来山东大国企地产公司转让进度山钢地产要混改，高速地产寻接盘……

◆经济导报记者 韩祖亦 

    回顾即将落幕的2019年，山东房地产市场挑战频频，而多家大型国企在“心无旁骛攻主业”的改革要求下，对于房地产业务的态度也发生了根本转变。连月来，中国重汽集团、【山东黄金(600547)、股吧】集团、兖矿集团、山东交工集团等，纷纷挂牌转让其旗下房地产公司股权。

    最近，【山东钢铁(600022)、股吧】集团也有了动静——23日，山东钢铁集团房地产有限公司(下称“山钢地产”)混合所有制改革项目在山东产权交易中心挂牌招商，拟通过增资扩股或股权转让方式引入战略投资者进行合作，股权结构可协商确定。

    那么，如今这些转让进展如何，是否顺利找到接盘方了呢？

山钢地产意图

强强联合

    在山东国企掀起的“混改”热潮下，山东钢铁集团拿出其优质资产——山钢地产，招揽战略投资者。

    山钢地产名“山东莱钢建设置业有限公司”，由山东莱钢建设有限公司于2002年1月30日出资成立，注册地在青岛。

    2014年7月山东钢铁集团整合旗下房地产产业，当年8月18日公司变更为山钢地产。公司现注册资本19.36亿元，山东钢铁集团持股63.85%，莱钢建设持股36.15%。公司具有房地产开发国家一级资质，累计开发项目31个，总用地面积417.41万平方米，总建筑面积981.35万平方米。

    截至2019年11月底，山钢地产账面资产总额214.80亿元，负债186.36亿元，所有者权益28.45亿元。开发项目主要集中在济南、青岛、上海等地，在泰安、滨州、温州、太等地也有少量项目。正在开发项目19个，开发面积280多万平方米。

    经济导报记者了解到，目前，山钢地产的在售产品包括青岛东部新天地、太山钢铭著、温州奥体城项目，以及济南新天地广场等。

    对于自身优势，山钢地产毫不讳言，称其“背靠集团公司，大型国企资金、资源、品牌优势明显，抗风险性强，发展潜力大。公司资产状况良好，聚焦济青沪三大战略区域发展，项目开发有序推进。同时，体制机制改革渐次推开，形成了市场化运行机制”。

    而从对战略投资者的要求方面，也凸显山钢地产旨在通过“混改”强强联合的用意。除战略投资者应拥有一定品牌知名度、市场开拓能力强、财务状况优良、银行资好、自有资金充足、有较强投融资能力等基本要求外，山钢地产还强调，尤其欢迎具有并购和重组其他公司的成功范例的投资者，鼓励上市公司参与，“亦鼓励那些致力于金融、房地产开发、管理咨询机构、设计、施工等行业，与房地产开发有关联度，能为公司发展提供重要支持的企业参与。”

    经济导报记者还注意到，此前山东钢铁集团曾表示，旗下房地产业务的发展策略是聚焦济南等目标市场，推进资源整合和业态转型，“重开发住宅地产，适度开发商业地产，试开发养老地产，打造房地产开发为主，物业管理和综合社区商业为辅的综合房地产服务商。”

挂牌项目不少

境遇各有不同

    今年9月17日，正精干主业、剥离副业，有序退出以房地产、物业、医院、幼儿园为代表的非主营业务的【中国重汽(000951)、股吧】集团，在山东产权交易中心挂牌转让其持有的重汽地产100%股权，揭开了剥离房地产板块的序幕。     

    然而，经济导报记者注意到，这一项目目前在山东产权交易中心的状态为“到期撤牌”。        

    山东交工集团旗下的中通汽车工业集团有限责任公司，则是于7月26日挂牌转让其持有的聊城中通房地产开发有限公司99%股权的。截至目前，该项目状态同样为“到期撤牌”。

    10月18日，在济南开发有中垠雅苑、中垠御苑、中垠广场等项目的中垠地产有限公司，40%国有股权在山东产权交易中心挂牌转让。转让方兖矿集团持有其100%股权，挂牌截止日为11月14日。其目前的项目状态亦为“到期撤牌”。

    不过，山东黄金集团旗下山东黄金启东置业有限公司100%国有股权及56778.8万元债权转让项目，在11月13日挂牌公告期满前，有一家意向受让方到山东产权交易中心办理了受让登记，将采取协议转让方式组织交易。

    此外，【山东高速(600350)、股吧】集团旗下山东高速济南投资建设有限公司20%股权，山东高速蒙自置业有限公司80%国有股权及8314.90万元债权等项目，也在挂牌公告期满前顺利找到了意向受让方。

民资接盘重啥

    “国企地产公司背靠集团母公司，具备一些市场颇为重的产业资源和实力。因此，对于连月来挂牌转让或招商的国企地产公司资源，市场资金还是挺感兴趣的。”合富辉煌山东公司副总经理许传明对经济导报记者表示。

    不过，在他来，感兴趣只是第一步，要真正达成合作，还需综合考量诸多因素。“有时已经前进了90步，但在最后10步时产生分歧，就戛然而止了。”

    近期，许传明也接触到了一些民间资金与待转让国企地产公司的对接工作。

    “资金会综合评估这一转让项目的发展潜力。如果此前的增长性不好，民间资本接手后拿地、拿项目都没有优势，不利于扩张业务，那这个转让项目就可能会比较‘尴尬’。”许传明说，“反之，如果这个地产公司品牌有优势，产业资源有优势，人才队伍有优势，拓展新项目时拿地有优势，那民间资本就会非常感兴趣。”

    许传明认为，规范的公司治理，专业的人才队伍，快速提升的经营规模与创效水平，因背靠大型国企，优势明显的资金、资源和品牌，良好的资产状况，有序推进的项目开发，市场化的运行机制，较强的抗风险能力和发展潜力……“这些都是民间资本综合考量的重要因素。”

    “再一个就是标价了。国有资产保值增值要求比较高，使得转让底价往往较高，这也影响了一部分民间资本的积极性。同时，双方关于合作模式、合作方式的沟通也很重要，由谁来‘操盘’，投资方一般都比较关注。”许传明说。

    他对经济导报记者表示，在行业发展比较“平”的当下，房地产的确不如上升期时那么吸引资本涉足。“但目前的资产估值也会相对客观一些，对投资者而言，性价比更高。”（编辑李师全 陈德罡）