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沧海一枭
成立仅9年地产商新力赴港上市 手握现金70亿但负债率超200%
据IPO早知道消息，5月24日港交所披露新力控股港股主板IPO资料，如若进展顺利，新力控股最快于年内完成上市。
来源|本由IPO早知道(ID：ipozaozhidao)整理撰写，中观仅供参考
编辑|C叔
排版|C叔
有正荣、美的置业、宏阳地产、大发地产、中梁地产等众多房企在前面铺路，新力控股赴港IPO不让人觉得奇怪。问题是，老牌企业林立的房地产行业居然杀出一匹成立不足10年的黑马，多少有让人猝不及防。
三级跳：上市进阶之路
新力控股选择上市，其实在很早之前就有了苗头：2017年6月新力控股将总部迁往上海，搭建了一个从南昌到上海再到香港的上市路径。
2010年起步于南昌，新力控股专注于住宅及商业物业的开发，其因南昌帝泊湾的开发而一炮走红。再历经9年的发展，新力控股在江西省住宅物业开发企业中确定了领先地位。
据戴德梁行报告，就2018年住宅物业的签约销售总额而言，新力位居江西省房地产开发商之首。另按综合房地产开发能力计，新力控股在2019年度中国房地产开发企业中位列第31。
新力地产董事长张园林出生于1976年，在中国地产公司老板中算是最年轻的一个
在南昌扎稳脚跟之后，新力逐步将业务向长三角、奥港澳大湾区及中西部核心城市拓展。复制一般地产企业路径，为了更好地辐射全国业务，新力于2017年实现总部迁移。
招股书显示，截至2019年3月底，新力在全国共计拥有101个出于不同发展阶段的物业项目，累计面积高达1.48亿平方米。其中江西省依然是大头，项目数量55个；长三角、大湾区和华中及华西核心城市项目数分别为11个、20个和15个。
三年复合增长率94.6%
去年年末，房地产行业哀鸿一片，以至于在不少企业大喊“活下去”，并伴随着裁员降本。但就新力控股的业绩来，不至于那么悲观。
招股书显示，2016-2018年新力控股分别录得收益22.23亿元、52.41亿元和84.15亿元，三年复合年增长率大94.6%，其中2018年同比增长60.56%。
2016-2018年分别录得毛利5.5亿元、17.67亿元和31.43亿元，毛利率更是逐年递增，从2016年的24.7%上升至2018年的37.3%，这主要归因于2018年南昌物业市场的良好态势和南昌银湖湾、金沙湾和龙湾等低成本项目的交付。
已交付建筑面积则由2016年的35.65万平米，增至2017年的67.87万平米，直至2018年的111.96万平米，两年间增加2倍有余。
负债率逾200%
如何扩大规模？最大的密钥是找到支，用好杠杆。这一已经被房地产企业玩坏了，高杠杆已成为房地产业的通病。
新力控股也不能脱离这个俗套。招股书显示，新力控股净资本负债率已经由2017年的2.7倍降至2.4倍，主要源于2018年更多的物业交付使得现金流量增加；同期，头部公司碧桂园和万达的净负债率仅为49.6%和84.59%。
负债的高企，新力控股尚需靠借款偿还前期的利息。此次募资的一大用途就是用于偿还现有计息银行及其他借款，涉及两笔10月到期、1笔11月到期和1笔12月到期借款，借款利率9%-13.62%不等。
让人欣慰的是，新力控股现金流还算健康。2016-2018年新力控股现金及现金等价物分别为7.0亿元、28.77亿元和70.84亿元，即使到2019年3月底，现金及现金等价物尚有69.11亿元。
但据公开资料，新力控股采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式，保证现金流。一旦回款不及时，资金链断裂的风险一直存在。
上市能帮新力控股获得一笔便宜的“长钱”，既能在一定程度改善财务状况，又能有更多的粮草用于规模扩张。
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