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房企破产愈发频繁,远离风险五大指南

  • 作者:晨光336
  • 2019-11-20 21:50:03
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‖本预计阅读时间12分钟,祝您阅读愉


01

房企破产数量激增

究竟是市场问题 ,还是企业问题?

上周五,证监会公布了颐和地产披和履约的7宗违约案例引来了大家的关注,起来,这家老牌房企的现金流周转遇到了大麻烦。大家关注的背后,是这两年破产的房企越来越多了。我们从中国法院网法院公告栏中询了公告内容为房地产的破产书,统计下来发现从2014年以来,案例的数量快速增长,在2018年超过了400例。今年截止到11月19日共354例,和去年同期数量基本持平。

资料来源:中国法院网,亿翰智库

这些企业中,超过半数是三四线城市的小规模房企,注册资本低,多在5000万元以下,股东人数只有2、3个人。也不乏有些知名企业下属的地产相关公司陷入窘境,比如上市公司【华天酒店(000428)、股吧】旗下的浩博基业。还有具备一定规模的房企,比如国购集团。

02

对近年破产企业情况进行梳理后,

我们发现了以下五方面的共性

再融资困难、资金链断裂只是破产的导火索,非根本因。我们从公司的经营活动、战略(投资活动)和筹资活动三方面以及公司治理这一公司软实力的角度来梳理因,还总结了三四线城市小规模房企破产的因。

第一,经营角度——盈利能力减弱是核心因素业务是公司经营和发展的根本动力,业务发展受阻,其他都是空谈。企业最后走向破产道路,主营业务盈利能力减弱是核心因素。主要两方面导致:

政策调控影响企业项目盈利能力

房地产是受到政策调控影响最大的行业之一。如果企业的城市布局、产品结构过于单一,受到政策严格调控时风险就会放大,可能一夜之间“大热”变“凉凉”。中弘股份(000979)股吧】退市前项目主要在北京和海南,盈利主力项目是北京御马坊商住项目,但是2017年北京严厉调控商住项目导致御马坊瞬间遇冷,在海南投资超过20亿的如意岛受到“环保督察”和限购的影响被迫停工。

投资决策失误,后期入市销售埋下隐患

“拿不着地三天睡不着觉,拿了地三年睡不着觉”,拿地是房企业务链条中最最最重要一环,极考验公司投资决策的专业能力,拿地上出现失误必然会为企业的发展埋下安全隐患。光耀全国范围内迅速扩张时,往往选择城市非核心区域的大面积地块,上海的涵璧湾项目位于偏远市郊,销售惨淡,天津的光耀城项目也是如此。2011年全国上马的10多个项目,就包括8个超过千亩的大盘。第二,战略错误——对外投资激进是重要因公司战略决定发展方向,方向错了公司会走到哪里去?战略层面对外投资时会考虑多元化和并购,对外投资激进可能是导致破产的重要因。

过快追求多元化进行大规模资金投入,企业现金流吃紧

大规模持续资金投入会给企业带来现金流上的压力。一方面会导致投入业务中的可用资源减少,使得业务的造血功能减弱,另一方面新业务的发展具有不确定性,存在达不到预期收益的风险。银亿集团在2016年花费120亿元收购3家汽车零配件制造商,但是当年银亿股份的扣非净利润仅7746万,地产业务明显放缓,主业造血能力不稳定的前提下贸然对外投资,不幸2018年碰到汽车行业不景气,新业务营收也下滑了近40%,自然难逃破产厄运。国购集团在2016年10月开始短短4个月内就快速控股一家,参股一家上市公司,但是这两家公司也并未带来预期的收益,参股的东凌国际1年之后脱手时平均每股亏损超过5元,控股的【司尔特(002538)、股吧】16年购买价格为8.8元/股,现在的股价仅为4.5元/股。

对于并购资产预期过于乐观,溢价过高,难以达到预期利润目标

高溢价并购会形成大额商誉,降低企业的资产质量,在资金紧张时商誉无法实现快速变现,市场环境出现变化时还会产生大量减值的风险。2015年的并购市场上,高溢价的收购层出不穷,这也一定程度上造成了一批上市公司2018年年报中存在大量的资产减值导致利润巨亏的情况出现。高溢价的并购往往意味着高业绩承诺,当业绩承诺不达标时会增加企业风险。【银亿股份(000981)股吧】2017年在收购东方亿圣时,被收购方的账面商誉余额高达50亿,但是净利润仅4.16亿。中弘股份2015年开始大规模的海外资产收购,在2017年收购境外旅游公司A&K时支付了27.8亿元的现金,形成了高达21.6亿元的商誉,让公司面临的风险大大增加。第三,筹资角度——再融资困难是导火索

“生于扩张,死于债务”,破产的公司最后都走向了资金链断裂,背后是公司的再融资遇到了困难。

过去企业杠杆率较高时,一般通过借新还旧获得新的资金,往往会争取到喘息的机会,但是近几年在金融去杠杆的大背景下,很多现金流紧张的企业难以再融资,或者成本显著提升。起因有两种:

企业在前期发展中融资过于激进,融资规模和自身风险承受能力不匹配

为了迅速实现目标,有的企业在业务扩张或并购时会融资过度,融入资金的规模明显超过企业的风险承受范围,当项目运行不畅或者政策收紧时,便会带来沉重的财务负担。比如银亿集团耗资120亿的收购,大股东和一致行动人几乎质押了全部股权,还使用了大量银行借款,明显和公司的财务水平和风险承受能力不相匹配。且不说它是投入到其他行业中去,这么巨大的融资规模就是投入到地产主业,也足够让人担心。

债务期限结构不合理,债务集中到期压垮企业

企业债务规模快速扩大时,往往伴随着债务集中到期,这就使公司面临巨大的偿债压力,如果运营不达预期,可能一根稻草就会压垮公司,对小规模企业来说更是如此。中弘为了收购,在2016年集中发行了合计23.2亿3年期的债券,而当年的经营活动净现金流量为-29亿,公司正常的经营运转都出现了问题,随着收购的项目业绩不及预期,公司自然面临着债务集中到期且无力偿还的压力。再融资出现困难往往会出现连锁的反应,资本是逐利的,也是厌恶风险的。当企业出现用危机或者违约时,投资者会因为避险情绪而抽离资本,这样的情况会导致企业再融资成本大大上升,进一步超过企业风险承受能力,出现新的违约,最终导致企业资金链断裂和走向破产。第四,公司治理——内控机制不完善、会计审计制度有漏洞会从内部瓦解公司在以往快速增长的阶段,房企对于公司治理的重视程度往往不够,随着行业发展到了一个新的阶段,重管理运营成为了更多企业们的共识。公司治理作为企业软实力的重要组成部分,包括公司的内控制度、决策程序、会计制度和审计制度等方面。治理方面存在着缺失也会造成严重的后果,从内部瓦解公司。比如深交所在对中弘股份2017年年报时候审时发现公司在预付61.5亿元股权转让款未按规定履行审议程序,这么大的金额竟然不履行审议程序也令人震惊。再比如光耀集团的项目公司出现了管理人员伙同财务部门虚报工程和办公支出套取公款的现象,这些问题在某网红公众号DCTJ上也有不少体现。第五,三四线城市小规模房企破产因分析今年破产的房企中超过半数是来自三四线城市的小规模房企,这些企业有一些共同的特征,比如注册资本低、股东人数少只有2、3个人。“小作坊”式的经营模式是这样的企业破产主因,这类企业一般是地方上有些资源,拿到一块地后亲戚朋友凑钱就投进去了,从开发到管理都不专业,当市场遇冷和外来房企进入时,这样的企业就会首当其冲。

未来这种“小作坊”式的企业也一定会被淘汰,规范化运营的企业才能适应市场发展需要。

03

从破产企业的经验中,

企业应关注的远离风险五大指南

针对前面的因,企业需要对症下药才能有效规避这些风险,我们给出五大指南来帮助企业远离风险。

第一,经营——区域、产品上多途径尝试,投资研究工作要更加精细


投资区域、产品上多途径尝试,避免过于单一

受到政策面影响大这是地产行业的天然属性。

要想减少影响,房企需要在区域上、产品线上采用多种途径尝试,避免过于单一

比如采用合作开发的形式来拓展区域、扩大规模降低风险, 比如在产品上更多地思考,在市场需求越来越多样化的今天,“一招鲜”显然已经不够用了。

更精细地做好调研和研究工作

再怎么强调拿地的重要性也不为过,在资金面紧缩的情况下,企业需要在拿地上做得更加精细。

无论是选择外部专业研究机构提供“综合顾问服务”,还是招募属地化的工作团队,都要像做企业战略一样做城市的拓展规划,做好充分的调研和研究工作,然后进行具体业务的推进。


市场机会窗口期缩短,做好足够研判才能抓住机会。

第二,战略思考维度——多元化要多角度考量,对外并购企业估值要合理

企业在面临多元化选择时,要不要多元化,该怎么去尝试多元化,至少需要从下面三来进行考量:

多元化需要建立在主业根基足够稳固的基础上

房企要进行新行业的投资,需要足够扎实的主业,我们认为至少需要200亿的年销售额作为支撑

新的投资面临的不确定性更大,可能需要持续的资金投入,这个时候就需要扎实的主业来给新的项目进行输血,才能保证新项目的有效运转。

新业务和传统主业必须要进行隔离

新的业务在业务模式、客户群体、人员协同和绩效考核上都和传统的主业有所区别,那在运营上就要和传统的主业进行隔离。

畅销书《创新者的窘境》中作者也提到一个优秀的企业在需要破坏性技术开辟空白市场时,应当建立一个独立的分拆机构从而摆脱来自有主流消费者、投资者、价值链及组织结构的制约。

入行前做好充分调研

隔行如隔山,企业转型新领域时尤其要做好充分的调研,充分了解行业发展趋势、市场容量和竞争格局,把握新领域内的潜在风险,做好长期投入的准备。

在并购资产时需要做好尽调工作,合理估值。

第三,筹资——合理考虑自身财务状况,优化债务期限结构

资金紧张造成的反应是连锁的,地产本就是高负债率的行业,对外部资金的需求量大,更需要在筹资上加以关注。

合理考虑自身营运能力和偿债能力

资本不是做公益,投入总是要回报的。


向外部筹资时,需要合理考虑公司的营运能力和偿债能力,这需要从财务指标的角度来进行定量分析,包括公司的资产周转率、存货周转率以及流动比率、速动比率等指标。要确保筹资的规模和偿还的本息公司能够撑得住。

优化债务期限结构,避免债务集中到期

这一上大家可以参考佳兆业今年在优化债务结构上的一系列尝试,通过快到期债券的回购和新债券的发行,佳兆业取得了良好的效果,债券年期拉长、优化了成本,同时获得了用评级机构的高评级。

第四,公司治理角度——完善决策、监督机制,制定科学财务制度

有些房企正在大力推进组织流程标准化,这是降本提效的有效途径。

还需要完善公司的决策和监督机制,严格按照制度执行,避免出现董事会和股东会责任划分不清的情况;制定科学的会计和审计制度,规模房企项目公司众多,和项目公司之间会有频繁的资金和资产往来,需要科学的会计和审计制度来避免混乱。

第五,对三四线城市小规模房企的建议——提升专业水平,考虑强强联合

三四线城市小规模房企破产并非完全是市场的因,我们之前的章《企业“稳增长”为什么必须布局“长三角”的三四线城市?》中还提到“长三角”的三四线城市成熟度最高,我们坚定好。

但是传统“小作坊”式的、不专业的地方型小房企是必然会被时代车轮碾压而过的,所以三四线城市的小规模房企一方面需要提高自身的专业水平,在项目策划定、开发管理上多学习规模房企的经验,

另一方面,可考虑强强联合,以自身属地化资源优势的强项与品牌房企的专业强项相结合,怎么才能选到不欺强凌弱的品牌房企合作?欢迎来【亿翰资产交易平台】,优质合作企业,我们为您推荐!

—END—

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