02/22）

《首开股份深度报告首家千亿地方国资房企，北京国企改革重要标的（强烈推荐）》（19/03/12）

《估值深度政策改善、用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）

《绿地控股跟踪报告量质齐升的低估巨头，深度收益长三角一体化（强烈推荐）》（19/03/27）

《旭辉控股深度报告十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）

《房地产2019年中期策略回归本源，拾级而上》（19/05/03）

《物业管理深度报告朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）

《中航善达深度报告央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆启航》（19/06/20）

《物管行业专题报告三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场》（19/07/14）

《大悦城深度报告商业地产运营典范，核心资产价值标杆》（19/07/16）

《三四线市场深度报告棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）

《保利地产深度报告央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）

《小周期延长的延伸研究供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）

《中航善达重大事项评量组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型》（19/08/25）

《商业地产行业深度报告系列之一优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》（19/09/19）

《蓝光发展深度报告嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值》（19/10/13）

《房地产行业2020年度投资策略稳中前行，多元开花》（19/11/11）

《大悦城跟踪报告重组焕发活力，商业+产业协同拿地优势凸显》（19/11/19）

《非住宅物业深度物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边》（19/11/20）

《新大正深度报告聚焦非住宅优质赛道，资本赋能扬帆起航》（19/12/03）

《保利物业深度研究报告央企物管龙头，启征黄金赛道 》（19/12/19）

《商业地产行业深度报告系列之二商业地产迎机遇，存量经营估值优》（19/12/27）

《金科股份深度报告渝派代表，多元激励，高质量成长》（20/01/12）

华创地产研究团队

—-—-华创地产研究期待您的关注与支持!—---

袁   豪     房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

    同济大学管理学硕士，CPA，FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

  哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

        13918096573

  鲁星泽   研究员

        18390086688

     曹    曼   研究员

        13816593032

        邓    力   研究员

        19928735949

长按二维码关注